Расчеты: Consul Group
Как считали
Аналитики Consul Group проанализировали данные из Росреестра по всем объектам Москвы (более 8 млн объектов). Из этих данных эксперты выбрали нежилые объекты коммерческого назначения, у которых есть собственники. Речь шла о торговой, офисной недвижимости, гостиницах, складах и объектах бытового обслуживания. Затем была проанализирована информация по собственникам таких объектов с помощью системы «Спарк», в частности были выделены компании, которые редомицилировались из иностранных государств в Россию, а также объекты, которыми до сих пор владеют иностранные лица — напрямую или через российское юридическое лицо. Эту информацию эксперты дополнительно перепроверили на сайтах САР, где публикуются отчеты.
В исследовании рассматривался период с 2022 по 2023 гг., на который пришелся активный переезд компаний на фоне введения санкций. Хотя сама возможность такого «переезда» в Россию появилась в 2018 году, уточнили в компании.
Почему компании «переезжают» в Россию
Тренд на редомициляцию на фоне санкций среди компаний-собственников на рынке коммерческой недвижимости подтвердили консультанты. «С 2022 года мы наблюдаем тренд на редомициляцию. Это связано с существенным усложнением условий деятельности в недружественных юрисдикциях, в том числе на Кипре, что привело к неэффективности ведения бизнеса в этих локациях. В результате российский бизнес переходит в САР на территории России или в дружественные юрисдикции, из которых наиболее популярны ОАЭ», — рассказал директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов.
«В контексте санкций и геополитической напряженности, многие компании, ранее зарегистрированные в иностранных юрисдикциях, таких как Кипр, принимают решение о перерегистрации (редомициляции) в российские специальные административные районы, такие как те, что расположены на острове Русский или в Калининградской области», — рассказал управляющий партнер NF Group, соучредитель УК «Парус Управление Активами» Алексей Новиков.
По словам Алексея Новикова, этот процесс связан не только с санкционным давлением, но и со спецификой управленческих и операционных процессов. Этот процесс часто используется для оптимизации налоговых обязательств, для получения более благоприятного регуляторного или политического климата, или для улучшения имиджа компании за счет ассоциации с более стабильными или уважаемыми юрисдикциями, пояснил управляющий партнер NF Group.
Основной проблемой для российских бенефициаров объектов недвижимости стало то, что в 2022 году регистраторы иностранных компаний, которые находятся в недружественных странах, перестали активно содействовать своим клиентам, в том числе, выдавать доверенности гражданам России из-за санкций, пояснил управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.
«Отсутствие такой доверенности серьезно сказалось на ведении деятельности арендного бизнеса в России. Например, у нашего клиента истек срок действия доверенности и банк заблокировал доступ фактического бенефициара объекта к счету иностранной организации, открытому в российском банке, до момента предоставления новой доверенности, которую кипрские регистраторы отказались предоставлять. Кроме того участились случаи заморозки денежных средств на расчетных счетах иностранных компаний, которые подконтрольны российским гражданам, до прохождения процедуры KYC (know your client)», — привел пример Сергей Пивоварчик.
Помимо прочего, не имея доверенности от иностранной компании, владеющей имуществом в России напрямую, бенефициар не мог зарегистрировать долгосрочные договора аренды и вообще производить любые действия с объектом недвижимости. «Фактически — абсолютная потеря юридического контроля над объектом недвижимости», — отметил эксперт.
По его словам, решить данную проблему можно с помощью редомициляции — перерегистрация юридического лица компании в дружественной или российской юрисдикции. Речь идет о специальных административных районах Калининградской области (остров Октябрьский) и Приморского края (остров Русский).
Примеры объектов коммерческой недвижимости, чьи собственники перерегистрировались в Россию с Кипра, могут включать крупные торговые центры, офисные здания, складские комплексы в Москве и других крупных городах, добавил Алексей Новиков.
Крупнейшие объекты, которые «переехали» в Россию
Среди крупнейших объектов, чьи владельцы (один из владельцев) «переехали» в российские офшоры в 2022-2023 гг. аналитики Consul Group назвали:
- ТЦ «Афимолл»
- БЦ Comcity
- МФК «Легенда Цветного»
- БЦ Ducat Place III
- БЦ Afi2b
- БЦ Lighthouse
- БЦ White Stone
- БЦ «Фабрика Станиславского»
- БЦ «Моховая»
- БЦ «Линкор»
- БЦ Vivaldi Plaza
- ТРЦ «Калужский»
- ТРЦ «Хорошо!»
- ТРЦ Columbus
- ТРЦ «Океания»
Тренд на редомициляцию
Перерегистрация компаний в Россию или дружественные ей страны стала трендом 2023 года. «Регистрация российской компании в недружественных странах создает дополнительные трудности и риски, поэтому редомициляция особенно актуальна. К примеру, ряд компаний фактически не могут выплачивать дивиденды акционерам на Московской бирже — они до них не доходят из-за нарушения моста между НРД и Euroclear», — отмечал эксперт БКС Дмитрий Пучкарев.
В прошлом году процесс редомициляции завершил «Полиметалл», «переехав» с острова Джерси в Казахстан; VK перерегистрировался с Британских Виргинских островов в специальный административный район (САР) на острове Октябрьский в Калининградской области. Кроме того, в САР на острове Октябрьский «переехала» с Кипра головная компания сети клиник «ЕвроМедЦентр». В конце 2023 года стало известно, что один из крупнейших и старейших участников российского рынка строительства — «Эталон» — планирует стать резидентом специального административного района (САР) на острове Октябрьском.
15 декабря акционеры «Эталона» утвердили редомициляцию с Кипра в Россию. При этом компания будет зарегистрирована в качестве правопреемника в форме международного публичного акционерного общества и будет переименована. Полное название будет звучать как Международная компания публичное акционерное общество «Эталон Груп», а короткое — «Эталон Груп».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
