Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Максимум спроса, минимум вакансии: что происходит на рынке складов
Новости компаний Деньги ,  
0 

Максимум спроса, минимум вакансии: что происходит на рынке складов

Разбираемся в реалиях рынка складской недвижимости и выясняем, какой объект выбрать бизнесу в зависимости от его потребностей
Максимум спроса, минимум вакансии: что происходит на рынке складов

Рынок складской недвижимости столицы на подъеме. За неполные девять месяцев 2023 года в Московском регионе заключили сделок со складами на 2,3 млн. кв. м. Никогда прежде за всю историю наблюдений такое количество сделок не проходило в столь короткий срок, говорят данные NF Group*.

Вместе с экспертами разбираемся в ситуации на рынке складской недвижимости, знакомимся с новым форматом производственно-складских помещений и рассматриваем четыре промышленных парка в Московском регионе, способных решать разные задачи бизнеса.

Складской бум

Аналитики отмечают рост спроса на складскую недвижимость не только в Московском регионе, но и в целом по стране. По мнению Екатерины Ногай, руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate**, подъем спроса на складские объекты связан в первую очередь с развитием онлайн-торговли.

«Главным драйвером рынка остаются онлайн-ретейлеры, которые за январь — сентябрь 2023 года превысили прошлогодний годовой объем спроса на 50%. Бум интернет-торговли связан с дальнейшим ростом онлайн-продаж, притоком новых продавцов на крупнейшие маркетплейсы и усложнением логистических систем. Частично восстановили свой спрос и многоканальные ретейлеры, которые развивают собственные онлайн-сервисы и форматы дискаунтеров. C января по сентябрь 2023 года объем сделок с ними в два раза превысил показатель за весь 2022 год», — пояснила Ногай.

Заметную роль в росте интереса к складам играют дистрибьюторы и транспортные компании. Согласно подсчетам IBC Real Estate, в 2023 году спрос со стороны дистрибьюторов вырос на 63% к итогу прошлого года, со стороны транспортно-логистических компаний — на 97%. «На фоне тренда импортозамещения и с усилением государственной поддержки высокий спрос на склады демонстрируют и производители», — добавила Екатерина Ногай.

Партнер и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко объясняет увеличившийся спрос на склады решимостью бизнеса строить далеко идущие планы: «В 2022 году наблюдалось снижение спроса из-за пересмотра стратегий. Многие компании не разрабатывали долгосрочные планы, а ограничивались решениями на короткий период времени. С начала 2023 года мы снова наблюдаем в Московском регионе очень высокую активность. В первую очередь это связано с эффектом отложенного спроса: крупные компании утвердили свои планы и начали активно развиваться. Это привело к увеличенному спросу на складские площади».

Повышенный спрос на рынке складской недвижимости сочетается с минимальной вакансией. По данным NF Group, доля вакантных площадей в Московском регионе по предварительным итогам девяти месяцев текущего года оказалась на рекордно низком уровне в 0,3%. Снижение показателя с начала года составило 1,3%. В абсолютном выражении объем свободных площадей составляет менее 80 тыс. кв. м.

На фоне нехватки спекулятивного строительства складов выходом для компаний становятся проекты, построенные по принципу built-to-suit (BTS) ***. Такую недвижимость девелопер создает специально под требования заказчика, с учетом особенностей бизнес-процессов компании.

«В условиях тотального дефицита свободных складских площадей не только в существующих, но и в строящихся зданиях сейчас BTS-проекты — это практически единственное оптимальное решение для рынка», — считают в IBC Real Estate.

Перспективный формат

В последние два года на рынке активно развивается новый формат индустриально-логистической недвижимости — light industrial****. Так называют пространства, специально созданные для размещения производственных предприятий. Особенность этого типа недвижимости в том, что он совмещает на одной территории функции производства, хранения, офиса и шоурума.

Примеры комплексов формата light industrial. Визуализация
Примеры комплексов формата light industrial. Визуализация
Примеры комплексов формата light industrial. Визуализация
Примеры комплексов формата light industrial. Визуализация
Примеры комплексов формата light industrial. Визуализация
Примеры комплексов формата light industrial. Визуализация
Примеры комплексов формата light industrial. Визуализация
Примеры комплексов формата light industrial. Визуализация
Примеры комплексов формата light industrial. Визуализация

По сравнению с классическими складами формат light industrial имеет более высокие лимиты по коммуникациям, которые рассчитаны на потребности производства, и более мелкую нарезку блоков — в среднем от 400 кв. м. Архитектурные и планировочные решения также отличаются от классического склада: 20–30% каждого блока приходится на офисно-торговую часть, что позволяет зонировать пространство. То есть выделить не только офисы и бытовые помещения, но и организовать клиентскую зону и торговый зал.

Популярный light industrial

  • 55% компаний, размещающихся в light industrial — производители
  • 62% резидентов переезжают в light industrial в связи с расширением и развитием бизнеса
  • 40% резидентов, размещающихся на территории промзон Москвы, рассматривают возможность переезда в light industrial

    по данным обращений в компанию Parametr

Light industrial занимает особое место в структуре спроса складской недвижимости. Согласно аналитике NF Group, объекты такого формата высоко востребованы и в среднем еще до ввода в эксплуатацию заполняются более чем на 50%.

«Light industrial — очень молодой сегмент для российского рынка, поэтому основной спрос на него пришелся на 2023 год. Суммарно за три года он превысил 450 тыс. кв. м. Для сравнения: спрос на склады big box («биг бокс») за это время составил более 6 млн кв. м. В следующие три года мы ожидаем спрос на light industrial в районе 1–1,1 млн кв. м, а на big box — около 6 млн кв. м», — предсказала Екатерина Ногай.

Здания big box в «Промышленном парке Соколово». Визуализация
Здание big box — экстерьер, универсальный вариант. Визуализация
Здание big box — универсальный вид. Визуализация
Здания big box в «Промышленном парке Соколово». Визуализация
Здание big box — экстерьер, универсальный вариант. Визуализация
Здание big box — универсальный вид. Визуализация
Здания big box в «Промышленном парке Соколово». Визуализация
Здание big box — экстерьер, универсальный вариант. Визуализация
Здание big box — универсальный вид. Визуализация

По наблюдениям компании Parametr, изначально созданный для размещения легких производств light industrial в условиях дефицита готового предложения стал интересен и более широкой аудитории. «В зависимости от локации такой запрос могут предъявлять в том числе логистические операторы, сегменты электронной торговли и классического ретейла», — рассказал управляющий партнер компании Parametr Александр Манунин.

Возможности промышленных парков

Высокий уровень спроса на классические склады в сочетании с бумом востребованности формата light industrial привел к тому, что игроки строительной отрасли начали прицельно совмещать оба формата в своих новых проектах. Яркий пример такого подхода — компания Parametr. «Диверсификация продукта позволяет нам быть гибкими в работе с клиентами и снижать риски спекулятивного девелопмента», — объяснил подход девелопера Александр Манунин.

Строительство первого проекта компании, «Промышленного парка Бутово», уже завершено, а объем свободных площадей в нем не превышает 5%. В настоящий момент компания проектирует «Промышленный парк Кувекино», который может стать альтернативой для клиентов, не успевших приобрести площади в Бутове.

«Промышленный парк Бутово» — экстерьер здания light Industrial, строительство завершено
«Промышленный парк Бутово» — экстерьер здания light Industrial, строительство завершено
«Промышленный парк Бутово» — экстерьер здания light Industrial, строительство завершено
«Промышленный парк Бутово» — экстерьер здания light Industrial, строительство завершено
«Промышленный парк Бутово» — экстерьер здания light Industrial, строительство завершено
«Промышленный парк Бутово» — экстерьер здания light Industrial, строительство завершено
«Промышленный парк Бутово» — экстерьер здания light Industrial, строительство завершено
«Промышленный парк Бутово» — экстерьер здания light Industrial, строительство завершено
«Промышленный парк Бутово» — экстерьер здания light Industrial, строительство завершено
«Промышленный парк Бутово» — экстерьер здания light Industrial, строительство завершено
«Промышленный парк Бутово» — экстерьер здания light Industrial, строительство завершено
«Промышленный парк Бутово» — экстерьер здания light Industrial, строительство завершено

Две трети площадей в новом объекте придется на формат big box, оставшаяся часть — light industrial c возможностью выделения блоков от 500 кв. м. По сравнению с проектом в Бутове «Промышленный парк Кувекино» расположен на 9 км дальше от Москвы на вновь построенном Новотроицком шоссе, которое соединяет Варшавское и Калужское шоссе и дает возможность прямого сообщения между Троицком, Ватутинками и Щербинкой. Строительство «Промпарка Кувекино» начнется до конца текущего года, готовность первой очереди запланирована на четвертый квартал 2024 года.

Похожий проект Parametr начинает реализовывать на Киевском шоссе рядом с аэропортом Внуково. Он получит название «Промышленный парк Соколово», его особенностью станет внедрение функции кросс-док в зданиях big box. Такой функционал востребован у компаний с высокой оборачиваемостью товара, но до сих пор остается редким предложением в формате спекулятивного строительства, оценили в Parametr.

Наконец, на ЦКАД между Калужским и Киевским шоссе девелопер создаст свой единственный моноформатный проект light industrial — «Промышленный парк Сенькино». Он ориентирован в первую очередь на легкие производства, для которых местонахождение в городе нельзя назвать жизненно важным приоритетом.

Расположение на ЦКАД и А-107 позволит резидентам гибко планировать логистику, а с открытием метро в Троицке существенно улучшатся возможности для персонала, которому будет проще попадать на объект. В этом проекте Parametr предлагает блоки меньшего размера и с меньшей долей офисных площадей. Часть лотов реализована в формате кросс-док с двумя типами загрузки: на уровне 1,2 м и на уровне 0, что дает резидентам максимальную гибкость в организации логистических процессов. Часть проекта может быть реализована в формате BTS, то есть под задачи резидента. Также доступна доработка и адаптация площадей под особенные технологические требования.

Александр Манунин, управляющий партнер компании Parametr:

— У всех наших проектов есть общие черты: современная архитектура, продуманное расположение, единые стандарты управления, сертификация по системе экологической эффективности «Клевер». Это позволяет компаниям быстро масштабироваться или переезжать в новую локацию, оставаясь при этом с одним девелопером.

Например, готовый «Промышленный парк Бутово» выбирают компании, которым нужно быстро разместить производство в черте города, то есть как можно ближе к потребителю. «Промышленный парк Сенькино» больше подходит производителям, которые поставляют товары в другие регионы — он расположен около трех крупных федеральных трасс. «Промышленный парк Соколово» и «Промышленный парк Кувекино» будут востребованы у транспортных компаний и производителей за счет сочетания нескольких типов помещений на одной территории на актуальных южном и юго-западном направлениях.

По словам Екатерины Ногай, российские девелоперы в основном специализируются либо на big box, либо на light industrial. «Parametr — исключение из правил», — констатировала эксперт. По ее словам, с рынка быстро уходят любые качественные площади. «С учетом выгодной локации промышленных парков Parametr их быстрая реализация не вызывает сомнений», — сделали прогноз в IBC Real Estate.

«Промышленный парк Сенькино». Визуализация
«Промышленный парк Сенькино». Визуализация
«Промышленный парк Сенькино». Визуализация
«Промышленный парк Сенькино». Визуализация
«Промышленный парк Сенькино». Визуализация
«Промышленный парк Сенькино». Визуализация
«Промышленный парк Сенькино». Визуализация
«Промышленный парк Сенькино». Визуализация
«Промышленный парк Сенькино». Визуализация

В перспективности проектов Parametr не сомневается и Константин Фомиченко. «Можно сказать, что спрос в ближайшие годы напрямую будет зависеть от объема предложения на рынке. Большинство уже введенных проектов успешно реализованы, что говорит об их положительной динамике и привлекательности. Ввиду дефицита на рынке микс-форматов будет реализовано все», — заявил представитель NF Group.

Главное о промышленных парках Parametr

«Промышленный парк Бутово»

  • Общая площадь — 60 тыс. кв. м
  • Форматы помещений — light industrial и big box
  • Два здания light industrial и одно здание big box
  • Расположение — в 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе
  • Полностью готов

«Промышленный парк Сенькино»

  • Общая площадь — 73,2 тыс. кв. м
  • Форматы помещений — light industrial. Есть возможность BTS
  • Пять зданий с универсальными блоками от 565 кв. м
  • Расположение — Новая Москва, ЦКАД, А-107, между Киевским и Калужским шоссе
  • Готовность первой очереди — лето 2024 года

«Промышленный парк Соколово»

  • Общая площадь — 300 тыс. кв. м
  • Форматы помещений — light industrial и big box, возможность BTS
  • Расположение — первая линия Киевского шоссе, рядом с пересечением с Боровским шоссе и аэропортом Внуково
  • Готовность первой очереди big box — четвертый квартал 2024 года

«Промышленный парк Кувекино»

  • Общая площадь — 340 тыс. кв. м
  • Форматы помещений — light industrial и big box. Есть возможность BTS
  • Расположение — Новотроицкое шоссе, между Калужским и Киевским шоссе
  • Готовность первой очереди — четвертый квартал 2024 года

О застройщике

Parametr — девелоперская компания в составе ГК «ПИК», специализирующаяся на реализации проектов в сегменте индустриально-логистической недвижимости. Компания предлагает профессиональные мультиформатные решения для бизнеса любого масштаба.

Помимо классических объектов логистической недвижимости, Parametr системно развивает формат light industrial, предоставляя малым и средним производственным компаниям универсальные помещения для производства, хранения, офиса и шоурума. В компании представлены все виды строительства индустриально-логического сегмента: спекулятивное строительство площадей в рынок, built-to-suit, а также fee-development («фи-девелопмент») — реализация проектов для заказчика на его площадках.


* «НФ Груп»

** «АйБиСи Реал Истейт»

*** BTS — built-to-suit («билт-ту-съют»), в переводе с английского «построен, чтобы подойти»

**** light industrial — «лайт индастриал», в переводе с английского «легкий индустриальный»

Реклама. ООО «ПИК-Коммерческая недвижимость», erid: 4CQwVszH9pUnJwP4G8o

Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
10 альтернатив живой елке на Новый годДизайн, 10:11
Придомовая территория: что это и как узнать, какая относится к домуГород, 14 дек, 11:57
Путин подписал закон о новых сроках владения земельными участкамиЗагород, 13 дек, 16:53
От озарения до тревоги: как архитекторы видят спектр эмоцийДизайн, 13 дек, 16:36
Путин подписал закон о голосовании через «Госуслуги» на собраниях жильцовГород, 13 дек, 16:20
Хуснуллин сообщил о расселении более 13 млн кв. м аварийного жильяЖилье, 13 дек, 13:29
Джим Керри продал особняк в Лос-Анджелесе за $20 млнЖилье, 13 дек, 13:06
Как правильно подготовиться к переезду в новую квартиру: 9 советовЖилье, 13 дек, 12:02
Названы районы Москвы — лидеры по снижению цен на массовые новостройкиЖилье, 13 дек, 11:19
Росреестр сообщил о снижении спроса на новостройки Москвы за годЖилье, 13 дек, 09:32
Аналитики назвали возможный срок активизации строительства жилья в РоссииОтрасль, 13 дек, 08:00
Госдума запретила покупать на маткапитал непригодное жильеДеньги, 12 дек, 16:53
Аналитики дали прогноз по ценам на жилье в России на 2025 годЖилье, 12 дек, 16:01
«Домклик» назвал самые популярные города для аренды жилья на Новый годЖилье, 12 дек, 15:54
Главное Лента