Кирилл Игнахин: «30% портфеля Level составит коммерческая недвижимость»
— Начнем с главного: Level ассоциируется на рынке с жилой недвижимостью, но вы решили заняться коммерческой. Почему?
— Есть несколько факторов. Во-первых, любая компания, достигнув определенного стратегического роста, задумывается о том, что она еще может сделать. В сфере жилья мы устойчиво входим в топ-3 девелоперов Старой Москвы, пора расти в другие сегменты рынка, но в той же географии. В коммерческой недвижимости собираемся занять сопоставимые позиции. В ближайшие пять лет планируем ввести более 600 тыс. кв. м площадей, а около 30% портфеля составит коммерческая недвижимость.
Во-вторых, нас привлекает московская градостроительная политика, миссия которой сводится к появлению в городе большого количества центров притяжения, то есть к воплощению концепции 15-минутного города. Качественная городская среда — это многогранный формат, когда одновременно учитываются и экология, и транспортные вопросы, и качество жизни горожан. Но для реализации такого полицентричного города надо, чтобы развивался не только жилой сектор, но и сектор коммерческой недвижимости, поскольку нужны инфраструктура, рабочие места.
В-третьих, нам интересно раскрывать потенциал самых разных локаций.
— Что вы имеете в виду под потенциалом?
— Больше преимуществ для клиентов, инвесторов и арендаторов. К примеру, рядом с проектом «Level Нижегородская» мы построим крупный объект коммерческой недвижимости с гостиницей, офисами и спортивным комплексом. А на месте Тушинского машиностроительного завода появится «Level Cвободы», который объединит в себе целый набор объектов коммерческой недвижимости и социальной инфраструктуры — это и школа, и учреждения здравоохранения, и спортивные объекты, и торговля, и офисы, и многоэтажный light industrial. Часть фонда направится для переселения по программе реновации.
— Традиционно коммерческая недвижимость — это склады, офисы и ретейл. Какой из этих сегментов вы считаете наиболее интересным?
— Все. Поэтому работаем в каждом из них. Склады кажутся самым быстрооборачиваемым форматом: здесь короткий цикл стройки и быстрый ввод в работу. Но есть и риски затоваривания: при росте ставок и замедлении экономической активности (особенно это касается интернет-ретейла, который сейчас и является основной целевой аудиторией) возникнет дефицит спроса. Учитывая, что в Москве огромное количество игроков стали строить склады и теперь их миллионы квадратных метров, баланс спроса и предложения может измениться очень быстро. На этом рынке мы точно не стремимся выйти в лидеры, а лишь пробуем такой формат, взяв в работу проект на 75 тыс. кв. м в Терехове.
В ретейле надо ориентироваться на современные форматы. Например, проект простого ТЦ сегодня неинтересен: отдельно стоящих торговых объектов уже очень много, при этом они частично пустуют. Сегодня актуальны снос и реновация старых ТЦ, которые по разным причинам потеряли ликвидность, но при этом расположены в хорошей локации. Лучше всего сейчас выглядит интеграция торговых объектов с офисными и спортивными.
Офисы держатся наиболее уверенно: здесь точно есть спрос. Одной из причин тому, кстати, является программа КРТ, так как сносятся миллионы квадратных метров, в том числе старых офисов, расположенных в бывших промзонах. Более того, часть арендаторов сидели в таких офисах по инерции: они их арендовали 20 лет назад, все сотрудники привыкли работать на этом месте. В итоге офис хотелось бы новый, но желательно на старом месте.
— Что насчет light industrial, о котором недавно стали говорить все чаще и чаще?
— Этот сегмент, похоже, действительно самый интересный на сегодня. В Сингапуре, Шанхае, Гонконге, где высокая концентрация населения и очень дорогая земля, он очень популярен, так как отдача на квадратный метр земли максимально высокая.
Это многоуровневая высокоплотная застройка современных промышленных помещений, легких в использовании. При этом такое производство не наносит вреда экологии: там может быть работа с микроэлектроникой, текстильной промышленностью, фармпроизводством. Нас окружает огромное количество интерьерных деталей, которые производятся именно в таких помещениях: какая-то дизайнерская мебель, декор, одежда. Все это мы видим не только в магазинах с товарами личного потребления, но и, например, в ресторанах — то есть спрос на такие уникальные изделия огромен. И дизайнеров, делающих не массовый, а штучный, кастомный продукт, тоже много.
Таким образом, актуальность современных креативных кластеров для Москвы крайне высока, тем более что мы предложим действительно уникальный, продуманный продукт с точки зрения технического оснащения зданий (инженерные коммуникации, грузовые лифты), транспортных схем, логистики грузов и так далее.
— Такие кластеры и сейчас существуют в тех самых промзонах. Некоторые при этом арендуют помещения, а другие ими владеют. Как договориться с резидентами?
— В диалоге. В проекте на улице Свободы под light industrial отводится порядка 250 тыс. кв. м. Существующие помещения надо снести или реновировать, так что встал вопрос, что предложить резидентам. У нас с ними уже есть договоренности на 20–30 тыс. кв. м. Вместо того чтобы искать помещение в другом месте, им гораздо комфортнее остаться и переехать в новое в той же локации, сохранив коллектив, но получив качественно лучшие условия. Да, придется подождать три-четыре года, но все это время они продолжат работать на тех же местах: мы их не выселяем, а строим для них новое — когда они переедут на новые площади, мы уже сможем снести помещения, которые они занимали.
Добавлю, что между работодателями происходит серьезная борьба за талантливые кадры среди «синих воротничков». Поэтому комфортные условия работы с новыми раздевалками, чистыми душевыми, хорошей столовой, фитнес-студией становятся конкурентными преимуществами. Мелкие бизнесы не могут организовать такие опции самостоятельно, а в новых проектах они предусмотрены централизованно, в итоге у владельцев малых и средних бизнесов в сфере light industrial есть еще одна причина оставаться.
— Ставки на аренду офисов сегодня бьют все рекорды. Каким образом соблюдается баланс в ценообразовании?
— Если предельно упростить, то главное — выбор локации и стратегии. Если изначально идти с проектом в перегретый кластер, не останется пространства для маневра по финансам ни у девелоперов, ни у арендаторов и покупателей. Был период, когда офисных помещений строили очень мало и объем предложения упал. Причем проблема возникла не в период пандемии, а гораздо раньше — с 2014 года. Наиболее ликвидные офисные объекты построены до этого времени. Далее был спад, а в 2020 году, когда все перешли на удаленку, он усилился и офисный рынок недополучил достаточного количества площадей.
Сейчас очень быстро растет себестоимость строительства офисов: индексация зарплат подрядчиков составила 80%, а рабочая сила — это половина себестоимости стройки. Подорожали строительные материалы (особенно для отделочных работ — здесь рост двукратный) и оборудование. Это значит, что будут расти и арендные ставки.
Да, существует программа субсидирования по местам приложения труда, которая помогает субсидировать 80–100 тыс. руб. на «квадрат», что немного снижает нагрузку инфляции. Тем не менее со столь серьезным подорожанием строительства офисов нельзя ничего не сделать.
Современный рынок научился предлагать часть офисных площадей в розницу для малого и среднего бизнеса — раньше этого не было. И это интересный инструмент для инвестиций: не все готовы идти на фондовый рынок и не все хотят хранить сбережения на депозитах, принимая риски, что застрахованы лишь на определенную, не очень большую сумму. А вложение в недвижимость, в том числе офисную, остается отличным способом сохранения сбережений и получения пассивного дохода. При этом офисная недвижимость выигрывает у жилой и у ретейла с точки зрения участия собственника: при сдаче в аренду, скорее всего, арендаторы осядут на годы: на пять, а то и десять лет. С офисами не бывает такой текучки и таких проблем обслуживания, как с другими видами недвижимости.
— С каким бизнесом предпочитаете работать: крупным, средним, малым?
— Со всеми. У всех есть своя специфика. У крупных горизонт планирования на десять лет вперед, с ними проще составить длительный договор на 5–10 тыс. кв. м. Средний и малый нуждаются в меньших площадях (скажем, по 500 «квадратов»), но иногда берут количеством: они не могут себе позволить заключать договоры на столь долгий срок, зато их очень много.
— Какая специфика коммерческой недвижимости особенно сложно дается застройщику, привыкшему работать с жильем?
— В России, пожалуй, самые жесткие правила пожарной безопасности — они беспрецедентные, а реализовать их очень сложно. С одной стороны, правильно относиться к пожарной безопасности с максимальным вниманием, но с другой, некоторые нормы избыточны.
Из-за несовершенства законодательства возникают и противоречия в нормативах, когда надо согласовать пожарные (и не только пожарные) нормы в многофункциональных центрах: там смешиваются и граничат жилые, офисные и торговые зоны. А если проект предусматривает общий конференц-зал для гостиницы и офиса, то это отдельная проблема…
Надо сказать, такие центры сложно провести и для получения субсидий — гостиница, например, должна быть отдельно стоящим зданием, что противоречит концепции многофункциональных центров. В каких-то вопросах приходится быть первопроходцами и комбинировать функции в соответствии с законами, четкого описания никто не составлял. Это точно непросто.
И еще одно: в коммерческой недвижимости очень долгие горизонты планирования, поэтому договоры гораздо сложнее — есть и специфика, и уникальные пункты. В жилом секторе все проще, договоры там стандартные.
— Какие ключевые тренды на рынке коммерческой недвижимости вы можете выделить и какой дадите прогноз на развитие этого сегмента?
— Первый тренд — самый очевидный: онлайн и рынок доставок продолжают расти. Это будет иметь два последствия. Во-первых, за всплеском складской недвижимости последует спад, потому что складов становится все больше и больше, а потребление сильно не выросло — люди не стали есть в два раза больше. В результате какие-то игроки будут вынуждены уйти.
Второй тренд — ценность времени в мегаполисе растет, поэтому формат гипермаркетов ради бытового шопинга постепенно станет угасать. Все большим спросом будут пользоваться доставка и магазины около дома. Функция гипермаркетов сменится на развлекательную, причем покупателям будет важно, чтобы находился такой объект рядом с домом — вспоминаем концепцию 15-минутного города.
Третий тренд — рост интереса к творческим кластерам в light industrial. На мотивацию сотрудника сильно влияет среда, в которой он работает. А значит, спрос на такие кластеры и инфраструктуру в них будет расти.
Эти тренды, безусловно, повлияют на рынок коммерческой недвижимости. Они уже влияют.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»