Новые деловые кварталы: как справиться с маятниковой миграцией в столице
Развитие мегаполисов до последнего времени происходило за счет появления спальных районов, что усиливало маятниковую миграцию и создавало дополнительную нагрузку на дороги и транспорт. Сегодня эту проблему в крупных городах стремятся решить и власти, реализуя концепцию 15-минутного города, и сами застройщики, возводящие бизнес-центры и создавая деловые кварталы с новыми рабочими местами.
Все по делу
В Москве с 2018 года развивается проект «Мой район», в рамках которого мэр столицы Сергей Собянин перенес акцент в развитии городской инфраструктуры на районы, расположенные за пределами Третьего транспортного кольца. А в 2022 году Москва заняла первое место в мире по уровню развития городской инфраструктуры и по качеству жизни в рейтинге «Индекс городского процветания» по версии программы «ООН-Хабитат».
Стоит отметить, что если в советское время города и районы формировались вокруг промышленных предприятий, то сегодня значительная часть работающих — это обитатели офисов, для которых тоже нужна своя инфраструктура.
При этом столичные офисные горизонты постоянно расширяются: если в 1990-х считалось, что весь бизнес сосредоточен только внутри Садового кольца, то постепенно область деловой активности дошла до Третьего транспортного кольца, а теперь она охватывает всю территорию внутри МКАД. Так, по данным NF Group, в 2023 году именно между ТТК и МКАД был сосредоточен основной объем предложения строящейся офисной недвижимости: 950 тыс. кв. м против 30 тыс. кв. м внутри Садового кольца и 815 тыс. кв. м между Садовым и Третьим транспортным кольцом.
Такому росту деловой активности способствует в том числе активное развитие транспортной системы. Например, в Обручевском районе ЮЗАО за последнее время открылось две станции метро — «Воронцовская» и «Новаторская», а в следующем году обещают запустить первую очередь Троицкой линии. При этом растет число жителей района — как сообщал ранее Департамент градостроительной политики столицы, в рамках программы комплексного развития территорий в Обручевском районе будет возведено 61,5 тыс. кв. м недвижимости. В рамках редевелопмента промзоны № 35 «Воронцово» идет активное строительство на месте бывших складских, административно-коммунальных и хозяйственных построек советского периода. Район застраивается жилыми комплексами преимущественно бизнес-класса. Деловую функцию в локации дополнит строящийся бизнес-центр класса А «Level Work Воронцовская», в составе которого, помимо офисов, будет множество других функций. В локации уже работают шесть современных бизнес-центров, планируется строительство бизнес-центров Geolog (Hutton), БЦ в составе «AFI Park Воронцовский» и МФК «Stone Калужская» — таким образом, этот район постепенно превращается в новый деловой центр столицы.
«Проект «Level Work Воронцовская» входит в программу города по созданию и развитию рабочих мест, поэтому в нем предусмотрено действительно много функций: на первом этаже разместятся операторы ретейла, включая ресторан и супермаркет, этажом выше — фитнес-клуб и фуд-корт, а на третьем этаже здания запланирован спортивный комплекс с кортом для большого тенниса и набирающего популярность падел-тенниса, а также с залами для единоборств и групповых занятий и открытой террасой. На четвертом и пятом этажах появится медицинский центр, рядом разместится коворкинг. С шестого по 23-й этаж будет реализован классический бизнес-центр с панорамным остеклением и комфортной глубиной внутреннего пространства. БЦ «Воронцовская» отличает хорошая транспортная доступность: он расположен рядом сразу с тремя крупными городскими магистралями: Профсоюзной улицей, улицей Обручева и Ленинским проспектом, а в одной минуте ходьбы от него — станция метро «Воронцовская». На машине дорога до ТТК или МКАД займет порядка десяти минут», — рассказывает Артем Охмат, руководитель перспективных проектов Level Group.
«Удобство расположения рабочего офиса и его близость к дому положительно влияет на баланс профессиональной и личной жизни, а значит, этот фактор можно рассматривать как профилактику выгорания, — комментирует психолог Алена Мургина. — Более того, проживание и работа в одном районе положительно влияет на вовлеченность человека в развитие и улучшение окружающего пространства. Это очень важно с точки зрения проявления инициативы, ответственности и в результате — роста самооценки».
Все рядом
Для больших городов сейчас одной из наиболее обсуждаемых концепций планирования городской среды является «устойчивый урбанизм» — создание современного технологического пространства, где все необходимое для жизни и работы находится в пешей доступности, при этом учитывается и историческое наследие территории, пишут в статье «Город технологичный или город «удобный»: урбанистические тенденции и их воплощение (на примере Москвы)», опубликованной в журнале «Мир России», социолог, доцент НИУ ВШЭ Анна Стрельникова и специалист по стратегическому маркетингу Татьяна Веригина. Они отмечают, что в свое время пригороды превратились в районы для внерабочей жизни, но могли не иметь доступа к базовым объектам инфраструктуры. «Если изначально небольшой город можно переформатировать в удобный набор пешеходных микрорайонов, то мегаполис гораздо сложнее поддается такой трансформации, — говорят они. — Районы должны быть компактными и многофункциональными, их использование — смешанным (для проживания, работы и отдыха), а доступность различных локаций — соответствовать условному критерию 15-минутного города.
В целом, по их словам, можно утверждать, что в столице сейчас как раз реализуется мегапроект, состоящий из разных программ, в основе которых лежат принципы устойчивого развития, устойчивого урбанизма и 15-минутного города.
Рост городов уже давно заставлял урбанистов и социологов задуматься о том, как должна быть организована жизнь человека, чтобы он не превращался в робота, который тратит свою жизнь на сон, работу и дорогу между домом и рабочим местом. В 2015 году франко-колумбийский урбанист Карлос Морено предложил концепцию 15-минутного города, в котором все необходимое жителям — дом, работа, места отдыха, различные сервисы — должно быть доступно в пределах 15 минут ходьбы или езды на велосипеде. Его мысли вдохновили мэра Парижа Анн Идальго, которая сделала ее частью своей программы. Но надо признать, что идеи Морено были не так уж новы — еще в конце 1950-х годов строительные нормы в СССР предусматривали, что детские сады и школы должны обслуживать определенную территорию. И такой подход был обязательным для аптек, поликлиник и даже магазинов.
Сегодня кажется, что воссоздать эту концепцию проще всего с нуля, чем встраивать инфраструктуру в готовый город. Правда, новые города создаются, мягко сказать, редко. Примером в России можно считать Иннополис в Татарстане — первый город, построенный в России после распада СССР. Появился он в 2015 году и находится всего в 40 км от Казани. В силу небольшой площади (всего 220 га) здесь не нужен общественный транспорт, а все части связаны пешеходными и велосипедными маршрутами. Здесь есть все необходимое для жизни в шаговой доступности: магазины, кафе, спортивные площадки и университет. А крупные компании, такие как Т-Банк (ранее «Тинькофф»), «Яндекс», Huawei и OZON, уже выбрали Иннополис для партнерства и размещения своих резиденций. Этот пример вполне может послужить основой для разработки системы компактных и удобных городов, где все будет под рукой.
Также в соответствии с концепцией 15-минутного города с нуля создается проект «Доброград» во Владимирской области, где помимо кварталов с необходимой для жизни инфраструктурой должна появиться особая экономическая зона промышленного типа, которая создаст рабочие места.
Минус два часа жизни
Актуальность развития инфраструктуры внутри районов очень высока — почти 70% москвичей, по данным опроса сервиса «Яндекс Аренда», тратят на дорогу до работы один-два часа и больше. Почти половина опрошенных считают это проблемой, однако большинство из них (61%) не готовы переехать только ради того, чтобы сократить время на дорогу.
Маятниковая миграция — не только российская, но и общемировая социальная проблема. Так, исследования, проведенные в США, показали, что долгие поездки на работу и обратно могут негативно влиять на психологическое состояние человека, вызывая стресс, усталость, снижение продуктивности. В этом случае важно создать комфортную рабочую среду и условия для отдыха после работы, чтобы снизить негативное влияние.
Еще одно исследование говорит о том, что если человек тратит на дорогу в офис более 90 минут, то, скорее всего, он запоминает меньше полезной информации, а значит, снижается продуктивность его деятельности.
Еще один негативный эффект от долгой дороги от работы до дома — экономический: если человек больше времени проводит вдали от дома, то он просто не успевает тратить деньги в местных магазинах и торговых центрах. Это приводит к постоянной ротации арендаторов коммерческих помещений, а значит, не дает развиваться бизнесу в локации.
Популярной альтернативой долгой дороге до работы, особенно после пандемии 2020 года, стала удаленка или хотя бы гибридная занятость, предполагающая совмещение работы из дома и в офисе.
«Удаленка, по опросам, выигрывает у офисной работы, даже близкой к дому, но работа в 15-минутной близости от дома, конечно, выигрывает у офисов, в которые надо долго добираться и тратить на дорогу два-три часа ежедневно, пять раз в неделю, — комментирует психолог Алена Мургина. — Но надо понимать, что не все в этом мире фотографы, журналисты, фрилансеры и управленцы, способные закрывать рабочие задачи по интернету. Многие специальности, особенно в сфере услуг, требуют нашего личного присутствия.
К негативным эффектам удаленки можно отнести тот факт, что многих работа из дома выматывает из-за невозможности сосредоточиться — слишком отвлекают домашние дела и заботы. При этом офис, расположенный в полутора часах езды на автомобиле, тоже не вариант. В таких случаях и с практической, и с психологической точки зрения оптимальным решением становится аренда офиса рядом с домом, комментирует Алена Мургина: можно включиться в рабочую атмосферу, не отвлекаясь на быт, при этом оставаясь в локации рядом с домом.
Таким образом, сегодня развивающиеся деловые кварталы становятся современным способом сократить маятниковую миграцию за счет создания новых рабочих мест и улучшить качество жизни жителей мегаполисов.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»