Мневниковская пойма: как бывший пустырь превращается в новый центр города
Москва — настоящий мировой мегаполис с плотной городской застройкой, и найти свободную площадку для масштабного проекта развития здесь непросто. Именно поэтому большая часть новых кварталов формируется в рамках редевелопмента бывших промзон. Вместе с тем несколько лет назад был дан старт преобразованию уникальной природной локации — Мневниковской поймы. Буквально на глазах здесь создается привлекательный городской район. Что же послужило драйвером такого роста? Аналитики, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ответили на этот вопрос.
Первые подходы к проекту развития Мневниковской поймы предпринимались властями начиная с 90-х годов прошлого века. Тогда здесь обсуждались перспективы строительства «Парка чудес» — отечественного аналога Диснейленда, Парламентского центра, гольф-клуба и природного заповедника. Но все эти идеи так и остались нереализованными в первую очередь из-за слабой экономической проработки проектов.
Позднее, в 2010-х годах, мэрия и девелоперы стали рассматривать Мневники как резервную площадку, скрывающую огромный градостроительный потенциал. После расчистки территории, ликвидации 38 га несанкционированных свалок и экологической реабилитации острова была разработана концепция комплексного развития Мневниковской поймы, которая предполагает возведение жилья, школ, больниц, уникального спортивного кластера, гостиниц, обустройство парковой зоны и набережных. Всего здесь предполагается построить около 3 млн кв. м различной недвижимости. Уже сегодня остров напоминает огромную строительную площадку: рядом работают несколько крупных девелоперов и государственных застройщиков.
Такой интерес со стороны бизнеса вполне объясним. Безусловным преимуществом является расположение: с одной стороны, Мневниковская пойма находится в прямом сообщении с центром города — в локации активно развивается транспортная инфраструктура, а с другой — отличается своим тихим зеленым окружением и выходом к Москве-реке. Партнер NF Group Ольга Широкова отметила, что эта территория является одним из масштабных проектов комплексного развития, которая при этом обладает рядом преимуществ в виде отличной экологии, развитой транспортной сети и сложившегося привлекательного имиджа западного направления. «Активное развитие территории Мневниковской поймы началось в 2021 году. Остров является одним из самых экологически благоприятных районов северо-запада Москвы, имея при этом отличную транспортную доступность», — пояснила она.
Остров шаговой доступности
Мневниковская пойма стала наглядным примером грамотного градостроительного планирования и развития. Первым этапом реализации проекта после определения концепции стало формирование транспортного каркаса территории.
Большим импульсом для развития района стало открытие на острове сразу двух станций метро Большой кольцевой линии: «Терехово» и «Мневники». Большая кольцевая линия подземки позволила обеспечить территорию Мневниковской поймы метро — самым популярным видом городского транспорта.
Кроме того, через будущий район провели Северо-Западную хорду, которая обеспечивает удобные выезды на основные магистрали: Звенигородское шоссе, Рублевское шоссе, Южную рокаду, ТТК, Кутузовский и Ленинградский проспекты, а также проспект Багратиона.
Особое внимание при включении Мневников в общегородскую транспортную сеть было уделено строительству мостов. В перспективе здесь появятся два новых автомобильных и два велопешеходных моста через Москву-реку, что дополнительно повысит транспортную доступность локации.
Усилия властей по улучшению транспортного обслуживания поймы отметили эксперты. «Важной составляющей развития Мневниковской поймы является разветвленная транспортная сеть, благодаря которой локация становится еще более доступной для жителей города. Так, например, в состав территории входят две станции БКЛ — «Мневники» и «Терехово», а также строящийся пешеходной мост и шестиполосный автомобильный мост», — отметила руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
Сергей Собянин, мэр Москвы:
— Транспортная инфраструктура в районе Хорошево-Мневники активно развивается. Здесь построили Северо-Западную хорду с соответствующими мостовыми переходами, введены две станции метро. Сейчас соединяем Мневники с районом Филевский Парк, территорией Государственного космического научно-производственного центра имени М. В. Хруничева, строится сразу два автомобильных мостовых перехода и один пешеходный. И еще один пешеходный будет сделан в другую сторону Хорошево-Мневников. В целом это серьезное улучшение для всего района, в котором проживает около 300 тыс. жителей, и он продолжает активно развиваться, как вы видите.
По мнению руководителя департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Ксении Александриди, с вводом моста, связывающего остров с улицей Мясищева, которая идет по Филевской пойме вдоль будущего Национального космического центра, станет ясно, как перераспределятся транспортные потоки, насколько будет комфортна новая транспортная сеть для жителей и гостей района.
Комплексный подход к жилой застройке
Территория Мневниковской поймы оказалась лакомым куском для девелоперов жилья. Всего до 2035 года на острове планируется строительство 3 млн кв. м недвижимости, включая социальные объекты и инфраструктуру.
О причинах столь высокого интереса к локации рассказали эксперты. В частности, по словам Ольги Широковой, с точки зрения жилой недвижимости потенциал поймы высок: «Об этом свидетельствует успех продаж возводимого на территории ЖК «Остров» от компании «Донстрой» — одного из лидера продаж в бизнес-классе последних лет». Жилой комплекс будет включать десять жилых кварталов, каждый из которых будет отличаться уникальным неповторимым обликом и дизайном.
По мнению Ксении Александриди, запуск жилищного строительства в Мневниках дал значительный импульс развитию всей поймы: «Это одна из немногих исторически существовавших в старых границах Москвы зеленых зон. Значительный импульс переосмыслению потенциала этой территории дал запуск проекта».
При этом проект жилого комплекса, как и все современные проекты, предусматривает возведение социальной инфраструктуры. «Ввиду масштабного строительства жилья в Мневниковской пойме вопрос наличия социальной инфраструктуры действительно становится крайне актуальным. Появление новых жилых комплексов требует создания соответствующих объектов инфраструктуры, включая школы, детские сады, спортивные и досуговые комплексы, медицинские учреждения и магазины. С расширением жилых массивов увеличивается количество жителей, нуждающихся в образовательных и медицинских услугах», — пояснила Полина Афанасьева.
Всего в проекте предусмотрены три школы с детскими садами, также будет построен отдельно стоящий детский сад. Все эти объекты возводятся по индивидуальным проектам.
Бизнес на реке: почему Мневниковской пойме нужен деловой центр
Следуя принципам комплексного развития, рядом с жилыми кварталами планируется построить мощное деловое ядро. Это позволит сбалансировать застройку района и дополнить его качественной офисной инфраструктурой.
Полина Афанасьева напомнила, что район Мневниковской поймы входит в состав масштабного проекта Большого Сити. «В связи с непосредственной близостью к субагломерации «Парк Победы», в которой по итогам третьего квартала этого года зафиксирована нулевая вакансия в объектах класса А, а доля свободных площадей в классах А и B находится на минимуме — 1,5%, Мневниковская пойма может стать альтернативной опцией для арендаторов или покупателей офисной недвижимости», — пояснила она.
В настоящее время здесь реализуется проект бизнес-центра класса А «Stone Мневники». Это современный и качественный проект, состоящий из двух офисных башен, архитектурную концепцию которого разрабатывает бюро Kleinewelt Аrchitekten. В рамках проекта предусмотрено обустройство кафе и ресторанов, в том числе с летней верандой на набережной реки, торговых помещений для размещения бытовых и сервисных служб, доступ в которые будет открыт для горожан, а также столовая для сотрудников.
Первая очередь бизнес-центра уже реализована на 90%. Причем большую часть спроса сформировали конечные пользователи — на их долю пришлось более 50% офисных площадей, что еще раз подтверждает актуальность и востребованность деловой составляющей в локации.
Полина Афанасьева выразила уверенность, что на территории имеются все предпосылки формирования делового кластера, но потенциальное количество новых рабочих мест не обеспечит потребности локации. При этом, по словам Ольги Широковой, офисная составляющая поймы только развивается. «У офисной недвижимости, безусловно, есть потенциал за счет удобной транспортной доступности до центра города и ключевых деловых районов, в том числе «Москва-Сити», — пояснила она.
Кластер спорта и здоровья
Украшением поймы станет уникальный спортивный кластер из 15 крупных объектов спорта общей площадью около 500 тыс. кв. м. Первым построенным объектом нового спортивного кластера стал Многофункциональный физкультурно-оздоровительный комплекс общей площадью более 20 тыс. кв. м. В настоящее время ведутся работы по возведению Ледового дворца Татьяны Навки и Международной академии хоккея им. А. М. Овечкина.
Кроме того, на острове появится Центр керлинга с двумя ледовыми аренами и гребная база. Также в планах обустройство порядка десяти площадок для тенниса с различными покрытиями, трех универсальных спортивных площадок, двух площадок для игры в бадминтон, двух баскетбольных и двух волейбольных зон. Помимо этого, в Мневниках предполагается построить Центр раннего физического развития — детскую спортивную школу со спортивным залом, бассейном, вспомогательными помещениями.
Позднее на территории кластера планируют открыть Центр водных видов спорта с глубоководным бассейном на 65 м и Московским театром на воде. На будущее также запланировано строительство Центра подготовки национальной сборной по футболу.
По мнению экспертов, с созданием спортивного кластера жителям будут более доступны спортивные мероприятия и активный отдых. «Это может способствовать популяризации здорового образа жизни, увеличению числа людей, занимающихся спортом, и созданию сообществ вокруг разных спортивных направлений. Наличие застройки спортивного формата может также стать центром притяжения для нерезидентов данной локации, что положительно скажется на местной экономике, а также может создать новые рабочие места и стимулировать дальнейшее развитие территории», — отметила Полина Афанасьева.
С ней согласна и Ольга Широкова. Она подчеркнула, что такие объекты привлекательны не только для семей с детьми всех возрастов, но и для более широкого круга людей: увлечение спортом и здоровый образ жизни — это то, что сегодня в тренде и пользуется высоким спросом.
Более того, по мнению Ксении Александриди, реализация такого кластера идеологически свяжет развивающуюся территорию поймы и природно-спортивный комплекс района Крылатское, который также ждет обновление. «При этом крайне важно учитывать особую экологическую составляющую этого места и по возможности ее сохранить. На сегодня анонсируется, что на данной территории в совокупности сохранится, возможно с частичным переносом, около 120 га парковых зон», — обратила внимание эксперт.