Замедление с ускорением: что будет с ценами на новостройки к 2030 году
Рост цен на новостройки в Москве на фоне падения спроса в этом году замедлился. По данным «Дом.РФ», за первые пять месяцев 2025 года цены на первичное жилье в среднем увеличились на 7%. Это больше, чем в среднем по России (2,9%), но меньше, чем за аналогичный период прошлого года (8,5%). В мае средняя цена квадратного метра строящегося жилья в столице составила 389 тыс. руб., рассказали в институте жилищного развития.
Спросили у аналитиков, что будет с ценами на новостройки в Москве в ближайшие пять лет и какие факторы станут определяющими в этой динамике.
Долгосрочный прогноз является приблизительным и основан на макроэкономических показателях (уровень инфляции, ключевой ставки), а также уровне спроса и предложения. Данная оценка аналитиков не учитывает внешние шоки и возможные меры поддержки в виде массовой льготной ипотеки, которые могут сильно повлиять на общую картину.
Какие факторы будут определять цены на новостройки
На столичный рынок новостроек, как и рынок жилья в целом, до 2030 года влияние будет оказывать несколько факторов. Это уровень ключевой и ипотечных ставок, рост доходов населения, которые определяют спрос, и объемы текущего строительства, которые определяют предложение.
Так, основными ожиданиями аналитиков АКРА на этот период являются:
- смягчение денежно-кредитной политики Банка России и снижение ключевой ставки. «Это увеличит доступность ипотеки и подстегнет спрос», — пояснил эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов;
- доходы населения, согласно прогнозу Минэка, будут расти в среднем на 8% в год в 2025–2030 годах, поддерживая покупательную способность;
- объем строительства, который может сократиться в 2027–2028 годах. Это создаст дополнительное давление на цены из-за дефицита предложения.
«Таким образом, сочетание доступного кредитования, увеличения платежеспособности и ограниченных объемов строительства сформирует умеренно растущий тренд на рынке новостроек Москвы в ближайшие годы», — отметил Андрей Носов.
В целом отрасль жилищного строительства полностью рыночная, то есть динамика цен определяется соотношением спроса и предложения, добавила замруководителя аналитического центра «Дом.РФ» Екатерина Власова. По ее словам, в текущих условиях спрос на новостройки в Москве хоть и находится на уровне выше среднего по стране, но все же сдерживается высокими рыночными ставками.
«По мере дальнейшего ощутимого снижения ставок важно, чтобы спрос был уравновешен предложением. Снижение запусков новых проектов в Москве на 42% год к году по итогам первых пяти месяцев указывает на высокую вероятность дефицита предложения на горизонте за 2027 годом», — отметила Екатерина Власова.
Падение ввода в 2027 году
Власти в свою очередь прогнозируют падение ввода нового жилья из-за сокращения девелоперами вывода новых проектов. По словам вице-премьера России Марата Хуснуллина, в 2027 году на территории России может не появиться ни одного нового дома либо объемы ввода жилья могут сократиться до 30%.
По оценкам Минстроя, за пять месяцев 2025 года объем выданных разрешений на строительство составляет минус 22%. «Такого снижения по динамике выданных разрешений на строительство не было никогда», — отметил замглавы Минстроя Никита Стасишин. «Пока мы видим, что большая просадка будет в 2027 году не только по жилищному строительству, а в целом по строительству, которое сопровождается большими ставками по бриджам», — добавил замминистра.
Что будет с ценами на новостройки в Москве до 2030 года
Согласно прогнозам аналитиков, опрошенных «РБК Недвижимостью», в 2025–2026 годах темпы роста цен на новостройки в Москве будут сопоставимы с инфляцией, а затем возможно ускорение цен. «По нашим ожиданиям, в 2025–2026 годах рост цен замедлится и составит около 6–7% в год связи с ограниченным спросом на недвижимость из-за отсутствия безадресной льготной ипотеки и заградительных текущих ставок по рыночным ипотечным программам», — поделился прогнозом старший директор отдела корпоративных рейтингов «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.
По его словам, на ценовую конъюнктуру застройщиков в ближайшей перспективе будет оказывать влияние снижение распроданности жилья на фоне падающего спроса. «Однако в дальнейшем — по мере снижения ставок и повышения доступности ипотечных программ — годовой рост цен может ускориться и составить 8–10% в период с 2027 по 2029 год», — добавил представитель «Эксперт РА».
Похожую ценовую динамику на рынке новостроек Москвы ожидают аналитики АКРА. По их прогнозам, в 2025–2026 годах рост цен на строящееся жилье будет сопоставим с инфляцией и в среднем составит 6–8% в год.
В 2027–2028 годах агентство ожидает ускорения темпов роста цен на новостройки до 12–14% в год. «Этому будут способствовать смягчение денежно-кредитной политики (снижение ключевой ставки) и формирование дефицита новостроек в связи с сокращением запуска новых проектов в период жесткой денежно-кредитной политики в 2024–2025 годах», — пояснил Дмитрий Сергиенко. «Однако в 2029–2030 годах ожидается снова стабилизация роста цен до 4–5% в год. Но с оговоркой — при отсутствии форс-мажоров», — указал аналитик.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко настроен менее оптимистично в плане изменения цен на рынке новостроек Москвы и ждет околонулевую динамику в ближайшие пять лет. «Я не верю в низкие ставки и дешевую ипотеку в обозримом будущем. Россия, как и мир в целом, находится в зоне турбулентности. Поэтому в ближайшие годы с завидной регулярностью будут происходить форс-мажоры. Чтобы эти шоки купировать, ЦБ придется держать ставку высокой», — считает Олег Репченко. «Да, она может снизиться с 20% до условных 15% в перспективе года-двух, но все равно не будет ниже 10% — именно такой уровень является комфортным для заемщиков и размораживает спрос», — добавил он.
Чтобы ужать инфляцию до близкой к цели (4%), ключевая ставка будет 12–15% и выше, продолжил Олег Репченко. По его мнению, только высокие ставки смогут удерживать инфляцию на низком уровне. «Поэтому доступной ипотеки не будет. А без ипотечного плеча факторов для удорожания новостроек нет. Поэтому в перспективе пяти лет цены будут оставаться примерно на тех же уровнях, что и сейчас. Притом что снизится инфляция и затратная часть проектов перестанет расти», — считает глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
