В чем ошиблись суды по делу Долиной. Разъяснение Верховного суда
Верховный суд России опубликовал определение по делу о квартире Долиной, проданной под влиянием телефонных мошенников. В нем он объяснил, почему были отменены все решения судов нижестоящих инстанций и какие законодательные ошибки при рассмотрении дела они допустили.
Что произошло
Певица Лариса Долина под влиянием телефонных мошенников продала квартиру в Хамовниках, после чего право собственности на жилье перешло покупателю — Полине Лурье. Деньги, полученные за квартиру, Долина передала мошенникам. Поняв, что ее обманули, Долина заявила в МВД о совершенном в отношении нее мошенничестве и было возбуждено уголовное дело.
Однако и выселяться из жилья Долина не стала, полагая, что реальной купли-продажи не было. Лурье в свою очередь настаивала на выселении продавца. Обе стороны обратились в суд. Долина требовала признать сделку недействительной и вернуть ей право собственности на квартиру. Лурье — выселить Долину из квартиры, которая ей уже не принадлежит. Оба иска суд объединил в одно дело.
Решением Хамовнического суда договор купли-продажи был признан недействительным, а право собственности Лурье на квартиру прекращено и возвращено Долиной — соответствующую запись требовалось внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В удовлетворении исковых требований второй стороны (Лурье) было отказано. В последующем решение первого суда было оставлено без изменения апелляционным и кассационными судами. Однако Верховный суд отменил решения судов всех трех инстанций.
Какие нарушения в решениях по делу Долиной и Лурье выявил Верховный суд
Как установил Верховный суд, при вынесении решений судами были допущены существенные нарушения норм права.
1. Не ничтожность сделки, а ее оспоримость
Как пояснил Верховный суд, признать сделку недействительной, если она произошла не по воле одной из сторон, можно лишь в строго определенных законом случаях. Такое возможно, если речь идет о пороках воли: недееспособности стороны, совершении сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы либо неблагоприятных обстоятельств и прочее. Однако в большинстве случаев даже эти пороки являются основанием не для признания сделки ничтожной, а для ее оспоримости, поясняет ВС.
ВС также уточнил, что учитывать в первую очередь надо не столько саму истинную волю (то есть внутреннюю, субъективную сторону), сколько внешнее проявление воли — то есть волеизъявление, поскольку сделка является именно волеизъявлением и лишь оно несет гражданско-правовые последствия.
2. Заблуждение — не всегда повод признать сделку недействительной
Как пояснил ВС, сделка может быть признана недействительной, если она совершена под влиянием заблуждения. Однако это возможно лишь в том случае, если заблуждение очень существенное. «Таким образом, не всякое заблуждение признается пороком сделки, а лишь существенное, то есть при отсутствии которого сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку вовсе», — уточняется в определении ВС.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле, причем происходить оно должно с учетом того, была ли продавцом проявлена осмотрительность при совершении сделки. Долина полагала, что совершает сделку с квартирой для предотвращения мошенничества со своей собственностью и что впоследствии купля-продажа будет аннулирована и право собственности ей возвращено. Однако ее заблуждение относительно мотивов сделки, а также ее последствий в данном случае не может являться основанием для признания совершенной ею купли-продажи недействительной, пояснил Верховный суд.
3. Не учтено, что речь о купле-продаже жилья
ВС уточнил, что суды не учли саму природу сделки — купля-продажа недвижимости. Сущность такой сделки и порождаемые ею гражданско-правовые последствия (переход права собственности) являются общеизвестными, напомнил ВС.
«Любое лицо, обладающее сходным с истцом уровнем познаний и опыта, проявляя должную степень осмотрительности и заботливости, ожидаемую от данного участника гражданского оборота при вступлении в правоотношения, объективно должно было осознавать наличие правовых последствий у каждой совершаемой им сделки как юридического акта», — говорится в определении Верховного суда.
«Дееспособный гражданин должен в первую очередь самостоятельно отвечать за последствия своего поведения, что следует в том числе из смысла положений закона, закрепляющих основные начала гражданского законодательства», — пояснил Верховный суд.
4. Не учтены права второй стороны сделки
При рассмотрении дел об оспаривании сделок, совершенных под влиянием заблуждения, недопустимо предоставлять второй стороне меньший объем защиты, чем той, на которую действовали мошенники, пояснил ВС.
«Более того, в определенных случаях возможность оспаривания таких сделок законодатель связывает с необходимостью оценки поведения другой стороны сделки, допуская признание ее недействительной, только если контрагент знал или должен был знать о порочности», — говорится в определении Верховного суда. Даже если судом установлено, что одна из сторон сделки действовала под влиянием заблуждения, отказ суда исследовать и давать оценку добросовестности второй стороны недопустим, уточняют в ВС.
5. Проигнорирована двусторонняя реституция
В силу Гражданского кодекса, даже если сделка оспаривается как совершенная под влиянием существенного заблуждения, недопустимо неприменение судами двусторонней реституции. Как пояснил Верховый суд, суды вправе не применять ее лишь в строго определенных случаях, однако к случаю со сделкой Долиной и Лурье это не относится. «Изложенное было неправомерно проигнорировано судами», — говорится в определении ВС.
Ориентируясь на эти и другие замечания, 16 декабря 2025 года Верховный суд отменил решения судов нижестоящих инстанций о признании сделки купли-продажи жилья недействительной и возвращении права собственности Ларисы Долиной. Сделка осталась действительной, а право собственности — у Полины Лурье.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
