Разработана дорожная карта по защите рынка жилья от «эффекта Долиной»
Согласно официальной статистике, мошенничество с жильем по схеме, которая получила народное название «эффект Долиной», не так распространено, как порой кажется. Однако оно вызвало большой общественный резонанс. Речь о ситуациях, когда под влиянием мошенников квартиру продает ее собственник, но по решению суда без жилья и потраченных на сделку денег остается покупатель.
Для того чтобы защитить добросовестных участников рынка недвижимости и обеспечить предсказуемость гражданского оборота вторичного жилья, в Госдуме разработали дорожную карту по решению этой проблемы. Ее опубликовала в своем телеграм-канале заместитель председателя комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
Резолюция разработана по итогам круглого стола, организованного комитетом Госдумы по строительству и ЖКХ. В нем приняли участие представители Верховного суда, МВД, Росреестра, Нотариальной палаты, риелторских сообществ и другие.
Рассказываем, какие законодательные изменения и другие меры запланированы дорожной картой.
Изменения в Гражданском кодексе
Как правило, при рассмотрении дел, связанных с телефонным мошенничеством с «эффектом Долиной», суды принимают решения на основании ст. 177, 178 или 179 Гражданского кодекса. Они касаются разных ситуаций, при которых сделка признается недействительной. Иногда добросовестный покупатель, который приобрел проданное под влиянием телефонных мошенников жилье, по решению суда остается и без денег, и без квартиры — именно так и произошло в деле Долиной. Хотя в других подобных случаях суды принимают иные решения.
В дорожной карте Верховному суду рекомендуется снова дать разъяснение по применению этих статей. А чтобы в будущем не допускать разнонаправленное толкование Гражданского кодекса и унифицировать судебную практику, в Госдуме планируют создать рабочую группу, которая займется изменением законодательства. Предлагается:
- в ст. 177 закрепить норму, не допускающую признавать сделку с жильем недействительной, если в ней участвовал добросовестной покупатель;
- в ст. 178 и 179 четко прописать категорию «продавца под влиянием мошенника».
Для того чтобы впоследствии суды могли на практике применять норму «продавец под влиянием мошенника», в дорожной карте предлагается:
- сформировать единые критерии оценки способности лица понимать характер и последствия сделки и указать признаки, которые должны и не должны учитываться судами;
- определить основания и порядок назначения судебно-психиатрических экспертиз, а также перечень обязательных вопросов, которые следует ставить перед экспертами;
- разъяснить, как соотносить экспертные выводы с поведением гражданина в момент сделки, включая идентификацию, подтверждение воли и взаимодействие с участниками;
- закрепить обязательность учета освидетельствований и фиксаций, проведенных непосредственно перед сделкой, как относящихся к моменту ее совершения.
Двусторонняя реституция
Для случаев, когда применяется двусторонняя реституция (квартира вновь переходит продавцу, а выплаченные за нее деньги возвращаются покупателю), планируется закрепить в законодательстве принцип «сначала деньги — потом недвижимость».
Один из вариантов решения в дорожной карте сразу предложен. «Например, через автоматическую передачу в залог недвижимого имущества в пользу такого приобретателя до исполнения реституционного обязательства по возврату денежных средств продавцом, что исключает ситуацию одновременной утраты приобретателем и денег, и квартиры», — говорится там.
Изменение подхода к судебным решениям
Пока дополнительные разъяснения не даны, а законодательные инициативы существуют лишь в виде планов на будущее, дорожная карта предлагает Верховному суду рекомендовать судам при рассмотрении подобных дел тщательнее оценивать не только состояние продавца, но и добросовестность покупателя, который приобрел квартиру, проданную под влиянием мошенников. Оценивать, был ли он осмотрительным, совершая сделку, и какие действия предпринял, чтобы не попасть в сложную ситуацию. «Установление факта влияния мошенников на продавца не должно автоматически лишать прав покупателя, проявившего должную осмотрительность», — говорится в дорожной карте.
Кроме того, Верховному суду рекомендовано указать судам в резолютивной части судебного решения детализированно прописывать сроки и порядок его исполнения. На эту проблему во время круглого стола в Госдуме обращали внимание многие участники, в том числе статс-секретарь Росреестра Алексей Бутовецкий. Иногда решение суда существует, но непонятно, как его требуется исполнять, говорил он.
Также судам рекомендуется активнее применять ст. 328 Гражданского кодекса. В ней речь идет о встречном исполнении обязательств договора, при котором исполнение обязательств одной из сторон сделки обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. Если же имеются обстоятельства, из-за которых одна из сторон не может выполнить взятые на себя обязательства, вторая сторона вправе приостановить исполнение своих обязательств или отказаться от сделки.
Изменения в регистрации сделок с жильем
Как правило, о том, что собственник готовит сделку с жильем, инициированную мошенниками, не в курсе его родственники и близкие. Хотя именно они могли бы переубедить совершить такую продажу. Чтобы минимизировать такие сделки, Росреестру в дорожной карте предлагается:
- разработать и внедрить механизм второй руки. Суть его в том, что владельцу жилья будет предоставлено право установить самоблокировку регистрации перехода права собственности на принадлежащую ему квартиру — по аналогии с существующим сейчас запретом на сделки без личного участия. А снимется такой запрет, когда будет получено подтверждение от второго лица. Кто именно является таким лицом, собственник определит самостоятельно при установке такого запрета;
- для уязвимых категорий россиян, которые наиболее подвержены влиянию телефонных мошенников, рекомендуется провести анализ необходимости автоматического уведомления близких родственников при регистрации перехода права собственности на принадлежащее им жилье. Это можно реализовать через профиль «Близкие» портала «Госуслуги». «При положительном решении — внедрить данную процедуру», — говорится в дорожной карте.
Кроме того, предлагается усилить защиту прав добросовестных покупателей. По действующему законодательству добросовестный покупатель при утрате жилья в некоторых случаях получает компенсацию от государства. Такая возможность прописана в ст. 68.1 закона «О государственной регистрации недвижимости». Ситуации, когда эта мера защиты применяется, прописаны в ст. 302 Гражданского кодекса. Однако случаев, когда продавец жилья находился под влиянием, эта норма не касается. В дорожной карте предлагается распространить компенсацию и на такие ситуации.
Усиление контроля над сделкоспособностью
По закону часть сделок с жильем оформляют нотариусы. Однако даже они сейчас не имеют полной возможности выявить мошенническую продажу и порой нотариально заверяют такие договоры. Чтобы повысить эффективность защиты покупателя, в дорожной карте Минюсту рекомендуется проработать изменения в закон «О нотариате». Речь о повышении качества проверки сделкоспособности сторон. Предлагается:
- проработать вопрос с необходимости нотариального удостоверения всех сделок с жильем, если одна из сторон является физическим лицом;
- если такая норма будет введена, внедрить обязательную видеофиксацию нотариального удостоверения сделок и хранение таких видеозаписей в централизованном архиве нотариата;
- уточнить порядок установления воли сторон при купле-продаже жилья.
Для подтверждения осознанности сделки участниками купли-продажи жилья самому нотариату предлагается разработать анкеты, опросники и чек-листы, по которым будет оцениваться состояние и поведение продавца и покупателя. За основу предлагается взять рекомендации МВД, которые для предотвращения мошенничества с жильем были даны этим ведомством еще два года назад.
В случае если нотариусы выявят признаки мошенничества или возникнут сомнения, что купля-продажа жилья совершается по доброй воле сторон, им рекомендуется использовать правовой механизм, позволяющий отложить удостоверение такой сделки до прояснения ситуации.
Другие положения дорожной карты по защите от «эффекта Долиной»
Поскольку большинство сделок с жильем (в том числе и тех, которые происходят под влиянием мошенников) осуществляются через риелторов, именно они могут заподозрить неладное. Чтобы риелторы смогли эффективно предотвращать такие ситуации, в дорожной карте предлагается усилить их взаимодействие с сотрудниками МВД. В частности, МВД предлагается выделить в каждом регионе отдельного представителя ведомства, к которому в таких ситуациях могут обращаться риелторы. Этот сотрудник МВД должен оперативно отреагировать на сообщение риелтора и в случае необходимости в течение 24 часов выехать для проверки обстоятельств, говорится в дорожной карте.
Самим риелторам рекомендуются унифицированные памятки для своих клиентов. В них должна быть представлена информация о рисках мошенничества на рынке недвижимости и возможных последствиях, к которым может привести сделка с таким жильем.
Правительству России в дорожной карте также даны рекомендации. «Проработать создание единой антифрод-системы на базе цифрового профиля гражданина, предусматривающей централизованное агрегирование (и анализ) маркеров риска, поступающих от различных ведомств и профессиональных участников рынка. Цель такой системы — комплексное выявление высокого уровня угроз мошеннических действий в отношение гражданина, обеспечивающие возможность принятия превентивных мер», — говорится в документе.
Среди других мер, включенных в дорожную карту, — проработка вопросов:
- о введении обязательного страхования при сделках со вторичным жильем;
- о периоде охлаждения для доступа к средствам, полученным при продаже жилья;
- об обязательном внесении на депозитный счет суммы, эквивалентной стоимости проданной квартиры, при заявлении иска;
- о принятии закона, регулирующего деятельность риелторов в России;
- и другие.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
