Консультанты рассказали, как выбрать элитную недвижимость для инвестиций
Цены на элитную жилую недвижимость в Москве растут. Особенно тренд заметен в долгосрочной перспективе. Так, по подсчетам агентства недвижимости Intermark, к началу 2025 года средняя стоимость 1 кв. м в элитных проектах столицы превысила ₽2 млн. Это в десять раз выше аналогичного показателя 2005 года.
Причем аналитики ожидают, что следующее десятилетие для рынка будет связано с сопоставимым приростом стоимости. Цифры подтверждают, что вложения в элитную недвижимость могут принести доход инвестору, однако не все проекты обладают одинаковой ликвидностью и доходностью.
Вместе с аналитиками разбираемся, как в разное время менялся подход к инвестированию в элитный сегмент и на что обратить внимание при выборе квартиры для вложений в сезоне 2025–2026.
Ретроспектива сегмента
Элитные проекты традиционно пользуются большим спросом со стороны обеспеченных инвесторов. Такой актив, с одной стороны, позволяет выиграть на покупке с последующей продажей, с другой — расширяет портфель инвестора, с третьей — дает возможность самому использовать актив и жить в престижном месте.
Примечательно, что повышенное внимание к элитному сегменту не иссякает вне зависимости от экономических реалий: такое предложение привлекает инвесторов и в спокойные времена, и в кризисы. Об этом в комментарии «РБК Недвижимости» рассказал Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки агентства «Intermark Городская Недвижимость».
По словам эксперта, в середине 2000-х годов рынок элитной недвижимости демонстрировал стабильный и существенный рост. Период 2005–2007 годов характеризовался высоким спросом и постепенным увеличением цен. «Выходило множество новых проектов, что способствовало развитию рынка, однако их количество, конечно, уступает текущему объему предложения. Основной фокус инвесторов был на локации с подтвержденной исторической ценностью. Значительная часть сделок проводилась в иностранной валюте, что влияло на ценообразование», — уточнил Анатолий Довгань.
Наступивший в 2014 году кризис показал, что элитный сегмент устойчив даже в моменты турбулентности. «В этот период недвижимость высокого класса стала одним из самых надежных активов для инвестиций, а рынок постепенно перешел от долларовых цен к расчетам в рублях», — добавил представитель Intermark.
Еще один непростой этап — 2020 год. Многим казалось, что рынок недвижимости понес слишком серьезные потери и уже не сможет вернуться к предыдущим показателям. Однако высококлассные проекты и тогда не потеряли своего покупателя. «Пандемия 2020 года оказала минимальное влияние на сегмент. Несмотря на общую экономическую нестабильность, спрос на элитное жилье был высоким и продолжает оставаться таким», — констатировал Довгань.
По прогнозам Intermark, в ближайшие годы элитная недвижимость по-прежнему будет надежным инструментом сохранения капитала, особенно в условиях экономической нестабильности.
Как изменилось поведение инвесторов
Пока сегмент демонстрирует завидную устойчивость, интересы и потребности покупателей постоянно меняются. По мнению Анатолия Довганя, одним из ключевых изменений в предпочтениях инвесторов стало смещение фокуса на функциональность и качество жизни.
«Современные покупатели ценят не стандартное проявление роскоши в виде локации и очевидных атрибутов элитного жилья, а функциональность, которая отражает их образ жизни. Важны качество домов, концепция проекта, архитектурные решения, уровень строительства. Кроме того, инвесторов привлекают квартиры с выдающейся архитектурой, качественным сервисом, высоким уровнем приватности, а также объектами, включающими двор-сад, разумную собственную инфраструктуру и другие удобства», — сообщил эксперт.
В Intermark также отметили рост интереса к рассрочкам и индивидуальным условиям, например — удобным графикам выплат, которые делают покупку даже в дорогом сегменте доступнее. Наталия Кузнецова, заместитель генерального директора по работе с жилой недвижимостью компании Ricci, считает, что подход к инвестициям в элитную недвижимость Москвы эволюционирует на фоне растущей конкуренции и требований клиентов.
«Это стирает границы между классами: в бизнес-сегменте появляются премиальные черты, а в премиуме — уровня де-люкс. Ключевым трендом стала приватная инфраструктура, что наглядно демонстрирует рост доли ЖК с закрытыми резидентскими пространствами с 87% в 2022 году до 97% сегодня», — поделилась эксперт.
Как выбрать элитную недвижимость
Подбирая оптимальный для вложений проект в элитном сегменте, инвестору стоит обратить внимание на показатели ликвидности и доходности. Именно от них зависит то, каким будет спрос на лоты в конкретном объекте и какой доход они смогут принести.
К критериям ликвидности Наталия Кузнецова отнесла в первую очередь локацию. В этот критерий входят не только непосредственно район и улица, где возводят объект, но и статусность места, шаговая доступность метро, близость к рекреационным кластерам и водоемам. Важную роль играет и наполнение самого проекта: охраняется ли его территория, есть ли собственная инфраструктура и продуманное благоустройство.
Также на ликвидность влияют архитектура и планировочные решения. Аналитик рекомендует обращать внимание на проекты с низкой плотностью застройки, высокими потолками, большими окнами, качественными материалами отделки, функциональными и адаптивными планировочными решениями.
«Вышеперечисленные критерии, их совокупность и качество влияют на общую ликвидность лотов: квартиры в проектах с особыми видовыми характеристиками, в престижной локации, с качественной современной инфраструктурой имеют более высокую ликвидность», — резюмировала Наталия Кузнецова.
К критериям доходности в Ricci отнесли и стадию строительства: «С точки зрения потенциала роста цены разумнее делать инвестиции в жилье на более ранних стадиях строительной готовности». Наталия Кузнецова добавила, что расположение ЖК в активно развивающихся районах, где планируется комплексное развитие инфраструктуры и транспорта, повышает потенциальную доходность при инвестировании. При этом важно оценить и общую динамику цен в конкретной локации.
«На рынке жилой недвижимости в Москве цена в разных районах и административных округах растет неравномерно, поэтому для подсчета потенциальной доходности также стоит учитывать хронологию изменения цен как в конкретном районе, так и на рынке в целом», — подытожила заместитель генерального директора Ricci.
Оцениваем доходность на примере элитного проекта «Монблан»
В качестве примера потенциально выгодной инвестиции в высококлассную недвижимость Наталия Кузнецова рассмотрела вложения в «Монблан» — элитный жилой комплекс в Замоскворечье от застройщика «Галс-Девелопмент».
«На сегодняшний день средневзвешенная цена в проекте составляет ₽1,2 млн за 1 кв. м, что на 15,4% меньше, чем средняя цена в премиум-классе в ЦАО — ₽1,42 млн за 1 кв. м. Текущая оценочная строительная готовность проекта «Монблан» на уровне 50–60% говорит о сохраняющемся потенциале роста цены до завершения строительства», — оценила аналитик Ricci. С момента старта продаж в мае 2024 года стоимость 1 кв. м в «Монблане» увеличилась на 37%, а распроданность лотов достигла 42%, подсчитал девелопер.
Кузнецова также отметила привлекательность расположения комплекса «Монблан». По ее словам, ЦАО входит в тройку лидеров среди округов по росту цен относительно всех сегментов жилой недвижимости: +26,7% за год.
В Ricci подсчитали, что спрос на сегмент за последние три года заметно вырос. «Увеличение спроса вместе со значительным ростом цен говорит о высокой инвестиционной привлекательности данного сегмента как с точки зрения ликвидности, так и с точки зрения потенциальной доходности. Проект «Монблан» на данном этапе также может представлять интерес для потенциального инвестора благодаря следующим характеристикам: расположение в ЦАО на первой линии у реки, средняя стадия строительной готовности, рыночная цена, класс», — сделала вывод Наталия Кузнецова.
Чем интересен ЖК «Монблан»
Элитный комплекс «Монблан» возводят в Замоскворечье, на первой линии Москвы-реки — на Шлюзовой набережной. Напротив находится Дом музыки. Удачное расположение — одно из ключевых преимуществ проекта. Благодаря этому будущие резиденты смогут выбирать из множества сценариев жизни, которые здесь можно реализовать.
Вариант для бизнеса предполагает частые поездки и высокую активность. «Монблан» расположен рядом с Павелецким деловым кластером. Удобный выезд на Садовое кольцо в обе стороны, шаговая доступность Кольцевой линии метро и станций маршрутов аэроэкспрессов позволит жителям без труда добраться до офиса или места встречи с партнерами в любой части города или за его пределами.
В более расслабленном сценарии важное место занимает созерцание красот, в том числе самого Замоскворечья. Соседями комплекса «Монблан» станут старинные храмы и купеческие дома, тенистые улочки старой Москвы, галереи и музеи. Концептуальные рестораны и концертные залы, пространства для творчества и модные фитнес-центры — Замоскворечье сочетает в себе домашний уют и богемную атмосферу, в окружении которой будут жить резиденты комплекса «Монблан».
Еще один важный сценарий для современного человека — тот, в котором можно получить максимум комфорта, не покидая территорию своего дома. Для этого в «Монблане» создается клубная инфраструктура, в частности клабхаус — гостиная с открытой рабочей зоной и отдельными переговорными, кабинетом для видеоконференций, библиотекой и кофе-пойнтом. Здесь жители смогут проводить встречи, работать в тишине и уединении, а вечером встречаться с друзьями, устраивать семейные или соседские праздники.
Для прогулок на свежем воздухе на территории своего дома тоже созданы все условия. Внутри двора комплекса «Монблан» почти на 7 тыс. кв. м будет разбит парк в альпийском стиле, который оградит от городской суеты, — это внутренний мир, доступный только резидентам. Здесь можно будет пройтись по извилистым дорожкам, спрятаться в тени зеленой галереи, увитой плющом и розами. Амфитеатр под открытым небом предназначен для камерных концертов или встреч. Для детей продумана экосистема игровых площадок, рассчитанных на разный возраст, а также детский клуб в одном из жилых корпусов, где можно провести весь день в играх в любую погоду.
Больше о ЖК «Монблан»:
● 6 корпусов высотой от 7 до 27 этажей;
● неординарная архитектура от знаменитого бюро СПИЧ;
● 12 минут на автомобиле до Кремля;
● 341 квартира плошадью от 47 до 228 кв. м;
● лоты с личными террасами площадью 60 кв. м и пять пентхаусов с высотой потолков 4,3 м;
● ввод в эксплуатацию — 1-й квартал 2028 года.
Реклама. ООО «СЗ «ГАЛС-ШЛЮЗОВАЯ». Застройщик — ООО «СЗ «ГАЛС-ШЛЮЗОВАЯ». Проектная декларация на сайте — наш.дом.рф
Erid: 2SDnjc1LrUo