Свой дом в эпоху перемен: есть ли будущее за ИЖС

Последние соцопросы показывают, что 7 из 10 российских семей предпочли бы жить в собственном доме. Особую актуальность этот тренд приобрел в период пандемии и перевода сотрудников на удаленный формат работы. Все больше людей сегодня хотят жить рядом с природой, иметь просторную жилплощадь. При этом основное требование к такому жилью — высокая транспортная доступность (30-60 минут до работы), наличие социальной и бытовой инфраструктуры.

Сегодня государство и все участники строительного рынка уже по-новому смотрят на траекторию развития отрасли и задумываются над тем, как города будущего будут учитывать потребности граждан в частном жилье. Для развития рынка уже принимаются меры поддержки со стороны правительства, как быстро они помогут сформировать современный рынок многоэтажного строительства и решить извечный «квартирный вопрос»?

ИЖС — новая точка роста?

В обозримом будущем квартиры останутся одним из основных способов вложения средств россиян. Однако, в постковидную эпоху, на жилищном рынке сложился еще один устойчивый тренд — запрос на проживание в собственном доме. Рост сегмента ИЖС (индивидуального жилищного строительства) опережает сегодня даже самые смелые прогнозы. В 2021-2022 годах, впервые в новейшей истории, более половины жилья, введенного в эксплуатацию в России, пришлось на индивидуальное жилищное строительство. Этот интерес понятен: средняя площадь дома — 120-130 квадратных метров, в то время как средний метраж квартиры в новостройке — около 50 кв. м. Получается, жить в своем доме намного комфортнее, особенно с детьми.

На сегодняшний день в частном секторе живет лишь каждая четвертая российская семья, а желающих туда переехать в 2,6 раза больше. Согласно последним исследованиям, две трети из 61,8 млн семей считают индивидуальный дом наиболее предпочтительным видом жилья — это свыше 40 млн домохозяйств. Такой разрыв между запросами граждан и текущим положением дел свидетельствует о том, что рынок ИЖС в России имеет огромный нераскрытый потенциал. Очевидно, что новый этап государственной политики в жилищной сфере будет во многом сосредоточен именно на сегменте ИЖС.

Ипотека на ИЖС набирает обороты

Создание таких же инструментов финансирования частного домостроения, как и в сегменте многоквартирного жилья — важный фактор роста этого сектора. Не секрет, что большинство индивидуальных домов строится россиянами собственными силами, без участия профессиональных девелоперов. Как результат, банки опасаются финансировать такие проекты: они обладают более низкой ликвидностью залога, а кредитору сложно оценить стоимость нестандартизированного объекта и контролировать ход его строительства. Соответствующие риски, как правило, закладываются в стоимость кредита.

Сегодня возможность взять ипотеку на частный дом стала доступна по всем госпрограммам: льготной, семейной, дальневосточной, ИT-ипотеке. В 2022 году эти опции стали доступны и на рынке индустриального малоэтажного строительства с профессиональными подрядчиками. Льготная ипотека была распространена на строительство частных домов хозспосбом.

Эти меры уже дали результат. Ипотека на ИЖС растет опережающими темпами второй год подряд, а доля сегмента в общей выдаче кредитов выросла с практически нуля до 6%: за 8 месяцев 2023 года выдано 60 тыс. кредитов на 255 млрд руб. — в 2,9 раза по количеству и в 3,1 по сумме аналогичного периода прошлого года.

Тем не менее, проникновение ипотеки в сферу ИЖС все еще невелико. С использованием заемных средств строится лишь каждый пятый частный дом, а по оценкам, может возводиться каждый второй. Очевидно, что для развития потенциала нового рынка потребуются дополнительные инструменты поддержки, разработка которых должна опираться на изучение реальных потребностей людей. Потенциал спроса на ИЖС и запросы людей мы оценили в совместном с ВЦИОМ социологическом исследовании.

Опросы показали, что основной причиной, по которой россияне не переезжают в частный дом, является, как и следовало ожидать, нехватка средств.

При этом 54% семей готовы взять кредит на строительство собственного жилья. Напомню, что сегодня льготные программы уже доступны для частного домостроения. Однако есть смысл задуматься над выделением ипотеки на ИЖС в отдельный сегмент кредитования с господдержкой на длительную перспективу. Необходимо создать универсальный механизм, который позволил бы осуществлять системную поддержку строительства индивидуальных домов в рамках единой специализированной программы субсидирования с длительным сроком действия.

Повысить распространение ипотеки на ИЖС можно и с помощью перевода малоэтажного строительства на проектное финансирование со счетами эскроу. По данным исследования, 59% россиян готовы привлекать к строительству своего дома профессиональных застройщиков, около 80% рассмотрят типовые проекты в случае создания каталога готовых и сертифицированных архитектурных решений.

Иными словами, сегодня формируется запрос на стандартизацию рынка, схожие сигналы идут и от банков. Сейчас сегменту загородной недвижимости не хватает систематизации объектов: кредиторы не всегда понимают строительство какого именно дома она финансируют.

Необходимо совершенствовать типовое проектирование, прописать базовые требования к архитектурному облику малоэтажных поселений, классификацию строений в зависимости от метража и качества строительных и отделочных материалов. ИЖС должно стать понятным и ликвидным рыночным продуктом, а сделки — прозрачными как для банков, так и для заемщиков. В выигрыше окажутся все, причем налицо не только прямые выгоды — в случае воплощения в жизнь этого механизма значимо повысится качество жилой среды. Со своей стороны напомним, что ИЖС — это не только загородное жилье, до 45% жилого индивидуального жилого фонда расположено в городах.

Ярким примером такого стандартизированного продукта является домокомплект. Строительство с применением этой технологии представляется наиболее перспективным, поскольку покупатели в кратчайшие сроки могут возвести на своей земле новый дом, изготовленный заводским методом, но в то же время учитывающий индивидуальные запросы клиента.

Ликвидность такого объекта выше, риски при строительстве — меньше, а отсюда и возможность по дополнительному снижению ставок. Опросы показывают, что россияне уже в достаточной мере информированы о домокомплектах (43% респондентов). По оценкам Дом.РФ, предстоящее расширение льготных программ на данный тип домостроения может увеличить долю желающих приобрести домокомплект в 1,3 раза (с 42 до 53% семей).

Мы видим, что у людей формируются новые модели потребительского поведения, которые сочетают в себе преимущества как городской, так и загородной жизни. Чтобы удовлетворить высокий спрос на частное домостроение недостаточно просто выделить участки под эти цели. Государству и бизнесу предстоит проделать масштабную работу с тем, чтобы ИЖС стало доступной и комфортной альтернативой квартирам. Но одно понятно точно: российские города стоят на пороге нового крупного витка строительства — теперь малоэтажного.