Кому будет трудно получить ипотеку в 2024 году

Данные: НБКИ

Заемщики с высокой долговой нагрузкой и низким первым взносом

Помимо доходов при выдаче ипотеки банки ориентируются на показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика. На фоне роста числа закредитованных заемщиков ЦБ повышает требования к банкам — кредитные организации формируют по таким клиентам допрезервы, в результате такие выдачи становятся для банков невыгодными. Поэтому заемщикам с высоким уровнем ПДН сложнее получить одобрение. При этом сам ПДН рассматривается в привязке к еще одному важному показателю при выдаче ипотеки — к первому взносу по кредиту, в отношении которого тоже повышаются требования.

«Размер первоначального взноса и ПДН заемщика влияют на коэффициент риска, который, в свою очередь определяет резервы на возможные потери банков по такого рода ссудам», — пояснил Алексей Волков. «Чтобы банк не нес допзатрат в виде отчислений в резервы на возможные потери по кредиту на квартиру в новостройке, первоначальный взнос должен быть не менее 30%, а ПДН не более 70%. На вторичном рынке дополнительные резервы по таким ссудам не начисляются в случае, если первоначальный взнос составляет 30%, а ПДН — до 50%», — привел примеры эксперт.

При первоначальном взносе от 20% до 30%, ПДН заемщика должен быть не выше 50% — после этого уровня заметно повышаются надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. То есть, такие кредиты банки будут одобрять значительно реже, чем раньше», — сказал добавил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.

Если же первоначальный взнос превышает 30%, надбавки к коэффициентам риска применяются только при ПДН заемщика выше 70%. «Соответственно, кредиты с первым взносом от 30% для банков наименее рискованные и наиболее предпочтительные к выдаче. Конечно, это не означает, что ипотеку с первым взносом менее 30% невозможно будет получить. Но вероятность отказа по таким кредитным заявкам теперь выше, чем в 2020-2023 годах», — предупредил Юрий Беликов. При первом взносе 15% и ниже надбавки работают заградительно. Поэтому такие кредиты за редкими исключениями выдаваться не будут, пояснил Юрий Беликов.

Что касается льготной ипотеки, то там требования к первому взносу зависят от программы. Например, по льготной ипотеке под 8% минимальный первый взнос с конца прошлого года вырос до 30%. По семейной ипотеке минимальный взнос составляет 20%. Поэтому претендентам с первым взносом ниже указанных границ тоже будет невозможно получить льготный кредит.

Кроме того, ПДН нужно рассматривать вместе с абсолютной величиной доходов, добавил Игорь Лисянский. Уровень ПДН в 50% при доходе 70 и 200 тыс. руб. — это две большие разницы, пояснил эксперт. «Для высокодоходных регионов (с высокими доходами) приемлемым уровнем ПДН может быть и 80%, тогда как для регионов с более низким уровнем дохода потребителей предельным значением ПДН может быть и 30%», — пояснил он.

Фото: Shutterstock

Кому еще будет сложно получить ипотеку

В зоне риска в 2024 году могут оказать заемщики с недостаточной кредитоспособностью или низким персональным кредитным рейтингом (ПКР), считает Алексей Волков. По оценкам НБКИ, в конце 2023 года 30% всех граждан в стране фактически не могли претендовать на получение ипотечного кредита, поскольку значение их ПКР составляло менее 597 баллов (низкая кредитоспособность). Лишь около 16% заявок этих граждан на ипотеку одобрялся банками в этот период.

«С учетом охлаждения кредитного рынка со стороны регулятора, включая введение макропруденциальных ограничений, в 2024 году заявки на получение ипотечного кредита граждан с низкой и средней кредитоспособностью вряд ли будут одобряться банками», — допустил эксперт.

Фото: НБКИ

Что касается ограничений для работников отдельных отраслей (например, в пандемию было сложнее получить ипотеку представителям наиболее пострадавших отраслей (туризм, сфера услуг), то таких ограничений сейчас почти нет.

«Сейчас общедоступный уровень безработицы не вызывает опасений, большинство отраслей как в сфере производства, так и услуг демонстрирует положительную динамику развития», — пояснил директор по продуктам и маркетингу БКИ «Скоринг бюро». «Профессия — лишь один из параметров оценки кредитоспособности и платежеспособности заявителя. Иными словами, важна не столько профессия, сколько совокупность факторов, главными из которых являются стабильность и прогнозируемость дохода потенциального заемщика», — добавил директор по маркетингу НБКИ.

Фото: Shutterstock

При этом банки продолжают учитывать трудовой стаж, регулярность выплаты зарплаты и размер ее фиксированной части, добавил Юрий Беликов. При прочих равных бонусная система оплаты (например, в зависимости от продаж) хуже фиксированной. Также из-за нерегулярности выплат и плавающих сумм сложности могут быть у работающих по договорам ГПХ, фрилансеров, индивидуальных предпринимателей, уточнил эксперт.

При выдаче ипотеки в 2024 году, как и раньше, банки учитывают и кредитную историю. Шансы на ипотеку у заемщика с просрочками невысокие. «Поэтому лучше, чтобы не было свежих просрочек», — отметил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА. Кроме того, при выдаче ипотеки на новостройки банкам важен и сам застройщик. «Чтобы он был с историей сданных объектов и финансово устойчивым. Некоторым теперь также важно, чтобы он был готов платить банку-кредитору комиссию», — заключил эксперт.