Названы города, где цены на новостройки за год сильно обогнали вторичку

Фото: ТАСС

Максимальный разрыв в стоимости 1 кв. м на первичном и вторичном рынках недвижимости по итогам 2023 года отмечен в Краснодаре: новостройки в городе дороже готового жилья на 35,7%, следует из предоставленного редакции обзора «ЦИАН.Аналитики». Статистика включает цены предложения на платформе, анализируются рынки городов-миллионников.

Средняя стоимость «квадрата» жилья на первичном рынке Краснодара по состоянию на конец 2023 года составила 175 тыс. руб., на вторичном — 129 тыс. руб., подсчитали аналитики. По их оценке, за год цены на новостройки в городе выросли на 36%, на готовые квартиры — на 10%.

Второе место по ценовому разрыву занимает Челябинск с 33,7%. Рост на первичном рынке за год в компании оценивают в 77%, на вторичном — в 42%. Третье место у Нижнего Новгорода: здесь разрыв составил 31,7%, рост на первичном рынке — 29%, на вторичном — 18%. Показатель выше 30% отмечен еще в одном миллионнике, это Омск с 30,8%. Рост цен на новостройки и вторичку в городе — 33% и 21% соответственно.

В остальных мегаполисах разрыв менее выраженный: еще в пяти городах из 16 он находится в пределах от 20,75% до 22,9%, в четырех — от 12,4% до 22,9%, в остальных — от 2,5% до 9,4%.

Москва, по данным «ЦИАН.Аналитики», входит в число миллионников с относительно небольшим ценовым разрывом — новостройки на 9,4% дороже вторичного жилья. Меньше показатели только у Ростова-на-Дону (5,5%) и Самары (2,5%). В Петербурге разница более существенная — 20,75%.

Цены на жилье в городах-миллионниках в декабре 2023 года

Город	Разница в стоимости 1 кв. м между первичным и вторичным рынками жилья	Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке в конце 2023 года, тыс. руб.	Динамика за год	Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке в конце 2023 года, тыс. руб.	Динамика за год
Краснодар	35,7%	175	36%	129	10%
Челябинск	33,7%	131	77%	98	42%
Нижний Новгород	31,7%	183	29%	139	18%
Омск	30,8%	140	33%	107	21%
Казань	22,9%	204	14%	166	19%
Новосибирск	22,1%	149	19%	122	10%
Пермь	21%	121	18%	100	17%
Волгоград	21%	119	33%	98	20%
Санкт-Петербург	20,75%	256	8%	212	6%
Красноярск	18,9%	138	22%	116	15%
Екатеринбург	18,8%	145	22%	122	14%
Уфа	16,2%	136	22%	117	13%
Воронеж	12,4%	109	11%	97	11%
Москва	9,4%	348	9%	318	5%
Ростов-на-Дону	5,5%	134	10%	127	20%
Самара	2,5%	123	6%	120	16%

Данные: «Циан.Аналитика»

В среднем по крупным городам «квадрат» новостроек стоит примерно на 20% дороже, чем на вторичном рынке, подсчитали аналитики: 163 тыс. руб. (+23% за год) и 137 тыс. руб. (+16%) соответственно. Спрос на вторичку при этом обгоняет первичный рынок примерно вдвое, отмечают в ЦИАН. Долю ипотечных сделок на первичном рынке миллионников аналитики оценивают в 80%, на вторичном — в 40%.

«Медленнее всего в 2023 году росли цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге. В обоих сегментах обеих столиц они выросли менее чем на 10% (а на вторичке все первое полугодие они и вовсе медленно снижались), — говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. — На это повлиял эффект высокой базы, также сказалось стремление застройщиков удержать цены лотов в лимитах льготных программ. Свое действие оказала и более выраженная конкуренция за покупателя на этих рынках, а также то, что доходы жителей хотя и остаются выше, но восстанавливаются медленнее, чем в промышленных центрах».

В Российской гильдии риелторов отмечают, что существенный разрыв в стоимости первичного и вторичного жилья отмечается в промышленных центрах. По оценке экспертов гильдии, в Перми и Новосибирске это порядка 26–28%, в Екатеринбурге — около 25%.

Аналитики портала «Мир квартир», как и в ЦИАН, фиксируют неоднородный рост цен на жилье в крупных городах. «Как на рынке новостроек, так и на рынке вторички мы обнаружили такую закономерность: там, где был бурный рост цен в предыдущие два-три года, в этом году они растут слабо. И наоборот: в недооцененных городах наблюдается догоняющий рост. Таким образом, цены по России выравниваются, но неравномерно, а рывками, — говорит генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко. — Кроме того, сверхактивный рост цен (как на первичке, так и на вторичке) произошел там, где работают оборонные производства, куда привлекли массу рабочей силы. Эти люди получают высокие зарплаты, и они сильно поднимают рынки недвижимости в этих городах».

Обеспокоенность ростом ценового разрыва между первичным и вторичным рынками жилья в 2023 году неоднократно высказывал Центробанк. По оценке регулятора, в среднем по стране — по всем регионам и типам населенных пунктов — эта разница уже превышает 40%. Похожую оценку осенью давали и аналитики «Домклик». Вместе с тем в крупных городах эта разница меньше, отмечали участники рынка. По оценке ЦИАН на начало четвертого квартала 2023 года, в населенных пунктах с численностью жителей от 500 тыс. средняя разница — 13%.