Как архитектура влияет на инвестиционную привлекательность района
Вечная истина — «встречают по одежке» — применима ко всему, в том числе и к рынку недвижимости. Архитектура определяет восприятие девелоперских проектов покупателями, заметно влияет на спрос и инвестиционную привлекательность квартир. И с этой точки зрения в выигрышной позиции оказываются дома, создаваемые крупными системными девелоперами, которые сотрудничают с известными архитектурными бюро и проектными студиями.
Большое значение имеет имя архитектора, которое для покупателей служит своего рода знаком качества. Доля архитектурной концепции в себестоимости всего девелоперского проекта составляет в среднем 3–4% в бизнес-классе и может достигать 7–8% в более высоких ценовых сегментах. Основная задача выразительного облика зданий — выстроить эмоциональную связь с покупателем, поскольку именно эмоции выступают одним из драйверов в принятии решения о покупке недвижимости.
Согласно исследованию «Яндекс Недвижимости», архитектура дома важна 83% покупателей новостроек. 61% обращает внимание на транспортную доступность, а 53% — на инфраструктуру района и наполнение девелоперского проекта. Вывод очевиден — современные горожане не хотят жить в безликих типовых новостройках, уделяя значительное внимание эстетическому окружению. На первый план выходит «одежка» дома, а потом уже все остальные факторы, которые все вместе и определяют ценность жилого комплекса.
По словам старшего архитектора «Дом.РФ» Аделины Шайбаковой, облик девелоперского проекта является одним из конкурентных преимуществ, а инвестиционная привлекательность недвижимости, помимо прочего, определяется возможностью легко сдать квартиру в аренду и ростом стоимости 1 кв. м со временем.
В мировой практике этому есть подтверждение. Согласно исследованию европейской Школы экономики и бизнеса, объекты с заметной архитектурой способны подталкивать рост стоимости недвижимости в районе на 12–25% в течение года и в среднем на 5–7% в дальнейшем. Это явление специалисты изучили на примере локаций Сиднейского оперного театра, «Бурдж-Халифы» в Дубае и комплекса апартаментов High Line в нью-йоркском районе Хай-Лайн.
Дело в том, что продуманная архитектурная концепция — своего рода произведение искусства — преобразует и улучшает облик локации, меняя ее эстетическое восприятие, делая более привлекательной для посещения и жизни. Это дает увеличение стоимости квадратного метра. Косвенно архитектура влияет и на экономику района, где девелопер построил концептуальный и выразительный жилой квартал. Ведь приток большего количества людей означает и рост спроса у ретейла.
В активно развивающейся Москве подобные примеры тоже есть, и их становится все больше благодаря крупным девелоперам. Например, MR строит здания с визионерской архитектурой. Их облик создается с применением современных технологий и фасадных решений, остается актуальным долгие годы, одновременно преобразуя общий вид района.
Появление новых архитектурных доминант повышает статус локации и служит одним из драйверов роста цен и на вторичном рынке недвижимости. «ВДНХ раскрывается с каждым годом все ярче. Если раньше бизнес-класс района ассоциировался с ЖК «Триколор», а премиум-сегмент с «Седьмым небом», то сейчас в реализации находится большое количество жилых комплексов с прекрасной архитектурой. Неудивительно, что цены с доковидных времен выросли более чем в два раза», — объясняет Евгений Скоморовский, президент ассоциации AREA.
Разнообразие и монументальность района ВДНХ нашли отражение в архитектуре премиального дома МИRА от бюро Kleinwelt Architekten — единственного, имеющего прямой выход к Ростокинскому акведуку, и самого близкого к главному входу на выставку. В облик дома интегрирована собственная доминанта — корпус-маяк с фасадами нежно-розового оттенка.
В Хорошево-Мневниках строится премиальный жилой комплекс JOIS, спроектированный международным бюро «Генпро», — четыре небоскреба, объединяясь, образуют латинские буквы J и U со стеклянными фасадами и просторными террасами на нижних уровнях.
«Покупатели ценят эстетику зданий, особенно в сегменте бизнес и более высоких. Нередко эта составляющая становится важным конкурентным преимуществом проектов и влияет на решения покупателей. Так что это значимый фактор. При этом нельзя рассматривать архитектуру в отрыве от других важных составляющих успешного проекта: транспортной доступности, развитой инфраструктуры, продуманного благоустройства», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
В Можайском районе Москвы преобразование архитектурного ландшафта начинается с мультикварталов VEER и SET, расположенных поблизости от долины реки Сетунь. «Они развиваются на соседних участках, в проекты заложены схожие архитектурно-планировочные принципы — разновысотные и соразмерные человеку здания», — рассказывает руководитель архитектурной мастерской в составе бюро СПИЧ Алексей Каргин.
«Хотелось создать очень уютную, человечную среду, где ты не ощущаешь себя окруженным небоскребами. При этом нам важно было, чтобы здания были материальны. Сама терракотовая цветовая гамма позволила привнести ощущение теплоты, доброты, чтобы там было хорошо», — отмечает архитектор, сооснователь бюро Kleinewelt Architekten Георгий Трофимов.
Благодаря природному окружению девелоперы создают в Можайском районе впечатляющие с архитектурной точки зрения дома. Согласно статистике IRN.ru, в этой локации за последний год средняя стоимость 1 кв. м в новостройках выросла с 281 тыс. до 286 тыс. руб. Это среднерыночный темп. Однако, по мнению Скоморовского, Можайский район в ближайшие годы покажет значительную ценовую динамику — на его территории остается много земли, которая будет введена в оборот под жилищное строительство и инфраструктуру. Это и подтолкнет стоимость недвижимости.
Покровское-Стрешнево тоже проходит этап архитектурного преобразования. Здесь создаются мультиквартал CITYZEN и жилой квартал City Bay.
«Для облицовки планируется использовать два основных материала — алюминий и стекло. Однако за счет применения разных цветовых оттенков фасадов и широкой палитры объемных элементов каждая башня получит узнаваемый облик и будет выделяться на фоне своих соседей», — объясняет Игорь Членов, главный архитектор и управляющий партнер архитектурного бюро СПИЧ.
Это же бюро проектировало несколько очередей квартала City Bay, причем оно учитывало его близость к Москве-реке, взяв за основу водную тематику — океаны. Концептуально похожая недвижимость расположена в нью-йоркском районе Милл-Бэйсин, представляющем собой полуостров. Визуальное преобразование этой локации, произошедшее в начале 2020-х годов, отчасти стало причиной быстрого роста цен — за прошлый год недвижимость в Милл-Бэйсин подорожала аж на 62%. Параллель прослеживается и здесь: в Покровском-Стрешневе цены последний год росли немного быстрее по сравнению со средними городскими, недвижимость подорожала с 275,5 тыс. до 285,7 тыс. руб. за 1 кв. м.
«В последние годы стали интереснее и фасадные решения, и места общего пользования — входные группы, лифтовые холлы, общественные пространства и благоустройство. Это продиктовано требованиями городских властей к архитектурно-градостроительным решениям и тем, что покупатель хочет индивидуальности и эстетики. Все это, очевидно, влияет на себестоимость: фасады, инженерия, финишные отделочные материалы составляют значительную часть себестоимости строительства, и они, к сожалению, не дешевеют. Так что дорожающая в реализации недвижимость тянет цены вверх не только в новых домах, но и в локации. Лицезреть красивую архитектуру со стороны и жить в районе с насыщенной инфраструктурой не менее приятно, чем жить внутри красивых домов», — резюмирует Скоморовский.
Выход проекта с нестандартной архитектурой — всегда заметное событие на рынке недвижимости. Эффектные футуристичные башни или камерные клубные дома в классическом стиле — отход от привычного пользуется вниманием. Для будущих жителей проект с необычной концепцией ценен своей эстетикой, а для инвесторов интересен с точки зрения вложений, ведь выдающийся облик здания способен долгие годы привлекать покупателей.
Реклама. СЗ С-ДЕВЕЛОПМЕНТ ООО. Проектная декларация на сайте — наш.дом.рф, erid: 2SDnjccwxWz