Почти ₽2 млн за «квадрат»: сколько стоит жилье в Москве с учетом ипотеки
В эпоху запредельно высоких ставок по рыночной ипотеке жилье, купленное в кредит, обходится значительно дороже его заявленной стоимости, подсчитала «РБК Недвижимость» совместно с федеральным агентством недвижимости «Этажи». В столице с учетом всех выплат по кредиту финальная цена «квадрата» приближается к 2 млн руб. Это очень много даже для Москвы с ее исходно дорогой недвижимостью.
Как ипотека увеличивает цены на жилье в Москве
Почти до 2 млн руб. дорожает один «квадрат» вторичного жилья в Москве с учетом всех ипотечных выплат. Это в 5,7 раза больше той цены, по которой жилье приобретается без помощи ипотеки: 345,3 тыс. руб. за 1 кв. м в среднем, по данным «Этажей». Сократить расходы, воспользовавшись программой семейной ипотеки, не получится — в Москве эта программа на вторичное жилье не распространяется.
- Имей покупатель полную сумму на руках сразу, он мог бы рассчитывать не просто на среднестатистическое жилье в Москве, а на неплохую элитную квартиру — по данным NF Group, средние цены на столичную элитку составляют 1,54 млн руб. за 1 кв. м.
- Либо можно было бы приобрести жилье не столько высокого класса, но зато почти вчетверо большой площади в престижных районах ЦАО. Так, по данным «Инком-Недвижимости», в Хамовниках квартиры сейчас продаются в среднем за 675,6 тыс. руб. за «квадрат», на Арбате — за 654,8 тыс. руб., на Якиманке — за 623,6 тыс. руб.
Почти в 1,8 млн руб. превратится цена квадратного метра в среднестатистической столичной новостройке, взятой в рыночную ипотеку. Это в 5,6 раза больше изначальных средних 313,1 тыс. руб. за квадрат первичного жилья, по которым (по данным «Этажей») оно сейчас выставлено на продажу.
- Такой суммы с лихвой хватило бы на покупку квартиры в московской новостройке премиум-класса — по данным компании «Бест-Новострой», к началу лета 2025 года такие лоты стоят 1,16 млн руб. за 1 кв. м.
- Однако на элитную новостройку этих средств недостаточно — такие проекты сейчас стоят в 1,5 раза больше — в среднем по 2,88 млн руб. за «квадрат».
До 557 тыс. руб. поднимается после всех выплат по кредиту стоимость квадратного метра в новостройке, купленной в рамках программы семейной ипотеки. По сравнению с предыдущими случаями разница не так велика — отличие от исходных цен продажи лишь в 1,8 раза. Причина в том, что ставка по семейной ипотеке, по которой в Москве можно купить лишь новостройку, существенно ниже, чем по рыночной, поясняют в «Этажах».
Как считали
Подсчеты производились на основе средней стоимости «квадрата» на первичном и вторичном рынках Москвы по отдельности. Анализировалась ситуация, когда жилье приобретается в ипотеку при первоначальном взносе в 20% и на текущих условиях кредит гасится весь срок.
- Средняя ставка по рыночной ипотеке, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на начало июня 2025 года составляет 26,69% на вторичное жилье и 26,54% на новостройки. Ставка по семейной ипотеке не менялась и составляет 6%.
- Рассчитывалась ипотека с первоначальным взносом 20% для кредита, взятого на срок около 27 лет (по данным Центробанка, ипотека на вторичку берется в среднем на 310 месяцев, а на новостройки — на 311 месяцев).
Определялась итоговая стоимость квадратного метра с учетом всех ипотечных выплат и сравнивалась с исходной заявленной ценой «квадрата» недвижимости.
Как действуют покупатели в эпоху дорогой ипотеки
Очень большая переплата за жилье, приобретаемое в рыночную ипотеку в период высоких ставок, вынуждает покупателей применять особые стратегии. Среди них — взять кредит не на максимальный, а на более короткий срок, а также договориться с продавцом о скидке.
«Оптимальный срок погашения ипотечного кредита при нынешних ставках — не более семи лет. В этом случае с учетом переплаты цена квадратного метра при тех же параметрах ипотеки будет в 2,9 раза меньше сумм, получающихся при длительном кредите», — поясняет заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
Часть покупателей, которые берут ипотеку по нынешним рыночным ставкам, рассчитывают погасить кредит досрочно — продав исходно имеющееся у них жилье, поясняет эксперт.
Еще часть досрочно гасить ипотеку не собирается, но планирует в будущем перекредитоваться на более выгодных условиях: цена московского «квадрата» достигнет 1,8–2 млн руб. лишь в том случае, если весь срок погашать ипотеку по нынешним ставкам. Однако когда именно ипотечная ставка снизится до разумных для перекредитования значений, пока предсказать сложно. Так, по прогнозам экспертов, до уровня 14–15% ставки могут опуститься не раньше 2026 года, но и это не точно.
«Если ситуация не изменится, тренд на развитие альтернативных вариантов покупки недвижимости продолжит набирать обороты. Везде, в том числе на вторичном рынке, будут активнее применяться рассрочки от собственников с начислением процентов или увеличением цены объекта. Появления новых способов стимулирования спроса следует ожидать и в сегменте новостроек, поскольку ограниченность целевой аудитории семейной ипотеки в совокупности с ростом нераспроданности будет стимулировать девелоперов к поиску путей привлечения покупателей, не имеющих права на льготную программу, но заинтересованных в улучшении жилищных условий», — поясняет Решетникова.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»