Между Садовым и ТТК: почему на «Римской» растет деловой кластер
Политика полицентризма, используемая столичными властями в градостроении, дает свои результаты. Если ранее центрами бизнес-активности Москвы были признаны «Сити» и отдельные кварталы внутри Садового кольца, то сегодня возникают новые деловые локации за пределами исторического центра. В настоящее время появился запрос на формирование бизнес-инфраструктуры в зоне так называемого срединного города — в районах между Садовым и Третьим транспортным кольцами. Примером такого ядра может служить локация у станции метро «Римская».
Принципы комплексного развития территорий, господствующие сегодня в девелопменте, значительно меняют городской ландшафт, формируют новые привычки и качество жизни в мегаполисе. На месте неэффективно используемых территорий появляются новые многофункциональные кварталы, которые сочетают в себе как жилье, так и деловую инфраструктуру с рабочими местами. Благодаря этому у людей появляется возможность не только жить, но и работать или отдыхать в одном месте.
В настоящее время существенный дефицит качественных рабочих мест наметился именно в одной из наиболее привлекательных для редевелопмента зон города, то есть в районах между Садовым и Третьим транспортным кольцами. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова рассказала, что в этой части города объем офисов класса А — 2,3 млн кв. м, или 43% от общего предложения офисной недвижимости такого класса в Москве, которое составляет 5,5 млн кв. м. «При этом вакансия офисной недвижимости класса А в СК-ТТК равна всего 3%, или 71 тыс. кв. м, что можно характеризовать как дефицит предложения данного класса на рынке Москвы», — пояснила она.
На перекрестке путей
Практика показывает, что такой многофункциональности районов во многом способствует развитие транспортной инфраструктуры. Важным элементом городской программы формирования новой транспортной системы города наряду со строительством линий метро и железнодорожных диаметров стало создание крупных пересадочных узлов. Эти хабы объединяют различные виды транспорта и сокращают время в пути не только пассажирам, но и автомобилистам, благодаря чему прилегающие территории становятся привлекательными для девелопмента.
Наглядным примером может служить завершаемое сегодня создание крупного транспортно-пересадочного узла «Серп и Молот», который объединит не только две линии метро — «Римскую» и «Площадь Ильича», но и два железнодорожных диаметра со станциями «Серп и Молот» и перенесенной платформой «Москва-Товарная». Ожидается, что уже в 2025 году он будет принимать около 100 тыс. пассажиров в сутки. Кроме того, в рамках этого проекта предусмотрено создание удобной для автомобилистов схемы подъездных путей: в частности, удобные съезды и выезды на ТТК, Садовое кольцо и шоссе Энтузиастов, которые обеспечат быстрый путь как в центр города, так и за его пределы.
Относительно других территорий срединной зоны Москвы метрокоммуну «Римская» выделяет хорошая транспортная сеть. Как отметили в Commonwealth Partnership, ТТК здесь проходит в тоннеле, не нарушая сетку районных улиц, что способствует транзитному трафику. Масштабное развитие транспортной инфраструктуры способствует повышению привлекательности района.
Планы на будущее
Совершенствование транспортной составляющей в жизни города и района послужили толчком к запуску нескольких крупных проектов жилой застройки. В частности, особое развитие получила непосредственно территория бывшего завода «Серп и Молот», где сегодня ведется строительство жилого комплекса бизнес-класса «Символ», в котором будут проживать более 20 тыс. человек.
«Значительную часть территории метрокоммуны «Римская» занимает бывшая промзона «Серп и Молот», одна из старейших в Москве и одна из двух крупных промзон в пределах ТТК. При развитии города после закрытия промышленных производств именно такие площадки сохраняют основной градостроительный потенциал для развития центральной части города — как оазисы, свободные от плотной исторической застройки», — подчеркнула руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership Полина Афанасьева.
С таким тезисом согласны и опрошенные РБК эксперты и аналитики рынка: они уверены, что градостроительный потенциал района за счет реорганизуемых территорий позволит «Римской» на фоне еe центрального расположения и качественной транспортной инфраструктуры стать в будущем одним из новых локальных центров Москвы и органично встроиться в систему создания мест приложения труда.
Попутно стоит заметить, что этому способствует и связанность площадки с другими центрами деловой активности, что позволит комфортно выстраивать деловые связи. В частности, локация у станции метро «Римская» граничит с Таганским районом — историческим районом Москвы, где расположено много деловых центров («Фабрика Станиславского», «Арма», «Ситидел», Artplay), а также имеет прямую связь со сложившимися бизнес-районами.
По мнению Екатерины Беловой, площадка у станции метро «Римская», расположенная между Садовым кольцом и ТТК, является одной из наиболее востребованных для конечных пользователей. «Запуск МЦД-4 в конце 2023 года значительно улучшил транспортную доступность локации. Станция «Серп и Молот» обеспечивает прямой доступ в ключевые деловые районы столицы — за 20 минут без пересадок можно добраться до «Белорусской», 29 минут составит дорога до «Москва-Сити». Вместе с этим в районе активно развивается жилая застройка, что, безусловно, повышает общую привлекательность локации», — отметила преимущества расположения объекта Екатерина Белова.
Формирование нового делового центра
Уже подчеркивалось, что при близости к центру города и фактическом отсутствии офисной составляющей район станции метро «Римская» может стать привлекательным для девелоперов и арендаторов. Учитывая, что в условиях дефицита качественных офисных помещений и низкой вакантности в развитых деловых кластерах Москвы спрос на офисы может смещаться в новые, ранее не столь популярные локации, можно прогнозировать, что качественное офисное строительство около «Римской» неизбежно привлечет внимание пользователей офисов, а это создаст благоприятные условия для формирования нового делового кластера.
Появление новых офисных объектов в зоне СК-ТТК ограничено. Как отметили в Commonwealth Partnership, это обусловлено стратегией правительства Москвы и льготой за создание мест приложения труда, которые получают проекты за пределами Третьего транспортного кольца. На июль 2024 года, по данным CMWP, вакансия в объектах класса А между Садовым кольцом и ТТК составила 4%, что говорит о дефиците помещений. При этом среди заявленных офисных проектов класса А с датой ввода до 2026 года включительно в пределах ТТК порядка 70% площадей уже реализовано. При такой динамике новые бизнес-центры в районе «Римской» будут востребованы как арендаторами, так и конечными пользователями.
В настоящее время, несмотря на привлекательность этой локации как одного из перспективных центров деловой активности, здесь отмечается дефицит рабочих мест и качественного предложения офисов. Партнер NF Group Мария Зимина утверждает, что на данный момент общий объем построенных офисов класса А в этом субрынке составляет 102,4 тыс. кв. м, в то время как офисов класса B — 934,8 тыс. кв. м. «Район у станции метро «Римская», расположенный в зоне СК-ТТК, характеризуется дефицитом построенных офисов класса А. Развитие инфраструктуры и ТПУ «Серп и Молот» открывает новые перспективы для формирования здесь делового кластера. При близости к центру города и фактическом отсутствии офисной составляющей данный район может стать привлекательным для конечных пользователей и арендаторов», — пояснила она.
В свою очередь Екатерина Белова также считает, что районы станций метро «Римская» и «Площадь Ильича» являются перспективными для строительства офисной недвижимости. «Сейчас предложения офисов в данной локации представлены недвижимостью классов B+ и B- общим объемом 157 тыс. кв. м; таким образом, вакансия составляет 1%, или 2 тыс. кв. м офисных площадей. И это при отсутствии в данной зоне качественных офисов класса А», — подчеркнула она.
Новым проектом класса А в локации станет бизнес-центр «Stone Римская» на улице Золоторожский Вал. Комплекс общей наземной площадью 70,5 тыс. кв. м появится в трех минутах ходьбы от ТПУ «Серп и Молот». Фактически офисный центр станет связующим звеном между ТПУ и жилой застройкой на территории бывшего завода.
«Stone Римская» — десятый офисный проект девелопера Stone. Бизнес-центр будет состоять из двух башен, объединенных двухуровневым стилобатом. В реализации будут представлены офисы от 54 кв. м до этажей целиком, которые удовлетворят запрос как инвесторов, так и конечных пользователей на размещение собственного бизнеса.
За комфортное пребывание сотрудников в «Stone Римская» будет отвечать собственная инфраструктура, размещенная в двухуровневом стилобате: кафе и рестораны, столовая с открытым доступом, фитнес-студия, аптеки, банкоматы.
Высокую продуктивность сотрудников будет поддерживать концепция Healthy building. В числе ее ключевых характеристик, позитивно влияющих на продуктивность сотрудников, — уровень инсоляции, количество и качество воздуха, а также элементы биофильного дизайна.
Готовое решение
Активное офисное строительство у метро «Римская» может быть интересно не только конечным пользователям коммерческих площадей, но и инвесторам. «По итогам первого полугодия объем инвестиционных сделок в офисном сегменте уже превысил объем за весь прошлый год, при этом он выше значения аналогичного периода прошлого года более чем в два раза — 47 млрд руб. против 23 млрд руб. Это позволяет делать позитивные прогнозы для сегмента на конец года», — рассказала Полина Афанасьева.
В свою очередь, по словам Марии Зиминой, район «Римской» предлагает потенциальным инвесторам значительные возможности, особенно в условиях низкого предложения офисных помещений. «Вход в проекты на ранних стадиях строительства в таких новых локациях может предоставить инвесторам возможность заработать как на росте цены проекта, так и на качественном улучшении окружения. Стратегия может включать покупку с последующей сдачей в аренду или перепродажу на более высоких стадиях строительства», — добавила эксперт.
По мнению Андрея Кухара, директора по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers, несмотря на раннюю стадию проекта, интересантами «Stone Римская» могут выступать и конечные пользователи, учитывая высокую транспортную доступность и ограниченное предложение качественных офисов в локации. В числе потенциальных резидентов нового бизнес-центра в Nikoliers отметили компании с государственным участием, организации сферы торговли, производства, IT-сектор.
Андрей Кухар также добавил, что, учитывая активное развитие жилой застройки в районе, новые офисные площади могут быть востребованы в том числе и среди жителей близлежащих домов. «Многие владельцы крупного бизнеса предпочитают иметь офис в собственности для стабильности, ряд из них выбирают для размещения компании локации в прямой доступности от своего места жительства для комфортного перемещения», — резюмировал эксперт.