Перенос сроков строительства жилья: как избежать рисков
По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), за июль лишь один столичный девелопер из топ-10 сдает свои объекты в эксплуатацию без нарушения сроков. В целом средний перенос сроков ввода составляет 3,9 месяца, а с учетом объектов, строительство которых остановлено, — 5,7 месяца. При этом в Москве этот показатель выше, чем в среднем по стране, — 4,9 месяца. Насколько серьезна эта тенденция и как потребителю себя максимально обезопасить?
Просрочки есть у всех. Почти
«Важно отметить, что в проектных декларациях застройщики фиксируют свои обязательства по срокам ввода домов, а в договорах с дольщиками — сроки передачи квартир, которые, как правило, составляют от трех — шести месяцев после планируемого ввода», — поясняет руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. Соответственно, перенос ввода даже на два месяца позволяет уложиться в сроки передачи квартир, добавляет эксперт.
Тем не менее очевидно, что у девелоперов, нарушающих планируемые сроки ввода, клиенты с куда большей вероятности могут столкнуться с затягиванием выдачи ключей от квартир. В условиях высокой стоимости ипотечных кредитов и роста арендных ставок заметно и возросшее по этому поводу волнение потребителей. Так, согласно весенней волне синдикативного исследования рынка первичной жилой недвижимости Москвы, которое проводится крупным агентством маркетинговых исследований ORO, у граждан, планирующих купить квартиры, показатель «Застройщик сдает свои объекты вовремя» прочно вошел в топ-5 факторов, определяющих выбор жилья, прибавив с осени прошлого года сразу 0,8 пункта. В первую пятерку также вошли качество жилья, транспортная доступность, оптимальные характеристики квартиры, качество отделки, уточнили в ORO.
Для отслеживания статистики просрочек ЕРЗ ежемесячно формирует соответствующий рейтинг: по каждому застройщику учитываются жилые дома и дома с апартаментами, имеющие опубликованные проектные декларации и не имеющие опубликованных разрешений на ввод в эксплуатацию в ЕИСЖС (наш.дом.рф) на дату формирования рейтинга. Для жилых домов учитывается площадь, указанная в п. 9.3.1 проектных деклараций, а для домов с апартаментами — площадь апартаментов в общей площади здания.
«По данным рейтинга ЕРЗ.РФ, среди топ-10 застройщиков Москвы ситуация со сроками различается. Нулевые показатели по переносам демонстрирует «Группа ЛСР» — это выделяет компанию на фоне рынка. Большинство крупных девелоперов показывают несущественные уточнения сроков: у ПИК средний перенос составляет менее месяца при доле переносимых площадей менее 2%, у ГК «А101» — 0,28 месяца при 4,17% площадей, у ГК «Абсолют» — 1,53 месяца при 10,25% площадей», — перечисляет Кирилл Холопик.
Причины и профилактика
«Перенос сроков в нынешней экономической парадигме — это в первую очередь попытка застройщика сохранить финансовую устойчивость, а не сигнал о заморозке стройки: при двузначной ключевой ставке почти два года подряд и фактически безальтернативном банковском финансировании деньги для девелопера становятся очень дорогими, издержки растут, а для покупателей ипотека получается малодоступной», — объясняет депутат Госдумы, член комитета по строительству и ЖКХ Илья Вольфсон.
Продажи замедляются, эскроу-счета наполняются слабее, ставка по проектному кредиту автоматически ползет вверх — и девелопер рационально растягивает график, чтобы не загонять проект в еще более дорогой долг и дольше продавать по ДДУ, не неся после ввода расходов на налоги и коммуналку за непроданные метры.
Санкционное влияние тоже сказалось. Нередки случаи, когда в проекты приходилось вносить существенные изменения, а это и сложная объемная работа, и согласования, и перестройка процессов. Это все время, и значительное, поясняет депутат.
«Задержки срока сдачи объекта могут объясняться множеством причин, каждый раз они индивидуальны, — добавляет Александр Зильберт, официальный представитель «Группы ЛСР», которой пока удается вводить дома своевременно. — Это могут быть и финансовые сложности, и недобросовестность подрядчиков и субподрядчиков, и трудности с поставкой необходимых строительных материалов. Чтобы нивелировать подобные риски, опытные застройщики выстраивают систему профилактических мер». Среди них и собственная система закупок, позволяющая заключать контракты с фиксированной ценой до окончания строительства, и выбор подрядчиков на тендерной основе с тщательной проверкой истории каждой компании, перечисляет эксперт. «Важно тут глубокое взаимодействие с банками для построения качественно проработанных финансовых моделей проектов и, как следствие, получение оптимальных процентных ставок по проектному финансированию. Разумеется, нужен строгий контроль производства работ на всех этапах стройки и оперативное устранение возникающих трудностей», — добавляет Зильберт.
Риски переноса сроков
Раньше переносы означали высокий риск стать обманутым дольщиком. Но сегодня архитектура эскроу и жесткий контроль существенно снизили системные риски: как говорят опрошенные эксперты, для покупателя критично, когда задержка превышает полгода и сдвигается срок передачи ключей, а не просто дата ввода.
Главный риск переноса сроков — дополнительная финансовая нагрузка на дольщика. В случае просрочки покупатель может столкнуться с необходимостью продолжать вносить платежи по ипотеке без возможности переезда. Стоит также учитывать расходы на аренду, которые продолжают нести некоторые из покупателей. «Дополнительно стоит учитывать сопутствующие траты: нередко под новую квартиру заранее приобретаются отделочные материалы, мебель, бытовая техника. Отсрочка ввода дома в эксплуатацию требует организации хранения этих покупок, что также влечет за собой расходы — как финансовые, так и организационные», — объясняет партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF GROUP Андрей Соловьев.
Еще один риск для покупателя — отсутствие компенсации. Напомним, что мораторий на штрафы для застройщиков за несвоевременную передачу объектов жилой недвижимости, введенный еще в пандемийное время, недавно был продлен до конца текущего года. Клиент теряет возможность получить законную неустойку, даже если задержка существенная, напоминает собеседник РБК.
Сама отрасль тоже несет риски. «Для государства — это срыв темпов нацпроектов и рост социального напряжения. Для самого девелопера — удорожание проекта, репутационные потери и заморозка оборотного капитала», — перечисляет Илья Вольфсон.
Как дольщику уменьшить свои риски: основные шаги
Опрошенные участники рынка рекомендуют: не стоит полагаться исключительно на поддержку государства, а также добросовестность и удачливость застройщика. Некоторые меры дольщик может предпринять самостоятельно.
1. Проверяйте статус стройки
Убедитесь, что стройка действительно идет: на площадке присутствуют рабочие и техника, видно движение. Полезно, если есть онлайн-трансляция с площадки или свежие фото на сайте новостройки. Рекомендуется также ознакомиться с «живыми» форумами дольщиков.
2. Изучите документы
На сайте ЖК и в системе «Дом.РФ» должны быть опубликованы проектная декларация, разрешение на строительство и другие ключевые документы. В договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи должны быть указаны четко, без расплывчатых формулировок.
3. Выбирайте надежного застройщика
Обратите внимание на наличие завершенных проектов, финансовую устойчивость девелопера (дебиторскую и кредиторскую задолженность). Надежность также подтверждается участием в проекте банка-партнера, входящего в первую двадцатку крупнейших кредитных организаций, допущенных Банком России к работе с эскроу-счетами.
4. Изучите репутацию застройщика
Проверьте наличие судебных дел (на сайте арбитражного суда по ИНН или названию компании), а также возможные долги через сайт ФССП. Изучите отзывы дольщиков о прошлом опыте: насколько часто компания переносила сроки, как вела себя при этом.
5. Внимательно читайте договор
Будьте внимательны к мелкому шрифту и формулировкам.
6. Проконсультируйтесь с юристом
Недвижимость — это крупная и редкая покупка, к которой необходимо подходить с максимальной ответственностью. Поэтому перед подписанием договора долевого участия имеет смысл проконсультироваться с юристом, особенно если это первое приобретение квартиры на первичном рынке. Профессиональная проверка документов поможет выявить потенциальные риски и избежать юридических ошибок.
«Заложите в свои планы возможную задержку — например, продлите аренду с запасом или держите резервный бюджет. Сравните несколько объектов: у разных застройщиков реальные темпы строительства могут сильно отличаться», — рекомендует Андрей Соловьев.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»