Екатерина Крапивина, Villagio Realty: «Инвесторы уходят за город»
Обширное предложение на элитном загородном рынке недвижимости Подмосковья — иллюзия. Об этом в интервью «РБК-Недвижимости» рассказала Екатерина Крапивина, директор по продажам агентства элитной недвижимости Villagio Realty. За последние годы агентство накопило особенный опыт, связывающий рынки загородного, городского и зарубежного жилья, что позволило замечать нетривиальные тенденции раньше многих. В ходе большого интервью Екатерина Крапивина объяснила, почему инвесторы теряют интерес к многоэтажным новостройкам в Москве, что происходит со спросом на коттеджи западного направления и какая страна сможет в ближайшем будущем повторить успех ОАЭ на рынке недвижимости.
Об агентстве
— Агентство Villagio Realty открылось в 2018 году и с самого начала своей истории специализировалось на сделках с загородной недвижимостью. Однако к 2025 году у компании есть и городское, и зарубежное направление. Чем обусловлен такой рост?
— Действительно, Villagio Realty возник как отдел продаж застройщика элитных поселков Villagio Estate. Когда большая часть собственного первичного предложения в своих проектах была реализована, резиденты стали обращаться к нам за помощью: подобрать еще один объект или продать имеющийся. Впоследствии мы стали работать не только с поселками от Villagio Estate, но и с проектами других застройщиков.
Если клиент обращается к нам с запросом на определенный формат недвижимости в конкретной локации, мы найдем подходящий лот в любом проекте независимо от того, кто выступил девелопером. Думаю, именно такой подход в сочетании с лояльностью к покупателям позволил нам быстро вырасти.
В 2022 году мы открыли департамент по работе с международной недвижимостью, а во второй половине 2024 года — управление городской недвижимости. Сейчас Villagio активно выходит на рынок Рублевского направления, предлагая премиальные загородные объекты в одном из самых востребованных районов Подмосковья. Мы отмечаем высокий спрос на элитные резиденции в этой локации. В рамках стратегии расширения компания формирует эксклюзивный пул предложений на Рублевке, включая как новые проекты, так и уникальные объекты на вторичном рынке.
— Каких результатов удалось достичь за это время?
— В 2024 году мы продали недвижимости на сумму 20,4 млрд руб. Достижением, которым мы гордимся, стали объемы продаж на зарубежном рынке. С 2022 года состоялось 90 сделок, мы получили награду от крупного дубайского застройщика, став вторым по объемам продаж российским брокером.
Внутри страны мы тоже получаем признание. Например, за вторую половину 2024 года продали квартир более чем на 1 млрд руб. в домах известного московского девелопера в элитном сегменте.
— Были ли в вашей практике необычные случаи? Например, рекордные сроки выхода на сделку?
— В среднем сроки выхода на сделку с первого обращения довольно короткие. Наши аналитики подсчитали, что 75% клиентов доезжают до показов в первые две недели.
Процесс выбора недвижимости очень индивидуален, зависит от многих факторов: срочности покупки, имеющейся на руках суммы. Поэтому — да, особые случаи бывают. Например, наш рекорд выхода на сделку — три года. Клиент искал недвижимость за городом, посмотрел огромное количество предложений, но на покупку не решался. Ему казалось, что вот-вот что-то произойдет: цена снизится или появится более подходящий объект.
— Чем все закончилось?
— Наш специалист наглядно показал, как изменился рынок за эти три года. Клиент увидел, что цены растут и что он бы уже начал получать доход от этого актива, если бы решился на покупку раньше. В итоге сделку закрыли, она стала выгодной для всех сторон. Причем покупка была большой: клиент приобрел и новый, и вторичный объект сразу.
— Как вам помогает многопрофильность? В чем преимущества агентства, которое работает и с городской, и с загородной, и с зарубежной недвижимостью?
— Благодаря многопрофильности мы можем подобрать объект где угодно: в центре Москвы или в окружении леса, в высотке Дубая или в поселке на Новой Риге. Это привлекает клиентов, у которых есть запрос на сочетание стоимости и потенциальной доходности, но нет конкретного плана, что купить и где.
Кроме того, наш частый кейс — переливание средств из одного сегмента в другой. Мы продаем клиенту один тип недвижимости и далее помогаем ему купить что-то другое. Инвестиции перекладываются, мы ищем более выгодные и подходящие варианты. С одним и тем же клиентом заходим в одну сделку, потом в другую и в третью.
В результате мы работаем с одними и теми же людьми годами, выстраиваем отношения, которые ближе к дружбе, чем к деловому формату. Практически половина наших новых сделок — по рекомендации: покупатели узнают о нас от друзей и знакомых. Мы гордимся этой цифрой.
О трендах
— Опыт работы с разными форматами недвижимости дает более широкий взгляд на рынок в целом. Какие тенденции ярко прослеживаются в начале 2025 года?
— Если говорить о загородной недвижимости, то есть тренд на низкий уровень предложения. Кажется, что это не сочетается с обилием объявлений — поселков в Подмосковье множество. Однако более глубокий анализ показывает, что найти подходящий объект действительно сложно. И связано это не с нехваткой поселков, а с подходом к выбору.
В первую очередь покупатель с большим бюджетом выбирает подходящую локацию. Ему важен статус места, поэтому зачастую идет запрос на западное направление. Также есть особые требования к транспортной доступности и инфраструктуре: спортивной, развлекательной, образовательной, торговой. Если место подходит, появляется второй фильтр — актуальность. Архитектура многих поселков безнадежно устарела — и физически, и морально. Ко всему этому прибавляем персональные требования к планировкам и видим, что предложения катастрофически мало.
С 2020 года загородный рынок стал расти огромными темпами, цена постоянно увеличивалась. Однако новых предложений было не так много, из-за этого покупатели разбирали вторичку. Мы ожидаем, что ситуация с ростом цен на такие объекты продолжится, пока не произойдет снижение ключевой ставки, которая позволит девелоперам брать проектное финансирование и строить новые проекты. С текущими ставками и обновленным налогом на прибыль застройщикам просто нерентабельно заходить в стройку с кредитными деньгами.
— В 2020 году покупатели в основном скупали загородные объекты для себя, чтобы не так сильно зависеть от карантинных ограничений. Изменилась ли ситуация к 2025 году?
Основной объем сделок — это по-прежнему покупка для жизни. 60% клиентов, которые к нам обращаются, подбирают недвижимость для себя. Остальные 40% — инвесторы. Если говорить о тренде, то он есть: доля инвесторов в загородную недвижимость в последнее время заметно выросла.
— С чем это связано?
— Традиционно инвесторы любили рынок новостроек, потому что там были доступные ипотечные инструменты. Кроме того, всегда был прирост стоимости от старта строительства до готовности: до 30–40%, а в наиболее успешных проектах — и до 100%. Поэтому инвесторы стабильно оставались на городском рынке долгие годы.
Сейчас же мы наблюдаем перетекание инвесторов с городского на загородное направление. Это связано с тем, что ипотека перестала быть доступной — привлекать кредитное плечо теперь не так выгодно. Кроме того, за последние несколько лет городской рынок пополнился большим числом проектов — а обилие предложения всегда негативно сказывается на спросе. Тем временем на загородном рынке сформировался дефицит, поэтому инвесторы все чаще выбирают именно его.
— Будет ли загородное направление выгодным для инвестора в 2025 году?
— Да, мы ожидаем дальнейшего роста цен. К концу 2024 года загородное предложение в премиальном и элитном сегментах было практически вымыто. Сейчас идет давление цен на вторичное предложение, потому что есть спрос. Продавцы фиксируют интерес покупателей, видят, что нет другого релевантного предложения, и начинают поднимать цены, и это логично. Поэтому в 2025 году цены продолжат идти вверх.
Еще один фактор — стоимость земли. Участки, пригодные для строительства поселка, выросли в цене до ₽1,5 млн за сотку. За счет этого будут расти и цены на новые поселки, так как затраты девелоперов на их строительство чрезвычайно велики.
Дополнительный фактор — изменение условий жизни за городом. Раньше стоп-фактором была нехватка транспортной доступности. Сейчас улучшаются дороги, растет метро. Человеку проще отработать день в офисе и за 40 минут доехать до дома на природе, где свежий воздух и поют птицы, летом — рыбалка, зимой — лыжи. Такой образ комфортной жизни, за который люди готовы платить. А это, в свою очередь, выгодно инвесторам.
— Какие еще тренды вы заметили на российском рынке?
— Мы видим повышенное внимание к курортным регионам России. Алтай, Пятигорск, Кисловодск, Дагестан и, конечно, Сочи — очень перспективные направления.
Мы делаем ставку на курорты внутри страны, потому что люди стали больше путешествовать по России. Туризм, который развивается внутри регионов, дает экономические предпосылки для повышения уровня жизни в них. Девелоперы видят эти тенденции и строят новые проекты. Мы планируем расширение географии Villagio Realty, чтобы участвовать в этом процессе.
— Речь о квартирах?
— Необязательно, все зависит от региона. На Алтае лучше строить виллы с видом на горы, в Пятигорск туристы часто приезжают за лечением — здесь подойдут апартаменты и многоэтажные санатории. В Сочи востребованы оба типа недвижимости.
О перспективном рынке
— Вы продаете недвижимость в двух странах за пределами России: в Объединенных Арабских Эмиратах и Омане. С ОАЭ все очевидно: дубайский рынок известен всем инвесторам. А почему Оман?
— Оман — это Дубай 20 лет назад. Порог для входа в недвижимость не такой высокий, как в ОАЭ: здесь можно приобрести приличную квартиру с одной спальней от $100–150 тыс. А в плане ожидаемой доходности перспектив здесь даже больше.
— Почему?
— Как и в Эмираты, в Оман часто едут бизнесмены: в обеих странах есть свободные экономические зоны с льготным налогообложением. Это служит магнитом для бизнеса, и экспаты со всего мира устремляются сюда, чтобы развивать свои компании. Здесь стабильная валюта, привязанная к доллару, и выходы на новые рынки.
Еще один плюс в том, что при покупке любой недвижимости в Омане человек сразу получает визу резидента на два года. Если покупка более $1 млн — резидентство на пять лет, более $1,3 млн — на десять лет. Поэтому Оман пользуется спросом у покупателей из множества стран.
Наконец, здесь более комфортный климат. В Арабских Эмиратах с конца мая начинается сезон с сильной жарой. В Омане на пять градусов холоднее, что для россиян привычнее.
— Сможет он обойти Эмираты?
— Пока об этом сложно говорить, но востребованность страны среди покупателей недвижимости растет. Оман — интересная страна для тех, кто занимается бизнесом и хочет получить вид на жительство. Замечая это, в страну приходят все больше инвесторов. Они ожидают, что цены продолжат расти, поэтому выбирают стратегию с перепродажей. Реализовав недвижимость спустя несколько лет, они смогут неплохо заработать на разнице в цене.
Реклама. ООО «Вилладжио Риэлти», erid: F7NfYUJCUneRHUrjT3Sx