Москва теряет доступное жилье: как изменится рынок новостроек в 2026 году

Самая заметная и новая для столичного рынка новостроек тенденция наблюдается в массовом сегменте. Ниша наиболее доступных домов сокращается и меняется в структурном плане. Главным предварительным итогом 2025 года стало существенное сокращение предложения в комфорт-классе, доля которого на рынке Старой Москвы к ноябрю снизилась до исторического минимума — всего 29%, тогда как годом ранее она составляла 42%. Это привело к смене лидера: доминирующую позицию заняли новостройки бизнес-класса. Между тем долгие годы предложение новостроек классов комфорт и бизнес было сбалансированным (по 15–20 тыс. квартир в обоих сегментах). Сейчас в массовом сегменте застройщики предлагают всего 12 тыс. квартир, а в бизнес-классе — 22 тыс.

Девелоперы меняют и долгосрочную стратегию выбора рыночной ниши. Сталкиваясь с ростом себестоимости и трудностями финансирования, они смещают фокус на более маржинальные проекты. В итоге объем предложения на начальной стадии строительства в массовом сегменте за год сократился в 2,3 раза. Это сокращение вывода новых корпусов неизбежно приведет к дальнейшему сужению выбора для клиентов. Поэтому покупателям массовых новостроек в будущем году нужно готовиться к непростым поискам подходящих квартир и к быстрому принятию решений. Надежды на восстановление баланса связаны с проектами КРТ. Сотрудничество с городом открывает девелоперам возможность строить комфорт-класс, так как участие в КРТ снижает себестоимость проекта.

Комфорт+: дефицит подтолкнет цены вверх

Естественное следствие снижения предложения — рост цен. В 2025 году, несмотря на неблагоприятные внешние условия, включая высокие ипотечные ставки, массовые новостройки подорожали на 17%. В 2026 году масштабных мер поддержки спроса не ожидается, но цены продолжат умеренно расти. Этому способствуют общее сокращение предложения, увеличение доли более дорогих квартир на позднем этапе строительства, а также снижение доли жилья с чистовой отделкой.

Помимо этого, новые массовые проекты теперь чаще позиционируются застройщиками в классе комфорт+. Девелоперы стремятся наделить свой продукт опциями более дорогих классов жилья, чтобы обосновать повышение цен.

Основной движущей силой спроса останутся адресные программы поддержки, в первую очередь программа «Семейная ипотека», а также рассрочки и механизмы trade-in. Динамика рынка будет определяться изменением условий адресных программ и, конечно, ключевой ставкой ЦБ. Таким образом, покупателям квартир в доступном сегменте рынка в 2026 году едва ли стоит рассчитывать на снижение цен.

Новый лидер и конкуренция за покупателя в бизнес+

Рынок новостроек бизнес-класса достиг рекордного значения по предложению проектов — продажи идут в 141 комплексе. Также происходит и рост спроса. Так, в третьем квартале покупатели заключили на 42% больше договоров долевого участия, чем в предыдущем. При этом средневзвешенная цена квадратного метра выросла за 12 месяцев только на 10%.

В 2026 году на фоне накопленного большого объема предложения резкого ценового рывка не предвидится. Вероятен умеренный рост цен, который будет незначительно опережать инфляцию. Некоторые девелоперы сделают ставку на развитие продукта. Уже сейчас мы наблюдаем развитие тренда на появление проектов класса бизнес+. Застройщики таких комплексов будут стремиться привлечь более требовательных клиентов из премиума за счет привлекательной цены.

Премиальная устойчивость и риски регулирования рассрочек

Пожалуй, самым стабильным сегментом рынка новостроек Москвы остается премиум. За последние 12 месяцев средняя цена квадрата в этом классе выросла на 16%. Ежемесячно в премиуме заключается 500 сделок только по ДДУ. Здесь значительнее всего сократилась доля предложения на котловане и выросла доля предложения в готовых корпусах, что влияет на цену и показатель динамики сделок по ДДУ.

Конечно, мощным фактором устойчивости премиального сегмента в 2025 году стала популярность рассрочек, которые применяются в 20–40% сделок. Рассрочки прямо повлияли и на цену — издержки и риски этого, по сути, кредита от застройщика зачастую заложены в стоимость. Девелоперы будут делать ставку на развитие продукта: индивидуальные планировки, террасы, двухуровневые квартиры, собственная инфраструктура — всe это должно помочь отстроиться от конкурентов в сегменте, где одновременно представлено 63 проекта. Впрочем, за ними в гонке за качеством будут следовать застройщики новостроек класса бизнес+. Одним из трендов станет и нарастание масштабов проектов премиум-класса. Уже сейчас мы видим, что именно этот сегмент, в частности, лидирует по росту этажности корпусов.

Борьба за покупателей «трофеев»

В высокобюджетном сегменте 2025 год также прошел под знаком роста. Новостройки классов элитного и де-люкс показали максимальную ценовую динамику среди всех сегментов — за 12 месяцев квадратный метр подорожал на 20%. Объем предложения в высоком бюджете сейчас находится на исторически высоком уровне — более 2,1 тыс.

Однако 2026 год может оказаться не столь безоблачным для сегмента. Если кредитно-денежная политика Центробанка останется жесткой, это окажет негативное влияние на крупный российский бизнес, который генерирует капитал для покупки элитной недвижимости.