Заградительные ставки по ипотеке: что ждет рынок вторичного жилья

Фото: Shutterstock

Российские банки отмечают увеличение спроса на ипотеку на фоне роста ключевой ставки до 15%. Покупатели стремятся успеть купить квартиру по более низким ставкам и по ранее одобренным заявкам в банках. По оценке экспертов, такая активность на вторичном рынке продлится недолго и ставки в банках поднимутся до заградительного уровня. Как такое решение скажется в ближайшей перспективе на вторичном рынке жилья — разбираемся вместе с экспертами.

Ипотека на вторичке станет недоступной для многих

В ближайшее время ипотечные ставки на вторичном рынке вырастут на 2–2,2 п.п., то есть до 16,5–17% годовых. А некоторые банки еще до последнего повышения ЦБ ключевой ставки подняли процент по ипотеке до уровня 18%, говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Однако эксперт считает, что переход средней ставки по ипотечным кредитам за 20% маловероятен, ведь и нынешние ставки уже очень высоки для покупателей. Ирина Носова прогнозирует, что для борьбы с бурным ростом ипотечного кредитования регулятор может еще больше ужесточить требования к новым выдачам — например, за счет увеличения надбавок по кредитам с меньшим первоначальным взносом.

Такого же мнения придерживается младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Надежда Караваева. По ее мнению, последнее повышение ключевой ставки приведет к росту ипотечных ставок на вторичку до уровня 17,5–18%.

«Дополнительное влияние на доступность ипотеки могут оказать регуляторные ужесточения, которые усложняют получение ипотеки — повышение коэффициентов риска для банков по кредитам с первоначальным взносом ниже 20% и высокой долговой нагрузкой», — говорит Надежда Караваева.

Столь резкий рост ключевой ставки может привести к ступору на рынке готового жилья, так как ставки по кредитам на вторичке станут заградительными, многие покупатели не смогут брать ипотеку по таким высоким ставкам, говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. Эксперт также считает, что такое жесткое решение ЦБ сильно отразится на объемах спроса, как это было весной 2022 года, когда ключевая ставка выросла до 20%.

Активность на вторичном рынке снизится

После того как ЦБ резко повысил ключевую ставку, рассчитывать на рост объемов ипотечного кредитования на вторичном рынке не стоит. В условиях быстро возросшей стоимости фондирования (формирование финансовых ресурсов банка для финансирования его активных операций) банки будут ограничивать или пересматривать условия выдачи по предодобреным заявкам, прогнозирует Надежда Караваева. Дело в том, что разница между текущими ставками и ставками в сентябре 2023 года доходит до 3 п.п. Если банк выдаст ипотеку по сентябрьским ставкам, то это фактически лишит его дохода, добавляет эксперт.

Всплеск спроса, наблюдавшийся в августе и сентябре на фоне начала ужесточения ставок и повышения размера первоначального взноса, будет постепенно сходить на нет. Однако резкого обвала спроса ожидать не стоит, в ноябре сделки продолжат совершаться, поскольку сейчас есть заемщики, которые ждут одобрения кредитов в банках по сегодняшним условиям, говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

По мнению директора офиса продаж вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Юлии Дымовой, результат повышения ставки можно оценить примерно через месяц-полтора, так как на данный момент большинство крупных банков реализуют свои обязательства и сделки проходят по ранее полученным одобрениям с более низкой процентной ставкой. Хотя уже сейчас ясно, что при высоких процентах по ипотечным кредитам активность покупателей на вторичном рынке снизится, а спрос упадет, говорит Дымова.

По словам Ирины Носовой, некоторые банки стали отказывать в выдачах на ранее одобренных условиях. В ближайшие дни еще можно как-то договориться с банком, однако через полтора месяца это будет уже маловероятно.

Активность покупателей на вторичке неминуемо снизится примерно через полтора месяца. А потом это негативно отразится и на рынке новостроек за счет сокращения доли альтернативных сделок, предсказывает Сергей Зайцев.

Коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев считает, что ситуация кардинально не изменится, так как текущие ставки стали морально неприемлемыми для большинства клиентов вторичного рынка. А значит, будет еще большее переориентирование на первичный рынок с его льготными программами, добавляет эксперт.

Резкого снижения цен не ожидается

Однако заметного снижения цен на рынке готового жилья эксперты не прогнозируют. Многие собственники на период действия высокой ключевой ставки и дорогих ипотечных кредитов займутся параллельной сдачей своих объектов в аренду, продолжая предлагать их покупателям по прежней или близкой к ней цене, прогнозирует Сергей Зайцев. По словам эксперта, снимают с продажи теперь значительно реже, чем это было, например, на старте пандемии. У вторичного рынка жилья уже выработался иммунитет к внешним потрясениям.

Собственники не будут идти на снижение цен, если не нуждаются в срочном совершении сделки, соглашается Дмитрий Голев. «А уже в 2024 году мы можем увидеть на рынке вторичного жилья действие эффекта отложенного спроса», — говорит эксперт.

В нынешних непростых условиях вторичный рынок может стать новым драйвером для роста рынка, когда запредельно высокие цены на новостройки вынудят покупателей переключиться на готовое жилье, пусть и с более высокими ипотечными ставками. Ведь собственники с большей готовностью будут предлагать скидки, нежели застройщики, резюмирует Наталия Пырьева.