Генеральный директор MR Group Мария Литинецкая — о городе и архитектуре
Про архитектуру
— Многие западные архитекторы ушли из России. Как вы оцениваете влияние этого явления на наш архитектурный рынок?
— За последние 30 лет существования рынка архитектурных услуг в России появился большой пласт очень опытных и сильных архитекторов — и состоявшихся, и молодых, но перспективных. Девелоперам есть из кого выбрать. Также мы видим, какие усилия для развития рынка архитектуры прикладывает мэрия Москвы в лице Москомархитектуры и главного архитектора города Сергея Кузнецова, который всегда занимал активную позицию по поддержке молодых российских архитекторов.
Про город
— Средняя этажность новостроек в Москве составляет 25 этажей — это на треть выше, чем десять лет назад. Горизонт Москвы в небоскребах, по сути. Мы строим вертикальный город… Насколько это комфортно, по-вашему?
— Я считаю, что это абсолютно закономерный мировой тренд. Горожан становится больше, плотность застройки — выше, технологии — совершеннее. Логично, что высотное строительство становится более заметным на градостроительной карте Москвы.
В этой связи важно соблюдать правильное городское зонирование. Исторический центр, безусловно, нужно сохранять и беречь от высотной застройки. Но в городе есть районы, которым высотные доминанты ничем не помешают — наоборот, помогут развиваться.
И если раньше город всегда жестко ограничивал высоту проектов, то сейчас мы все чаще слышим: «Сделайте эффектный проект вне зависимости от его высоты». Что значит эффектный? Например, не надо делать башни одинаковой высоты, лучше создать разную высотность, добавив доминанту. Каждый проект должен иметь свое лицо, быть выдающимся с точки зрения архитектурной концепции.
— А что значит этот тренд для комфортности горожан? Создает ли высотное жилищное строительство комфортную городскую среду?
— Если застройщик заранее позаботится о комфорте жителя — правильно свяжет потоки перемещения людей, продумает сценарии жизни и т. д., — то можно добиться высочайшего уровня комфорта. Именно так развиваются мегаполисы, которые мы видим в Америке, Китае или на Ближнем Востоке. Важно подумать над развитой инфраструктурой дома, аменитис могут находиться на первом или даже на разных этажах здания, для многих это удобно. Под словом «аменитис» мы понимаем любое общественное или клубное пространство: лаундж-зону для резидентов, переговорные комнаты, фитнес-зоны, игровые комнаты, зоны для проведения мероприятий и т. д. Сейчас у нас появилась идея делать небольшой дом культуры внутри каждого большого проекта. Пространство, в котором будут проходить образовательные и развлекательные программы, например самые интересные академические, музейные и музыкальные проекты города. Идея — сделать высокий уровень образования и культуры, которым по праву гордится Москва, доступным, рядом с домом.
Создание качественной социальной инфраструктуры в партнерстве с ключевыми институциями — это стратегически важное направление в работе MR Group. Так, на территории ЖК City Bay в районе Покровское-Стрешнево появится современный образовательный кластер — филиал Курчатовской школы, которая входит в топ лучших школ Москвы. Следующий шаг — коллаборация с культурными институциями в рамках программ благоустройства. Мы уже активно практикуем такой подход, создаем точки притяжения для жителей города за пределами центра Москвы: в ЖК MOD, например, будет создан парк скульптур совместно с MMOMA, а в JOIS — с международной ярмаркой современного искусства Cosmoscow, партнер «Павелецкая Сити» — Галерея Люмьер: в лобби жилого комплекса разместят коллекционные отпечатки из выставочного проекта «Жизнь как кино» (работы советских и зарубежных авторов в стиле и эстетике ар-деко).
Про рыночные условия
— В 2023 году в России построено более 100 млн кв. м жилья. Москва перевыполнила план по жилому строительству на 40%. При этом ипотека как главный драйвер жилищного строительства стала менее доступной для потребителей. Как вы считаете, имеет ли смысл девелоперам начинать новые проекты в Москве?
— Период высоких ставок по ипотеке так или иначе конечен. Через какое-то время ставки начнут снижение, в это время потребителям нужно будет предложить новый продукт. То есть мы не останавливаемся.
— Высокие цены на жилье для девелопера — это позитивный момент? Что сейчас происходит с ценами? Есть ли прогнозы?
— По поводу цен на жилье: показателей к снижению стоимости нет. Себестоимость строительно-монтажных работ, стоимость материалов, высокая плата за изменение вида разрешенного использования земли, условия банковского финансирования — все это не позволяет девелоперам снижать цены.
По предварительным итогам года мы видим увеличение спроса на новостройки в Москве. Например, в сентябре 2023 года в Москве и Московской области заключили больше сделок с новостройками, чем в рекордном декабре 2021-го. Это означает, что рынок живой, а условия рыночные. Конечно, те движения, которые сейчас происходят по ипотеке (увеличение средних процентных ставок, изменение условий по программам льготной ипотеки), могут привести в первом полугодии 2024 года к замедлению роста продаж нового жилья, но я надеюсь, что девелоперы отыграют этот тренд во втором полугодии.
При высокой ключевой ставке ЦБ и условиях по проектному финансированию девелоперам важно обеспечивать темп продаж. Высокие цены на жилье не всегда этому способствуют и даже частично снижают прибыль. Для девелоперов важен баланс: хороший продукт, оптимальная цена и темп продаж.
— Насколько коммерческая недвижимость как класс стала интересна девелоперам?
— Коммерческая недвижимость для рынка является сейчас точкой роста. В последние год-два мы видим увеличенный спрос на коммерческую недвижимость, конкретно — на офисы.
Это связано с низкой базой: невысокими объемами строительства офисов в последние годы и в принципе небольшим объемом предложения. С одной стороны, высокий спрос на офисы — это отложенный спрос со стороны бизнеса, а с другой — результат городской программы стимулирования создания мест приложения труда (МПТ).
Мы видим высокий спрос на примере офисной части нашего квартала SLAVA. Рассчитываем реализовать офисы в этом проекте буквально в течение месяца-двух после старта продаж. Оптом и без вывода в розницу. Также нельзя не сказать про один из самых дорогих и масштабных офисных проектов в Москве — iCity. На него огромный спрос, продано уже около 80% площадей.
Про «Славу»
— Если продолжить разговор о проекте SLAVA (застройка территории бывшего часового завода в районе станции метро «Белорусская». — «РБК-Недвижимость»), то удалось ли заместить в нем международных архитекторов? Ведь изначально квартал разрабатывался британским бюро Dyer.
— Мы закончили строительство первой очереди квартала SLAVA. Эта очередь была разработана компанией Dyer (Великобритания), которая, кстати, продолжает работать на нашем рынке. Еще одна международная фирма — японская Nikken Sekkei — делала четвертую и пятую очереди нашего квартала. Сейчас мы заканчиваем с ними проектирование этих очередей. Можно констатировать, что международная составляющая в проекте осталась.
— Архсовет Москвы не согласовал в 2020 году первоначальный проект квартала SLAVA. Как вы оцениваете работу, которую проделали в итоге вместе с городом?
— Я оцениваю этот факт положительно. Ведь это большая историческая ответственность — создавать новый проект на первой линии Ленинградского проспекта, фактически рядом с Белой площадью. Поэтому только благодаря трансформации в проекте удалось создать идеальное архитектурное решение, которое по факту украсило выезд с Белорусской площади и начала Ленинградского проспекта. Усилия были не напрасны. Создание комфортной среды для горожан — это в том числе объединение территории девелоперских проектов с городской средой, создание прогулочных зон и общественных пространств, доступных всем жителям. Именно такой подход мы практикуем в SLAVA. В планах — интегрировать в общественные пространства искусство и привлечь к сотрудничеству культурные институции.
— Кто проиграл и кто выиграл от трансформации проекта?
— Выиграли все. Город — благодаря тому, что квартал был ювелирно вписан в существующую городскую застройку и послужит стимулом для развития целого района. Мы как девелоперы тоже выиграли, получив интересный проект, хотя и понесли достаточно существенные дополнительные затраты. В основе SLAVA — идея прошлого, настоящего и будущего. У первой очереди два фасада — тот, что прилегает к исторической застройке, мы интегрировали в линию Ленинградского проспекта, а стеклянный «даймонд»-фасад визуально соединяет прошлое и будущее — башни небоскребов. Благодаря такой сложной архитектурной концепции мы имеем положительный фидбэк с точки зрения продажи второй и третьей очередей квартала SLAVA.
— Какой высоты будет офисная башня в проекте? Как удалось ее вписать в архитектурный ансамбль Белорусской площади?
— Мы сейчас финализируем работу над башней. Высота определена в 180 м. Считаем, что строительство доминантной башни гармонично завершит создание общего архитектурного ансамбля у Белорусского вокзала. В этом месте высотность не диссонирует с общей застройкой, а наоборот, заканчивает архитектурный облик, завершая композицию между историческим вокзалом и соседними современными бизнес-центрами.
— Еще один интересный элемент квартала SLAVA — пространство над железнодорожными путями. Как будет устроено это инновационное решение?
— Это будет фактически первое в Москве накрытие железнодорожных путей неким общественным пространством. По задумке японских архитекторов квартал SLAVA и «Белая площадь» будут связаны городским променадом.
Сейчас мы находимся на стадии согласования этого проекта. Процесс тяжелый, потому что в России все, что касается железнодорожных путей, строго регулируется нормативами, но мы уверены в успехе.