Эксперты выявили признаки снижения цен на жилье в 2025 году
На рынке жилья в России существуют признаки возможного снижения цен на жилье. Это касается как первичного, так и вторичного рынка, следует из предоставленного редакции пресс-службой Сбербанка совместного исследования «Домклик» и Центра финансовой аналитики (ЦФА). Эксперты собрали статистику по динамике стоимости 1 кв. м на первичном и вторичном рынках, а также сравнили цены в сделках и объявлениях.
По данным ЦФА, в декабре средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке РФ составила 170,4 тыс. руб. Аналогичный показатель для вторичного рынка — 111,5 тыс. руб., отмечается в исследовании.
Цены на рынке новостроек: динамика и прогноз
Самые высокие цены на новостройки по итогам декабря отмечены в столицах — лидирует традиционно Москва (348,5 тыс. руб. за 1 кв. м), на втором месте Санкт-Петербург (247,8 тыс. руб. за 1 кв. м). В топ-5 по уровню цен также вошли Московская область, Республика Татарстан и Ленинградская область, сместившая на пятой позиции Краснодарский край.
«Сравнение данных Центра финансовой аналитики (основаны на ипотечных сделках «Сбера») и «Домклик» показало, что в декабре различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на первичном рынке РФ составило 10,9%», — отмечается в исследовании. В ряде регионов разрыв более значительный: в Республике Башкортостан он составляет 23,8%, в Москве — 18,7%, в Нижегородской области — 17,9%, в Краснодарском крае — 12%. Наименьшая разница (в пределах 3%) зафиксирована в Воронежской, Самарской и Волгоградской областях.
С ноября по декабрь 2024 года средняя стоимость 1 кв. м в сделках с новостройками в России выросла на 0,3% (до 170,4 тыс. руб.). В большинстве крупнейших регионов прирост оказался более выраженным, обращают внимание аналитики. «В лидерах — Омская (+4,5%), Ленинградская (+3,6%), Самарская (+2,9%), Челябинская (+2,6%) области и Республика Татарстан (+2,1%), — указывается в исследовании. — При этом Омская и Ленинградская области сохраняют лидерство по темпам роста стоимости новостроек на протяжении последних месяцев».
Темпы роста ниже средних по стране зафиксированы в Красноярском крае (+0,3%) и Волгоградской области (+0,2%). Снижение отмечено только в Санкт-Петербурге (–0,1%).
В большинстве крупнейших регионов цены на новостройки растут на протяжении нескольких месяцев: в 14 из рассмотренных 18 субъектов Федерации тренд сохраняется на протяжении трех последних месяцев и более, причем в шести тренд фиксируется уже более полугода. Наиболее продолжительный рост отмечен в Волгоградской (21 мес.), Ростовской (18 мес.), Самарской (17 мес.), Воронежской (15 мес.) областях, а также в Пермском крае (9 мес.).
За год — с декабря 2023 года по декабрь 2024-го — цены на первичное жилье в России увеличились на 9%. Вместе с тем в период с августа по декабрь 2024 года, когда наблюдалось снижение продаж, рост составил всего 0,4%, подчеркивают эксперты.
В Москве после длительного периода сокращения разрыва между ценами предложения и сделки в ноябре-декабре произошел разворот тенденции, что в итоге привело к росту цен в последний месяц года.
В Санкт-Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки вырос в ноябре, однако в декабре показатель стал сокращаться. Цена в сделках, поднявшись в ноябре, к концу года снова снизилась.
В среднем по стране разрыв между ценой предложения и ценой сделки незначительно увеличился после того, как два месяца подряд обновлял минимальный уровень за весь период наблюдения. «При этом скорость продаж строящегося жилья пятый месяц подряд ниже 2%. Последний раз такой результат фиксировался в сентябре 2022 года. Такое сочетание этих факторов может свидетельствовать о скором снижении цен, как это и произошло после осени 2022 года, — заключают аналитики. — Вероятно, в январе-феврале станет понятно, удастся ли застройщикам поддерживать цены на комфортном для себя уровне».
Цены на рынке вторичного жилья: динамика и прогноз
Лидеры по ценам на готовое жилье по итогам декабря 2024 года те же, что и в сегменте новостроек: Москва (297,4 тыс. руб. за 1 кв. м) и Санкт-Петербург (198,3 тыс. руб. за 1 кв. м). В первую пятерку входят Подмосковье (145,7 тыс. руб.), Краснодарский край (142,8 тыс. руб.) и Ленобласть (126,7 тыс. руб.).
Усредненная цена предложения на рынке вторичного жилья РФ заметно выше цены в сделках — 128,8 тыс. руб. за 1 кв. м, отмечают аналитики «Домклик», уточняя, что разрыв составляет 15,5%. «Между тем за прошедший месяц разница сократилась на 1,2 п.п. По мнению экспертов Центра финансовой аналитики, сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок может свидетельствовать о скором снижении цен», — обращают внимание в «Домклик».
Самая значительная разница между цифрами в предложении и в сделках по итогам декабря зафиксирована в Москве (20,7%), Республике Татарстан (19,1%), Волгоградской (17,6%) и Ростовской (17,1%) областях. В Пермском крае и Ленинградской области различия, напротив, минимальны и находятся в пределах 1,5%.
Как показывают основанные на ипотечных сделках Сбербанка данные ЦФА, в декабре тенденция медленного роста цен на готовое жилье сохранилась: по отношению к ноябрю стоимость 1 кв. м выросла на 0,4% (до 111,5 тыс. руб.). «В крупнейших регионах цены также меняются довольно слабо: во всех рассмотренных субъектах изменение не превышает 1%. Таким образом, можно говорить о стагнации цен на рынке вторичного жилья», — говорится в исследовании.
Наиболее выраженный прирост стоимости 1 кв. м отмечен в Ленинградской (+0,9%), Челябинской (+0,7%), Новосибирской (+0,6%) областях, а также в Республике Татарстан (0,6%). Тенденция роста является относительно устойчивой лишь для Челябинской и Новосибирской областей — он фиксируется в течение последних четырех месяцев.
Максимальное снижение цен отмечено в Красноярском крае (–0,8%), Республика Башкортостан и Омской области (по –0,5%). Среди выделенных регионов тренд является относительно устойчивым — на протяжении последних трех месяцев — лишь для Башкортостана.
«На вторичном рынке помесячная динамика цены предложения и цены сделки продолжает меняться нестабильно, образуя «косичку». Однако продолжающееся снижение спроса на рынке готового жилья, скорее всего, приведет к снижению цен, — указывают аналитики. — Разрыв между ценой предложения и сделки остается на минимальных с начала 2022 года уровнях, что также говорит в пользу этого предположения».
В исследовании подчеркивается, что еще одним признаком возможного скорого снижения цен на вторичном рынке служит рост доли регионов с падением цен на протяжении последних трех и более месяцев подряд.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»