Как работает банковская жилищная программа для оборонных предприятий

Фото: Пресс-служба ПСБ

— Квартирный вопрос россиян в последнее время решался за счет льготной ипотеки. Однако, как мы видим, она становится более адресной, ориентированной на социальные маркеры — детей и молодые семьи. Но история нашей страны знает примеры программ предоставления жилья на льготных условиях работникам промышленных предприятий. Как вы считаете, эта практика может сейчас стать подспорьем для удержания кадров?

— Однозначно да. Предоставление жилья — консервативный, но при этом по-настоящему действенный способ привлечения и мотивации работников. Сегодня, в условиях узконаправленности льготной ипотеки, этот элемент советской практики стал особенно актуальным, в том числе как решение для удержания высококвалифицированных специалистов на предприятиях. Некоторые компании уже помогают сотрудникам деньгами на первый взнос по ипотеке или компенсируют расходы на проценты, но федерального стандарта в этом отношении нет со времен Советского Союза.

Недавно топ-менеджер оборонного предприятия рассказал о том, как в 70-е годы прошлого века он, молодой специалист, попал по распределению на завод тяжелого машиностроения. В качестве подъемных предприятие выделило ему однокомнатную квартиру. Через пять лет, когда уже опытного специалиста пыталось «схантить» предприятие-смежник, его замотивировали остаться, предоставив двухкомнатную квартиру. А уже перед распадом СССР ценного специалиста снова пытались увести, и его удержали четырехкомнатной квартирой. Лояльность этого сотрудника выдержала многолетнюю проверку, он до сих пор трудится в той же структуре, обеспечив жильем детей. История специалиста, связавшего свою жизнь с одним работодателем, — пример того, что история циклична и на новом витке развития мы вполне можем использовать наиболее эффективные приемы из прошлого.

— Но сейчас нет квот на государственное жилье. Как реализовать программы строительства жилья для сотрудников предприятий и консолидировать усилия всех заинтересованных сторон?

— Еще в 2021 году ПСБ инициировал программу специального жилищного строительства в интересах оборонных предприятий. Жилье создается для сотрудников конкретных предприятий: в согласованном заранее объеме, конструктиве, рядом с местом работы и по цене ниже рыночной. Сейчас в программе находятся как проекты в проработке и в стадии строительства, так и полностью реализованные. В общей сложности мы говорим о проектах более чем в 30 регионах страны. По рекомендациям своего работодателя сотрудники предприятий получают возможность приобрести в собственность жилье с существенным дисконтом.

Активно развивая жилищную программу, мы достигаем сразу несколько целей. Во-первых, развиваем основной бизнес и оказываем поддержку предприятиям ОПК — кадровый вопрос напрямую влияет на производственные показатели и финансовое состояние предприятий, на наш кредитный портфель. Во-вторых, ПСБ выполняет социальную функцию — мы строим в городах, где классические застройщики не ведут жилое строительство из-за высоких коммерческих рисков: в моногородах, промышленных центрах, городах-спутниках. Как правило, там нет новостроек, а существующий жилой фонд — ветхий. В итоге люди уезжают в погоне даже не за деньгами, а за качеством жизни, в первую очередь — за жильем. Наша программа делает для людей родные города комфортнее, тем самым способствуя сокращению оттока населения из промышленных центров.

— Откуда появляется дисконт? За счет чего стоимость жилья для участника программы оказывается ниже?

— Финансовая модель проекта балансируется так, чтобы обеспечить устойчивость показателей и минимизировать наценку исполнителей за счет снижения их рисков. Застройщику гарантирован спрос на весь объем строительства, а значит, быстрое и предсказуемое наполнение эскроу-счетов, что снижает стоимость проектного финансирования. Кроме того, исключаются издержки на рекламу, продвижение, отсутствуют агентские комиссии. Отдельная крупная категория расходов — разрешения, допуски, архитектурные и проектные согласования, платежи ресурсоснабжающим службам (подключение света, газа, воды и т. д.). Поэтому мы тесно взаимодействуем с региональными властями, ведь речь идет о важном социальном проекте — сохранении и развитии кадрового потенциала в промышленности. Проводим переговоры, обосновываем значение проекта для региона, города, ОПК. Как правило, наша работа находит отклик, нам идут навстречу. В некоторых случаях это позволяет оптимизировать бюджет, в других — срок реализации.

— На стоимость жилья ведь еще влияет цена земли? Ее можно как-то снизить?

— Конечно. В каждом регионе мы задействуем механизмы, которые позволяют с максимальной экономической эффективностью получить землю под строительство. Например, применяем инструменты государственной поддержки, такие как программа «Масштабный инвестиционный проект». Подобные программы предусматривают обязательства инвестора-застройщика перед регионом в обмен на землю. Весомый вклад может внести и само предприятие, предоставив для строительства непрофильные земельные участки. Конечно, это необязательное условие, часто подходящей для строительства земли у предприятий нет. Тогда мы ищем другие возможности, в том числе покупку участков на торгах. Причем не делегируем этот вопрос, а участвуем вместе с девелопером или вместо него. Для банка выгоден купленный участок — это способ удержать цену квадратного метра для конечного потребителя в рамках жестких нормативов.

— Правильно ли тогда будет сказать, что функция банка в этом проекте не только финансовая, но и организационная?

— Верно. ПСБ является и инициатором, и координатором. На начальных этапах реализации мы силами собственной проектной команды проводим анализ рынка недвижимости в регионе, формируем предложения по локации, рассчитываем минимально возможную цену квадратного метра и сроки строительства. ПСБ может взять в проекте на себя большую часть функций девелопера. После детального изучения потребностей работников формируем итоговые параметры проекта, разрабатываем концепцию. Концепции мы создаем интересные, но выполнимые в рамках бюджета. Ключевые проектные решения, такие как площадь и планировка квартир, благоустройство домов и территорий, формируем с учетом собираемой от будущих жильцов информации.

Кроме того, мы вместе с предприятием разрабатываем предложения по ипотечному кредитованию работников с минимально возможным ежемесячным платежом. И это отличает нас от других застройщиков, у которых нет возможности корректировать банковские продукты под каждый проект.

— Какое жилье вы строите? Его качество, класс?

— В отличие от проектов, ориентированных на рыночных покупателей, мы позиционируем наше жилье вне условных классов (эконом, комфорт, бизнес и прочих). Мы «шьем костюм по фигуре»: проектируем для конкретных покупателей и ориентируемся на их пожелания — закрытый двор, безбарьерная среда, коммерческие помещения на первом этаже под магазины, салоны красоты, видеонаблюдение во дворе и подъездах, элементы умного дома. На наш взгляд, это стандарт современного жилья. Но в городах, где новостройками считаются дома начала 1990-х, это огромный прорыв. Возможность переехать из ХХ века в век ХХI-й серьезно повышает престиж работника, работодателя и города, в котором реализуется проект.

— Учитывая ваш ориентир на снижение себестоимости строительства, все ли застройщики готовы участвовать в таких проектах?

— Коммерческие застройщики ориентированы в первую очередь на высокую прибыль — это компенсация за рыночный риск. Снижение или исключение рисков по логике должно снижать маржу, но это не всегда вписывается в бизнес-модель девелоперов. Точнее, почти никогда. Постоянные сложные переговоры с рыночными игроками убедили нас еще дальше выйти за периметр банка и создать в 2023 году собственную девелоперскую структуру «ПСБ-Свой дом». Это позволило замкнуть большинство процессов на себе, обеспечить контроль над всеми стадиями реализации и минимизировать риски. Такой подход перекликается с наиболее удачными практиками плановой экономики: долгосрочный график спроса позволяет выстроить надежный производственный план. И в случае с дочерним застройщиком банка мы эффективно применяем такой подход.

— То есть банк фактически заходит на рынок девелопмента, по крайней мере в локациях промышленных предприятий?

— Мы заняли особую перспективную нишу вне рынка, которая не всегда интересна классическим девелоперам. Наш план состоит в том, чтобы создать как можно больше качественного, современного и, главное, доступного жилья в городах, где эти прилагательные обычно не ставят в одном предложении.

— Предприятие-работодатель должно как-то финансово участвовать?

— Программа не предполагает обязательного финансового участия компании-работодателя. Задача предприятия — обеспечение организованного спроса. Оно помогает нам выстроить диалог с работниками, выясняет их потребности, подтверждает заявленные финансовые возможности и составляет списки будущих покупателей — тех, кого хочет мотивировать и поощрить. Конечно, есть проекты, где предприятия участвуют финансово, но это их собственное решение, а не требование банка. За счет корпоративных мотивационных программ предприятия могут субсидировать часть процентов по ипотеке или помочь с первым взносом, что делает специальное жилье еще привлекательнее для сотрудников.

— Считаете ли вы, что подобную практику можно масштабировать за пределы оборонки?

— Сфера строительства жилья для сотрудников промышленности достаточно специфическая, и, конечно, ее можно масштабировать — в стране тысячи заводов. Мы готовы адаптировать условия программы под конкретную локацию, конкретное предприятие и прорабатывать все возможности для максимальной экономической эффективности на всех этапах. Также ПСБ прорабатывает запросы от городов и предприятий, не относящихся к ОПК. Определенно, это зона роста.