Налоги и жилье: что подорожает и поменяется для россиян в 2026 году
С 1 января вступают в силу несколько поправок в Налоговый кодекс, которые касаются недвижимости россиян. Например, с 1 января 2026 года налоговые вычеты при налогообложении недвижимости будут распространены на семьи с тремя детьми до достижения старшим ребенком возраста 18 лет.
Какие еще изменения в сфере налогообложения недвижимости ожидают россиян в 2026 году, рассказываем вместе с юристами.
Расширение налоговых льгот для семей
Несколько пунктов налоговых поправок, которые вступают в силу в новом году, касаются поддержки многодетных семей. Так, с 1 января 2026 года налоговые вычеты при налогообложении недвижимости будут распространены на семьи с тремя детьми до достижения старшим ребенком возраста 18 лет (или 23 лет, если ребенок учится на очном отделении образовательного учреждения). Для таких семей при расчете налога на имущество физлиц налоговая база будет уменьшена:
- на величину кадастровой стоимости 5 кв. м по квартире или комнате на каждого ребенка;
- на величину кадастровой стоимости 7 кв. м на каждого ребенка, если речь идет о жилом доме.
«Уплачивать налог нужно только за оставшиеся квадратные метры», — пояснили в ФНС.
Кроме того, дополнительно снижается налоговая база по земельному налогу — на 600 кв. м. «Вычеты применяются автоматически каждому родителю из числа собственников жилья и только в отношении объектов одного вида (одна квартира, один дом). Размеры вычетов отражаются в уведомлении, направляемом налогоплательщику», — указали в ведомстве.
Отмена повышенного налога на имущество для новостроек
С 2026 года отменяется повышенный налог на имущество для дорогих квартир в новостройках. Если в собственности физлица находится объект незавершенного строительства (квартира в новостройке), кадастровая стоимость которого превышает 300 млн руб., на них станет распространяться не налоговая ставка в 2,5%, а пониженная ставка в соответствии с п. 2 ст. 406 Налогового кодекса.
«Для тех, кто инвестировал в доли в премиальных многоквартирных домах, данная поправка может быть существенной. Вместо ставки в 2,5% к их доле в общей кадастровой стоимости будет применяться стандартная ставка для жилых помещений — обычно в пределах 0,1–0,2% (в зависимости от региона и окончательной стоимости объекта)», — рассказала старший налоговый консультант юридической компании IPN Partners Мария Василенко.
Как будет уплачиваться налог на имущество в 2026 году
Имущественный налог в 2026 году будет уплачиваться с учетом кадастровой переоценки, которая прошла в 2023 году, а земельный налог — с учетом кадастровой переоценки 2022 года. Сами налоги нужно будет уплатить до декабря 2026 года.
«Кадастровая оценка земельных участков во всех субъектах была проведена в 2022 году, ее результаты применяются для расчета земельного налога с 2023 года и будут применяться в 2026 году. Кадастровая оценка объектов недвижимости во всех субъектах была проведена в 2023 году, применяется с 2024 года и будет применяться в 2026 году», — пояснила ведущий юрист юридической компании Taxology Ксения Булгакова.
Однако в некоторых случаях возможны изменения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости, связанные с изменением их характеристик (например, площади, вида разрешенного использования и т. д.). Такие изменения кадастровой стоимости будут учитываться при расчете налогов, уточнила эксперт.
Кроме того, в Москве, как и в Санкт-Петербурге, в 2025 году была проведена новая кадастровая оценка объектов недвижимости (за исключением земельных участков). «В подавляющем большинстве случаев кадастровая стоимость объектов выросла. По жилым помещениям рост в среднем составил около 20%, по некоторым объектам — более 40%. По некоторым зданиям с жилыми апартаментами рост может составлять более 100%», — указала Ксения Булгакова.
По оценкам Consul Group, кадастровая стоимость жилья в 2026 году может вырасти в Москве в среднем на 23%. При этом в государственной кадастровой оценке, которая прошла в столице в 2025 году, отдельно выделили премиальные объекты, чья кадастровая стоимость может повыситься гораздо сильнее — почти в три раза. «Сами результаты новой кадастровой оценки будут учитываться для расчета налога на имущество в Москве с 2026 года, а уплатить его нужно будет в 2027 году. По земельному налогу изменений пока не было», — добавила представитель Taxology.
При этом начиная с налогового периода 2024 года (налоги за него нужно было уплатить в 2025 году) от налогов освобождены физические лица — собственники недвижимости, которая находится с районах, где введен режим ЧС или режим контртеррористической операции, а также тех, где принято решение о временной эвакуации жителей.
Гузель Валеева, руководитель аналитической службы АНП «Зенит»:
— Переоценка кадастровой стоимости объектов проводится раз в два года в Москве и Санкт-Петербурге (раз в четыре года в других субъектах). В 2025 году в Москве проведена массовая переоценка объектов недвижимости (за исключением земли). Соответственно, ее результаты будут взяты за основу для расчета налога на имущество за 2026 год (который предстоит уплатить в декабре 2027 года).
В рамках последней переоценки поменяли методологию и впервые использовали классы элитных и премиум-домов, в результате чего кадастровая стоимость по сегментам выросла неравномерно. При этом в отношении физлиц продолжает действовать налоговая оговорка, согласно которой налог по новой кадастровой стоимости не может превышать более чем 10% суммы налога за предыдущий год.
Непрерывный срок владения
Согласно действующим правилам, чтобы не платить НДФЛ с дохода от продажи квартиры или дома, необходимо владеть объектом определенный минимальный срок — по общим правилам пять лет, в некоторых случаях (например, наследство, дарение) — три года. Эти условия сохраняются, но с 1 января 2026 года добавляется условие, что исчислять этот срок нужно в случае непрерывного нахождения в собственности, пояснила замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. «Данная поправка носит в большей степени технический, уточняющий характер и закрепляет сложившуюся судебную и административную практику, в рамках которой ФНС и суды всегда рассматривали требуемый срок как непрерывный», — добавила представитель IPN Partners.
С 1 августа для россиян упрощается режим получения налоговых уведомлений (в том числе и по налогам за недвижимость). Они станут отображаться в личном кабинете «Госуслуг». Это касается тех, кто зарегистрирован в Единой системе идентификации и аутентификации (ЕСИА). Оповещать налоговую о желании получать документы через «Госуслуги» не нужно — это произойдет автоматически. При этом налоговые уведомления рассылаться таким россиянам в бумажном виде больше не будут, пояснили в ФНС.
Повышение ставки НДС может привести к росту цен на жилье
Одно из ключевых изменений в сфере налогообложения на 2026 год — повышение с 1 января ставки налога на добавленную стоимость (НДС) с 20 до 22%. Хотя напрямую это нововведение не касается налогообложения недвижимости физлиц, но оно может привести к повышению цен на новостройки. «НДС — это косвенный налог, который в конечном счете влияет на формирование ценовой политики для конечного потребителя. Несмотря на то что продажа жилой недвижимости освобождена от НДС, повышение ставки может отразиться на расходах застройщиков, что может повлечь повышение стоимости недвижимости», — пояснила Мария Василенко.
Стоит отметить также строительный, ремонтный и арендный рынок в секторе малого предпринимательства, продолжила Татьяна Школьная. «Напомню, что порог входа в НДС для плательщиков по упрощенной системе налогообложения (УСН) теперь составляет 20 млн руб., а это значит, что бизнес-структуры, оказывающие, например, услуги по ремонту, аренде некоммерческой недвижимости, получившие в этом году доход более 20 млн руб., со следующего года будут вынуждены увеличить свои расценки на 5%», — указала эксперт.
Снижение лимита по патентной системе налогообложения
Один из пунктов налоговой реформы 2026 года связан с патентной системой — это льготный налоговый режим, который применяют индивидуальные предприниматели, сдающие недвижимость в аренду. С 1 января 2026 года снижен лимит доходов для таких налогоплательщиков до 20 млн руб. в год. С 2027 года лимит снизят до 15 млн руб., с 2028 года — до 10 млн руб. Ранее эта сумма составляла 60 млн руб. в год.
«Снижение лимита может подтолкнуть некоторых арендодателей к искусственному разделению портфеля недвижимости между несколькими ИП или родственниками, чтобы уложиться в новый лимит в 20 млн руб., а затем и в 10 млн руб. Для собственников одной-двух квартир, чей доход от аренды невелик, патент сохранит свою привлекательность. Новые лимиты их, как правило, не затронут», — пояснила Василенко. «Для собственников, сдающих жилье, возрастет привлекательность статуса самозанятого (плательщика налога на профессиональный доход — НПД), так как для них ставки НПД (4% при работе с физическими лицами и 6% при работе с юридическими лицами) не изменятся и останутся более выгодными, чем прогрессивный НДФЛ», — добавил основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
