Ошибка или спасение: что чиновники и банкиры говорили о льготной ипотеке

Фото: Александр Манзюк / ТАСС

1 июля заканчивается программа льготной ипотеки на новостройки под 8%, запущенная в пандемийном 2020 году. За четыре года своего действия она получала разные оценки: от восторженных отзывов до критических. За это время сложилось некое противостояние финансового и строительного блока. Если Банк России чаще говорил о необходимости завершения программы, то Минстрой выступал за ее продление.

Строительный блок: «Мы прошли пандемию, проходим СВО с поднятой головой»

Вице-премьер Марат Хуснуллин, который курирует Стройкомплекс в правительстве России, выступал за продление программы льготной ипотеки и в целом положительно оценивал ее влияние на рынок строительства жилья.

«Об ипотеке в целом очень много разговоров, наверное, среди всех специалистов в этой области. Но я скажу о гражданах — хорошо или плохо, что у нас 4,4 млн граждан за прошлый год улучшили свои жилищные условия? Из них больше половины — благодаря ипотеке. То есть у людей появилась перспектива стабильной оплаты кредита под ставку 6% по семейной или под 8% по льготной ипотеке. Люди приняли для себя решение жениться, родить дополнительного ребенка, изменить свои жилищные условия. Это какими деньгами посчитать?» — говорил Марат Хуснуллин в интервью ТАСС, отмечая, что государство дает гарантии людям, что ставка будет субсидироваться на весь срок действия кредита, несмотря на большие расходы.

По его мнению, ипотеку нужно обязательно поддерживать на долгосрочный период, поскольку каждый раз из-за изменений в программе наблюдаются скачки спроса. «Эти рывки нам не нужны, нам нужно, чтобы стабильно прирастал ипотечный портфель на 5–7% в год по ипотеке. Для этого должны быть стабильные правила игры. И вот с 1 июля у нас должны быть новые правила по ипотеке. Я очень надеюсь, что мы меры поддержки семейной ипотеки сделаем долгосрочными», — пояснял он.

В Минстрое также говорили о необходимости сохранения льготных программ, включая ипотеку на новостройки.

«Мы, конечно, очень хотели бы, чтобы все льготные программы были продлены <...>. Думаю, что выверенное решение появится после 1 июля 2024 года», — говорил в конце прошлого года министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Ирек Файзуллин. На выступлении в Госдуме в мае министр уже уточнил, что ипотечные программы в России будут донастроены с учетом доступности, баланса спроса и предложения на рынке недвижимости. «Важно сохранить высокие темпы ввода, сформировать необходимые предложения на рынке жилья. Донастроить ипотеку с учетом доступности, а также баланса спроса и предложения», — пояснял он.

Замминистра строительства Никита Стасишин в свою очередь говорил, что программа помогла отрасли пережить не одну кризисную ситуацию.

«Много говорят, что льготная ипотека была ошибкой. По-моему мнению, это не так. Благодаря ей мы прошли пандемию, проходим СВО с поднятой головой. Сегодня мы добились баланса спроса и предложения на первичном рынке», — говорил Никита Стасишин, выступая на ПМЭФ-2024. «Также некоторые говорят, что застройщики слишком много заработали. Но они значительную часть этих средств вложили в технологии, в новые проекты, в инфраструктуру. Отмечу, что тогда уж и банки заработали не меньше», — добавил замминистра. По его мнению, после окончания программы возможно снижение спроса, но оно не будет фатальным, чтобы обрушить темпы строительства, набранные за четыре года.

Финансовый блок: выгода съелась ростом цен

Против продления льготной ипотеки почти на всем сроке ее действия выступал Банк России. Точка зрения регулятора заключается в том, что массовая льготная ипотека должна применяться на короткий срок как антикризисная мера, а сама поддержка рынка ипотеки должна быть адресной. Широкое применение льготной программы приводит к дисбалансам и перегревам на рынке, считают в ЦБ. Среди них — ускоренный рост цен на новостройки, увеличение разрыва цен между вторичным и первичным жильем, а также снижение доступности жилья.

«Ситуация на рынке ипотеки должна приводить к улучшению доступности жилья, а не ценового пузыря. Выгоды от низких ставок не должны съедаться ростом цен, как это происходит. <…> Мы видим, что за четыре года массовой льготной ипотеки средние цены квартир выросли где-то в два раза на первичном рынке, а зарплаты и доходы — где-то в полтора раза. То есть рост цен на жилье опережает доходы», — заявляла председатель Банка России Эльвира Набиуллина.

Глава ЦБ в своих выступлениях не раз подчеркивала, что регулятор выступает за адресность льготных программ по ипотеке. «Что касается льготной ипотеки, наша позиция, что одна широкая безадресная программа должна исчерпать свое действие летом и не возобновляться. Адресные программы, в том числе семейную ипотеку, мы всегда поддерживали», — пояснила Эльвира Набиуллина.

По ее словам, основная цель — сделать рыночную ипотеку более доступной, для этого доля льготной ипотеки должна быть значительно ниже. «Потому что за тех, кто имеет возможность получать ипотеку по льготным ставкам, платят все остальные заемщики более высокой ставкой», — отмечала Эльвира Набиуллина.

В Минфине также выступали за адресность льготных программ, за ужесточение условий программы (оно произошло в декабре 2023 года) и сокращение доли льготной ипотеки в общем объеме. По итогам 2023 года объем ипотечных займов на первичном рынке за счет всех льготных программ достигал порядка 90%.

«Наша задача как регулятора снизить этот показатель до 20–25%, конкретные целевые ориентиры и конкретные параметры еще будут обсуждаться с заинтересованными участниками рынка. Но нам важно обеспечить поддержку именно граждан, а не застройщиков и банков», — говорил министр финансов Антон Силуанов.

Госдума: ошибочная программа

С критикой льготной ипотеки выступали депутаты Госдумы, объясняя это тем, что широкая льготная программа привела к снижению доступности жилья. По мнению главы комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, программа господдержки ипотеки на новостройки оказалась ошибочной, поскольку привела к значительному увеличению стоимости жилья.

«Я считаю, что это (льготная ипотека на новостройки. — Ред.) ошибочная программа, которая простимулировала значительное увеличение роста стоимости жилья. В результате разрыв между стоимостью квартир на первичном рынке и на вторичном составил почти 50%. Поскольку эта программа касалась нового жилья, цена была взвинчена и люди платили больше, чем выигрывали от льготной ставки по кредиту. То есть люди фактически проигрывали в финансах», — говорил Анатолий Аксаков в интервью ТАСС. По его мнению, с окончанием программы жилье станет более доступным и будет продаваться «по разумным ценам, а не по взвинченным, завышенным от спроса».

О снижении доступности жилья на фоне массовой льготной программы говорил коллега Аксакова — председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов. По его словам, льготная ипотека привела к росту цен и работала в большей степени на инвестора, а не на обычного покупателя.

«Давайте честно скажем, что ипотека в последнее время не делала жилье доступным даже при нулевой ставке», — говорил Сергей Пахомов.

По его словам, в ближайшее время будут сформированы условия по льготным ипотечным программам на следующие пять лет, а сами они станут адресными. «Но в целом эта дверь под названием «льготная ипотека» прикрывается. Что будет дальше? Ну, это очевидно, полгода-год будет спад спроса. Большой или нет — не готов я об этом говорить, вопрос к прогнозистам, но спад будет», — отмечал депутат.

Доступность «на абсолютном дне»

Глава Сбербанка Герман Греф заявлял, что льготную ипотеку на новостройки в России не нужно отменять, но ее надо изменить.

«Я с начала прошлого года выступал за то, чтобы государственная программа была сокращена. Она не должна быть отменена, она должна быть сокращена», — говорил он.

Недавно директор Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников заявил, что массовую льготную ипотеку на новостройки нужно сохранить на случай кризисов, «чтобы у девелоперов было понимание, что если опять жахнет и ключевая будет 150%, то с нами останется эта господдержка». При этом ставка должна быть выше — 12%. В то же время главный аналитик «Сбера» отмечал, что льготная ипотека привела к падению доступности жилья в России, а главными ее получателями были обеспеченные заемщики (их доля за время действия программы выросла с 58,9% до 85,4%).

По словам Матовникова, число квадратных метров, которые в России может приобрести с использованием ипотеки получатель медианной зарплаты, с 2020 года сократилось на первичном рынке на 6 кв. м, а на вторичном — на 9 кв. м, составив 25,8 кв. м. Это минимальные показатели за последние десять лет.

«С точки зрения того, что у нас сейчас строится, мы находимся на абсолютном дне. Так плохо не было никогда с точки зрения того, что нормальный человек может позволить себе приобрести с учетом ипотеки и всех субсидий», — отметил Михаил Матовников.

ВТБ также в последнее время выступает за адресность льготных программ.

«Охват поддержки льготных ипотек будет сокращаться, она станет более точечной. Но арктическая ипотека правильно нацелена на решение конкретных задач. Не только социальных, но и экономических. Мы надеемся, что программы ипотеки такого рода будут сохраняться. Москва может обойтись без льготной ипотеки, арктические регионы в ней нуждаются», — отмечал глава ВТБ Андрей Костин.