Офисный дефицит: где найти офис в 2025–2026 годах
Большие объемы
Минимальный годовой объем ввода офисных площадей в Москве за последнее десятилетие пришелся на 2018 год, когда в столице было построено 142 тыс. кв. м офисов классов А и B (данные IBC Real Estate). В 2025 году в Москве ожидается намного больший объем ввода офисов — от 730 тыс. кв. м (оценка CMWP) до 1,2 млн кв. м (оценка NF Group). Однако крупнейшие бизнес-центры с вводом в этом году уже почти полностью заняты — здание госкорпорации «Роскосмос», часть бизнес-центра Slava под штаб-квартиру Центробанка, бизнес-центр iCity с площадями для структуры московского правительства, площади в последней очереди офисного квартала Stone Towers, а также штаб-квартира «Яндекса». На эти объекты приходится около 500 тыс. кв. м нового офисного предложения. Остальные новые БЦ также активно разбираются: по данным CMWP, в заявленном к вводу в 2025 году объеме площадей на продажу доступно только 30%.
Говорить о том, что в этом году такой объем сможет удовлетворить спрос на офисы, не приходится. «Дефицит качественных площадей в готовых зданиях продолжает усиливаться. В условиях нехватки помещений в готовых бизнес-центрах продолжает расти спрос на офисы в строящихся объектах, особенно в высокой стадии строительной готовности. Из ожидаемого объема ввода в 2025 году свободно не более 250 тыс. кв. м — показатель, который значительно сократится к моменту ввода этих объектов», — говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Эксперты брокерских и консалтинговых компаний ожидают, что в 2025 году на московском рынке офисов повторится прошлогодняя ситуация, когда объекты вводились почти полностью заполненными. «В 2025 году новое строительство по-прежнему не сможет значительно устранить дисбаланс спроса и предложения», — сказала директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева.
В 2026 году заявленный девелоперами объем ввода офисной недвижимости в Москве будет в два с лишним раза меньше, чем в 2025 году. Как подсчитали в CMWP, в 2026 году он может составить порядка 360 тыс. кв. м, и ожидается, что значительная его доля также будет реализована до ввода объектов в эксплуатацию.
Прогнозы на 2026–2027 годы
Полина Афанасьева, директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP:
— В случае снижения ключевой ставки в 2026 году рынок войдет в фазу плавной стабилизации и переориентации на аренду после активного периода продаж. В 2026 году мы ожидаем постепенное восстановление уровня вакансии — показатель достигнет 4,9%. Если в 2024 году класс А впервые превалировал в структуре спроса (55%), что связано с закрытием крупных сделок покупки объектов под штаб-квартиры, то в 2026 году соотношение классов А и В может вернуться к традиционному 30/70% соответственно. В 2027 году на фоне стабилизации рынка мы ожидаем, что спрос будет на уровне 1,95 млн кв. м с возможным выходом на рынок спекулятивных проектов.
Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate:
— Ограниченное предложение в готовых объектах на офисном рынке Москвы не может удовлетворить спрос со стороны конечных пользователей, разрыв между спросом и предложением остается высоким. В ближайшие два года прогнозируется сохранение сравнительно высокого уровня деловой активности — на уровне 1,7–1,8 млн кв. м в год или более в случае снижения ключевой ставки и ослабления денежно-кредитной политики.
Вывод. Объем предложения офисов в аренду достиг минимальных значений. Сегодня вакансия находится на уровне 5%, что является рекордно низким показателем для рынка. Учитывая текущую конъюнктуру спроса, данный показатель будет сохраняться на горизонте ближайших двух-трех лет, а спрос со стороны компаний все больше сместится в сторону покупки офиса под себя в строящихся БЦ.
Где искать новый офис в 2025 году
Под данным партнера NF Group Марии Зиминой, основной объем новых офисов 2025 года с доступными на начало года к аренде/покупке площадями расположен в зоне ТТК — МКАД (69%). При этом примерно треть этих объектов сосредоточена на престижных северном, северо-западном и западном направлениях. «Наиболее востребованными остаются сложившиеся деловые субрынки и районы, примыкающие к ним, — доля свободных помещений в таких локациях в среднем составляет порядка 2–3%», — добавляет Екатерина Белова из IBC Real Estate.
Всего к вводу в этом году запланированы единичные бизнес-центры (порядка шести объектов в классе А), где офисы реализуются от небольших блоков. В их числе Stone Towers — Tower D, Stone Савеловская, iCity, Taller, Qoob. Также от Stone в этом году будет введено в эксплуатацию офисное здание Stone Курская под штаб-квартиру (объект в ЦАО общей площадью 15,6 тыс. кв. м).
Среди запланированных к вводу объектов, где еще доступны как блоки до 500 кв. м, так и этажи целиком, — бизнес-центр Stone Савеловская (РБК делал обзор на этот БЦ еще в 2021 году на старте продаж. — Прим. ред.). Сегодня это единичный фактически готовый объект на севере Москвы с максимально широкой линейкой доступного предложения.
Для тех компаний, которым важно соседство с такими ИТ-гигантами, как «Яндекс» или «Сбер», на юго-западном направлении, где новые бизнес-центры практически не возводятся из-за ограниченного земельного банка, в линейке Stone доступны лоты в премиальном бизнес-центре Stone Ленинский. Сдача этого БЦ в эксплуатацию намечена на 2026 год, а в экспонировании остались единичные лоты.
«Высокая стадия реализации объектов, где более 60% сделок было совершено с конечными пользователями, позволит сформировать качественную деловую среду и комьюнити среди резидентов для выстраивания новых бизнес-связей», — рассказали в пресс-службе девелопера.
Вывод. Оставшиеся доступные площади, куда можно будет перевезти компанию уже в 2025–2026 годах, сосредоточены в зоне ТТК — МКАД (69%), а северо-запад Москвы — наиболее востребованное направление у компаний на покупку офисов, здесь же концентрируется и инвестиционный спрос для дальнейшей сдачи площадей в аренду.
Покупка — новая аренда
Тренд последних лет в условиях фактически полного отсутствия свободных площадей под аренду — офис в собственности. Так, в 2024 году доля сделок продаж обновила восьмилетний рекорд и достигла 30% в структуре спроса. «В 2025 году тренд на покупку продолжается, компании, ищущие офис, в условиях дефицита предложения готовы приобретать площади большего объема с целью возможного расширения или сдачи в аренду части площадей», — объясняет Полина Афанасьева из CMWP.
Для компаний владение офисом имеет несколько преимуществ:
- Возможность гибко подходить к планированию и предусмотреть масштабирование команды (сейчас все больше компаний возвращаются к долгосрочному планированию);
- Защита капитала и возможность хеджировать арендные риски;
- Демонстрация стабильности бизнеса для клиентов, а также повышение его привлекательности для инвесторов и банков.
Выбирая объект на стадии строительства, компании получают время на то, чтобы спланировать переезд: закрыть текущие договоры аренды и продумать отделку будущего офиса, организовать переезд сотрудников в комфортном режиме.
Как воспользоваться ситуацией инвесторам
Екатерина Белова:
— Дефицит арендного предложения является одним из основных преимуществ для инвесторов, приобретающих офисы под сдачу в аренду — это увеличивает ликвидность их помещений, особенно если они расположены в востребованных и перспективных деловых локациях. Для арендаторов дефицит арендного предложения может означать смену стратегии — компании, для которых аренда долгое время была основным приоритетом, начинают рассматривать возможность приобретения офиса под собственное размещение.
Вывод. Рынок офисов Москвы в 2025–2026 годах останется рынком продавца. Компаниям, планирующим переезд, стоит:
- рассматривать объекты на стадии строительства (это дает преимущество в выборе);
- обращать внимание на локации северо-запада и запада Москвы;
- оценивать проекты с высокой готовностью.
Как отмечает Полина Афанасьева, «дефицит качественных офисов сохранится, а покупка станет не просто транзакцией, а частью стратегии развития бизнеса».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»