Риски застройщиков жилья не расплатиться по кредитам резко выросли за год
На 1 октября 2025 года покрытие проектного финансирования средствами на счетах эскроу по России в целом составило 72%, снизившись за год на 15 п.п. Такие данные содержатся в предоставленном «РБК Недвижимости» аналитическом исследовании портала «ЕРЗ.РФ», выполненном на основе данных Центробанка.
Это означает, что риски застройщиков не расплатиться по кредитам, взятым на строительство новостроек, резко возросли, хотя с сентября из-за активизации продаж ситуация немного улучшилась.
Как оценивают банковские риски застройщиков жилья
Семь последних лет застройщики не имеют права на строительство домов сразу использовать деньги, полученные от продажи строящего жилья. Это запрещено законом «Об участии в долевом строительстве». Теперь эти средства сначала поступают на особые банковские счета (счета эскроу) и лишь после ввода дома в эксплуатацию переходят застройщикам. Поэтому новостройки возводятся на особые банковские кредиты — проектное финансирование (ПФ). Расплачиваются за эти кредиты за счет средств, которые поступят на счета эскроу.
Соотношение объема остатков средств на счетах эскроу (ССЭ) к задолженности по проектному финансированию, подсчитанное на определенную дату, называется покрытием ПФ. Чем ниже этот показатель, тем выше риски застройщиков не выполнить обязательства перед банками по взятым на стройку кредитам.
Покрытие вычисляют в процентах:
- риски застройщиков перед банками полностью отсутствуют, если показатель от 100% и выше (в силу методики расчета показатель может быть сколь угодно большим). Такое покрытие называют высоким;
- низкие риски — если показатель от 70 до 100% (это среднее покрытие);
- большие риски — если показатель от 50 до 70% (низкое покрытие);
- максимальные риски — если показатель менее 50% (критически низкое покрытие).
В 35 из имеющихся в России 89 регионов риски застройщиков перед банками полностью отсутствуют. Там покрытие счетами эскроу превышает задолженность по проектному финансированию, то есть составляет более 100%. Но ни один из этих регионов не попадает в число крупнейших по России по продажам строящегося жилья (этот показатель оценивается по объему средств на счетах эскроу).
Кроме того:
- в 33 регионах риски средние (показатель покрытия от 70 до 100%);
- в 15 регионах — высокие (показатель от 50 до 70%).
В то же время в трех регионах уровень покрытия задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу ниже 50%. Риски застройщиков в этих трех регионах — Ленинградской области, Краснодарском крае и Карачаево-Черкесской Республике — критически высокие. При этом первые два из этих трех регионов относятся к крупнейшим по продажам строящегося жилья в России.
Кирилл Холопик, руководитель «ЕРЗ.РФ»:
— В сентябре в целом по России средний уровень покрытия средствами на счетах эскроу задолженности застройщиков по проектному финансированию прекратил снижаться, что вселяет оптимизм. С учетом роста продаж в октябре и начале ноября мы ожидаем разворота динамики этого важнейшего показателя, отражающего состояние здоровья отрасли.
Однако в отдельных регионах наблюдается критическая ситуация, которая может привести к перебоям в исполнении застройщиками своих обязательств перед банками. В первую очередь речь идет о Краснодарском крае и Ленинградской области. Порекомендовал бы застройщикам и банкам не спешить со стартом новых проектов в этих регионах, пока не нормализуются продажи.
Ситуация в крупнейших регионах России
К крупнейшим регионам аналитики отнесли 20 регионов России с самым большим объемом средств на счетах эскроу. По оценкам экспертов, на них в совокупности 85% от всего объема средств. Из 20 крупнейших регионов покрытие ССЭ:
- превышает задолженность по ПФ (покрытие выше 100%) — ни в одном регионе;
- составляет от 70 до 100% — в 12 регионах, среди них, например, Тульская область (98%), Хабаровский край (94%), Нижегородская область (91%), Самарская область (88%) и Республика Крым (84%);
- составляет от 50 до 70% (низкое покрытие) — в шести регионах. Это Красноярский край (69%), Санкт-Петербург (68%), Московская (64%), Ростовская (64%) и Тюменская (60%) области и Приморский край (60%);
- составляет менее 50% (критически низкое покрытие) — в двух регионах: Ленинградской области (49%) и Краснодарском крае (44%).
В Москве уровень покрытия составляет 75%. Это означает, что риски застройщиков не расплатиться с банками находятся на приемлемом уровне.
По данным «Дом.РФ», портфель строящегося в России многоквартирного жилья по итогам октября увеличился на 0,5%, до 120,7 млн кв. м. Увеличение наблюдается девятый месяц подряд. Рост объемов строящегося жилья эксперты из института жилищного развития объяснили ускорением запусков новых проектов.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
