Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
От залога до ареста: какими бывают обременения на квартиры и дома
Жилье ,  
0 

От залога до ареста: какими бывают обременения на квартиры и дома

Рассказываем о квартирах с обременениями, какие из них не препятствуют сделке, а какие блокируют договор купли-продажи
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock

Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости. Оно возникает по разным причинам, зачастую из-за того, что права на недвижимость появляются у кого-то еще. Например, у банка, если квартира в залоге, или у нанимателей, если жилье сдали внаем и официально зарегистрировали договор. Такую собственность нельзя продать, подарить или обменять без снятия обременения или согласия всех сторон.

Вместе с экспертами рассказываем об основных видах обременений, а также о том, какие из них не должны внушать опасений покупателю, а какие сигнализируют об опасности.

Эксперты в статье:

  • Иван Стасюк, советник консалтинговой группы РКТ;
  • Татьяна Яковлева, старший юрист VERBA LEGAL;
  • Илья Познанский, управляющий партнер экспертной компании «Лаборатория права»;
  • Юлия Кравченко, старший юрист направления по работе с частными клиентами Tomashevskaya & Partners.

Одним из важных этапов при подготовке к сделке купли-продажи жилого помещения является проведение так называемого due diligence (проверки) приобретаемого объекта. Процедура включает несколько аспектов, один из которых юридический, говорит Татьяна Яковлева. При проведении юридической проверки устанавливаются права и полномочия продавца на осуществление сделки, а также отсутствие ограничений и обременений, добавляет эксперт.

Залог

Самый частый вид обременения — это залог по ипотеке, когда владелец решает продать квартиру, которая еще находится в залоге у банка. Без разрешения финансово-кредитной организации заложенное жилье не может быть продано, говорит Иван Стасюк. Чтобы приобрести такое жилье, покупатель должен переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать. Есть и второй вариант — договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения, добавляет эксперт.

Читайте также: Риски покупки ипотечной квартиры: как не остаться без денег и жилья

Несовершеннолетние и маткапитал

Несовершеннолетние могут быть собственниками недвижимости вне зависимости от возраста. Эксперты объясняют, что те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют — от их имени выступают родители (либо опекуны, либо усыновители). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (усыновителей или опекунов). В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. В противном случае сделка не будет зарегистрирована.

Важно помнить, что орган опеки одобряет сделки с недвижимостью, принадлежащей детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что несовершеннолетний не останется без жилья, но также, что его жилищные условия не ухудшатся.

Проблемы могут возникнуть и при купле-продаже жилья, которое было приобретено с помощью материнского капитала. При такой сделке все дети автоматически приобретают права на нее, поэтому покупатель обязан юридически выделить всем членам семьи равные доли и только после этого может выставлять объект на продажу, объясняет Иван Стасюк. Эксперт напоминает, что надо получить разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства.

Если доли в квартире детям не были выделены, а продавец скрыл от покупателя факт использования маткапитала и не получил необходимых разрешений, то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной. Для безопасного проведения купли-продажи эксперты советуют попросить у продавца справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на маткапитал.

Читайте также: Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция

Рента

Обременением может стать и договор пожизненной ренты, по которому право собственности на жилье переходит от одного человека, который обычно нуждается в уходе, к другому, который берет на себя пожизненное содержание бывшего владельца, говорит Татьяна Яковлева.

Продавец должен знать о таком обременении, но опасности для купли-продажи оно не несет, добавляет Юлия Кравченко. Эксперт объясняет, что покупатель может перезаключить договор ренты, после чего будет платить деньги по официальному договору.

Читайте также: Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее

Аренда

К обременениям относится и договор аренды, когда в квартире живут арендаторы, а срок договора еще не истек. Если жилье арендовано более чем на 11 месяцев, договор должен регистрироваться в Росреестре, в выписке ЕГРН будет стоять пометка о том, что квартира сдана, говорит Иван Стасюк. По словам Ильи Познанского, препятствий для купли-продажи жилья это обременение не создает. Владелец может снять обременение, досрочно расторгнув договор аренды с соблюдением всех прописанных в нем условий расторжения, либо продолжить ее сдавать. В этом случае обременение с жилья не снимается, предупреждает эксперт.

Определенные риски связаны с предстоящим банкротством собственника, договор купли-продажи квартиры может быть оспорен
Определенные риски связаны с предстоящим банкротством собственника, договор купли-продажи квартиры может быть оспорен (Фото: Shutterstock)

Читайте также: Отчуждение имущества: кто и как может потерять право собственности

Запрет на совершение сделок

Запретить регистрационные действия может лично собственник. Владелец жилья может по своей воле подать заявление в Росреестр с просьбой запретить государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения прав на объект или наложение на него обременения без его личного участия. Это делается для того, чтобы обезопасить себя от мошеннических действий, разъясняет Юлия Кравченко. Такой запрет снимается собственником.

Арест

Часто собственников ограничивает в праве на регистрационные действия суд, а затем приставы. Юлия Кравченко объясняет, что при наличии судебного решения и исполнительного производства, которое накладывает на квартиру арест, владелец недвижимости ограничен в распоряжении имуществом в силу закона.

Причин для наложения ареста на недвижимость может быть много, но среди основных фигурируют:

  • споры о разделе имущества при разводе;
  • долговые обязательства перед банком или частным кредитором;
  • спор о праве на недвижимое имущество.

Сделка при таком обременении невозможна, в Росреестре не будут ее регистрировать. Указанная категория обременений является публичной и потому при должной осмотрительности выявить обременения не вызовет затруднений у покупателя, говорит Илья Познанский. Купля-продажа возможна только после снятия ареста.

Илья Познанский, управляющий партнер экспертной компании «Лаборатория права»:

— Определенные риски связаны с предстоящим банкротством собственника, договор купли-продажи квартиры может быть оспорен. Поэтому до совершения покупки необходимо установить, не находится ли продавец в банкротстве, имеются ли у него неисполненные обязательства. Получить сведения о наличии или отсутствии дела о банкротстве продавца можно на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ), для поиска вам понадобится полное наименование продавца или его ИНН. Сведения можно получить и на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Наличие множества исполнительных производств может говорить о проблемах и неплатежеспособности продавца.

Читайте также:

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Банки без комиссий по льготной ипотеке нарастили долю рынка Деньги, 01 мар, 17:41
Аналитики сообщили о стагнации цен на жилье в Москве и Подмосковье Жилье, 01 мар, 16:57
8 способов избавиться от кошачьего запаха в квартире и доме Ваш дом, 01 мар, 16:52
Семейная ипотека — 2024: условия, документы, нюансы Деньги, 01 мар, 15:53
Инвестиции в недвижимость России с начала года упали на 20% Деньги, 01 мар, 14:44
В «Сбере» рассказали, как повысить шансы на получение ипотеки Деньги, 01 мар, 14:03
Как выглядят самые странные дома знаменитостей: хижина, пузырь и глаз Жилье, 01 мар, 13:00
В марте в Москве начнут заселение семи новостроек по реновации Город, 01 мар, 12:25
ЦБ выявил новые рискованные схемы покупки новостроек Деньги, 01 мар, 12:16
Эксперты назвали районы Москвы — лидеры по росту цен на жилье в феврале Жилье, 01 мар, 10:54
Что изменится в законах о недвижимости в марте 2024 года Жилье, 01 мар, 10:00
Краснодарский край впервые обогнал Москву по спросу на жилье Жилье, 01 мар, 00:01
Семейную ипотеку продлят до 2030 года. Что это значит для рынка жилья Деньги, 29 фев, 18:48
Когда аренда жилья в Москве может подешеветь. 4 возможных варианта Жилье, 29 фев, 15:59
Главное Лента