Данные: CMWP
Наиболее активная фаза строительства пришлась на период с 2006 по 2010 год, добавляет руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.
Однако за бурным ростом 2000–2010-х последовали годы осмысления и адаптации. Сейчас, по словам Екатерины Беловой, в Москве наблюдается новая волна: с 2024 года девелоперы вновь активизировались. Только с начала 2025 года было анонсировано 53 новых офисных проекта. Ожидается, что к концу 2026 года объем рынка может достичь 22 млн кв. м.
2. Три кризиса и одно «неустойчивое равновесие»
Рынок недвижимости — это всегда зеркало экономики. И в этом зеркале за 20 лет отразились все главные потрясения страны.
Полина Афанасьева выделяет три классических кризисных этапа:
- 2009–2010 годы (мировой финансовый кризис): в Москве спрос рухнул до 838 тыс. кв. м, а доля пустующих офисов взлетела до 12,3%.
- 2014–2016 годы (валютный и санкционный кризисы): деловая активность вновь снизилась (до 1,3 млн кв. м), а вакансия достигла пиковых 13%.
- 2020 год (пандемия COVID-19): локдаун и удаленка сократили спрос до 1,5 млн кв. м, подняв вакансию до 8,9%.
Каждый раз рынку требовалось время на восстановление. Директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова подмечает важную закономерность: если после кризисов 2008 и 2014 годов отскок занимал около трех лет, то после пандемии рынок пришел в себя уже через год, а шок 2022-го был нивелирован и вовсе менее чем за 12 месяцев. Рынок научился жить в турбулентности.
Сейчас мы переживаем четвертый, уникальный этап. По словам Полины Афанасьевой, несмотря на снижение спроса в 2025 году (до 1,5 млн кв. м), доля свободных площадей не выросла, а осталась на минимальных уровнях (около 6%, по данным NF Group). Это «неустойчивое равновесие» — новый диагноз московского офисного рынка, где спрос сталкивается с жестким ограничением предложения.
3. Смена действующих лиц: уход иностранцев и триумф своих
Пожалуй, самый драматичный сюжет последних лет — это трансформация портрета арендатора.
В CMWP четко обозначают водораздел. «До 2014 года именно международные компании были драйверами спроса и законодателями мод. Затем маятник качнулся в сторону крупного российского бизнеса. А после 2022 года, на фоне массового ухода западных корпораций, роль отечественных компаний, в том числе с государственным участием, стала абсолютно доминирующей», — говорит партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Дмитрий Венчковский.
Но изменились не только имена арендаторов, но и их стратегии. Как отмечает директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев, офисный рынок на ближайшие пять-семь лет покинула «западная модель» строительства объектов под аренду с последующей продажей институциональному инвестору. Системных игроков, готовых покупать арендные бизнес-центры, в России практически не осталось.
4. Децентрализация: город как мастер-девелопер
Если раньше престиж офиса измерялся его близостью к Кремлю, то сегодня география деловой жизни стремительно расширяется.
Полина Афанасьева делит этот путь на три этапа:
- Вчера (до 2008). Эпоха «автомобилецентричности» и точечной застройки в центре. Метро было не главным, так как центр и так был хорошо им обеспечен.
- Сегодня (2009–2025). Девелоперы уходят из туристического центра. Формируются новые деловые кластеры — Москва-Сити, Ленинградский коридор, районы вокруг «Белорусской» и «Павелецкой».
- Завтра. Офисы приходят в промзоны и спальные районы. И главную роль здесь играет город. Новыми деловым центрами станут такие локации, как промзона «Южный порт», Большой Сити и др.
Екатерина Белова называет главного бенефициара этого процесса — программу создания мест приложения труда (МПТ). Запущенная в 2019 году, она стимулирует жилых девелоперов строить офисы за пределами ТТК. Офисы стали безусловным лидером программы (42% всех проектов). Именно благодаря МПТ новые деловые центры появляются там, где их раньше никто не ждал — на востоке, на окраинах, у новых станций метро и МЦД. Это делает город сбалансированным, приближая работу к дому.
Елена Акатова, директор департамента офисной недвижимости NF Group
«С 2007 года наравне с классическими бизнес-центрами преимущественно в центре стал развиваться формат бизнес-парков, представляющий собой малоэтажные проекты большой площади в удаленной от центра локации (чаще всего за МКАД). В 2007–2015 годах в Москву пришел формат высотного строительства — с момента возникновения проекта ММДЦ «Москва-Сити». С 2015 года активно начал развиваться формат гибких офисов, которые отличались полностью готовыми к въезду пространствами, более гибкими условиями для заключения изменения договоров. С 2019 года и по настоящее время происходит развитие формата офисов в продажу».
5. Эволюция продукта: от подоконников до биометрии
Как изменился сам офис за 20 лет? Кермен Мастиев рисует яркую картину трансформации, основанную на собственном опыте MR.
- 2000-е. Начало. Офисы класса А существуют, но даже в них есть подоконники (!) и форточки (т.е. отсутствуют панорамные «окна в пол»). Инженерия проще (двухтрубные системы кондиционирования), а инфраструктура сводится к одному кафе или столовой на здание.
- 2010-е. Стекло и бетон. Наступает эра сплошного остекления. Форточки исчезают, фасады становятся глухими. Это красиво, но создает проблемы с вентиляцией. Появляются четырехтрубные системы, позволяющие точнее настраивать микроклимат.
- 2020-е. Эра комфорта и сервиса. Офис превращается в мини-город. «Сейчас для офисного комплекса обязательно наличие не одного кафе, а множества сервисов — рестораны, фудкорты, банки, — и все это в «теплой зоне», — объясняет Кермен Мастиев. Ироничный виток истории: в офисы возвращаются форточки (системы естественного проветривания), как, например, в проекте iCity. Системы естественного проветривания оказались намного эффективнее многих централизованных инженерных решений.
- Бизнес-центр 2030-х. По словам Кермена Мастиева, его облик закладывается уже сегодня. Главные изменения будут не в материалах, а в «начинке»: биометрия (Face ID и Bluetooth-доступ по смартфону), умные системы (ИИ-аналитика, предсказывающая поломки инженерного оборудования) и рекреация (первые этажи все чаще отдаются под большие зоны отдыха, где можно просто посидеть с ноутбуком или встретиться с коллегами в неформальной обстановке).
Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate
«В течение последних 20 лет строительство офисных объектов прошло путь модернизации. Это во многом связано с тем, что со стороны конечных пользователей растет спрос на качественные бизнес-центры, выполненные из высококачественных строительных материалов. Со стороны города усиливаются требования к архитектурной составляющей новых проектов. Появились зеленые решения офисных пространств и сертификация по ним, что повышает качественные характеристики проектов. Сервисы, предоставляемые управляющими компаниями, стали шире и технологичнее».
6. Главные тренды эпохи: взгляд в будущее
Обобщая мнения экспертов, можно выделить магистральные линии развития рынка.
- От аренды — к продаже. Екатерина Белова и Кермен Мастиев солидарны: в условиях дорогих кредитов строить офисы в аренду девелоперам невыгодно. Рынок качнулся в сторону продажи помещений блоками и этажами. В 2025 году объем вложений в такие лоты достиг 98 млрд руб. MR даже создала зонтичный бренд MR Office, объединив восемь (и потенциально 15 в 2026-м) проектов под этой стратегией.
- Рост частного инвестора. Как следствие первого тренда, на рынок приходит малый и средний бизнес, а также частные инвесторы, которые раньше вкладывались в жилье. Они покупают небольшие блоки под свой офис или для сдачи в аренду.
- Инвестиционная привлекательность. Офисы остаются значимой частью портфелей инвесторов. Екатерина Белова приводит цифру: в 2025 году на офисный сегмент пришлось 34% всех инвестиций в недвижимость (326 млрд руб.).
- Качество и гибкость. Дмитрий Венчковский напоминает о тренде на повышение качества размещения сотрудников (переезд из класса C в A и B). Елена Акатова добавляет к этому развитие гибких офисных пространств (coworking), которые доказали свою способность быстро адаптироваться к изменениям рынка.
- Консолидация. Крупнейшие российские компании, «нарастив мускулы», переезжают из разрозненных офисов в собственные современные штаб-квартиры (как в случае с проектом для «Яндекса», который возводит MR на ул. Косыгина).
Крупнейшие офисные девелоперы Москвы
Больше всего офисов в 2025 году, по данным NF Group, ввел девелопер MR (221,6 тыс. кв. м), а также «Пионер» (22,6 тыс. кв. м) и STONE (15,7 тыс. кв. м).
Крупнейший портфель строящихся бизнес-центров (по общей площади объектов на рынке), по данным NF Group на март 2026 года, у девелопера STONE (971 тыс. кв. м). На втором месте с минимальным отрывом — девелопер MR (899 тыс. кв. м), на третьем — Forma (386 тыс. кв. м).
По оценкам CORE.XP, топ-5 девелоперов в Москве по объему ввода до 2030 года возглавит MR, который планирует ввести в эксплуатацию около 1,1 млн кв. м (это 15% от всего ввода офисов в столице). Среди крупнейших проектов (см. фотогалерею ниже): бизнес-центры Bell на «Белорусской», Top Tower и One в Москва-Сити. На втором месте — STONE (677 тыс. кв. м), на третьем — застройщик «Рублево-Архангельское», который развивает проект «Сберсити» (460 тыс. кв. м).
До 2027 года в Москве ожидается ввод около 3,1 млн кв. м офисных площадей, а к 2030-му планируется ввести в эксплуатацию 215 бизнес-центров совокупной офисной площадью 7,3–10,8 млн кв. м (по оценкам CORE.XP и NF Group). Большинство заявленных проектов (94%) относятся к классу А и расположены за пределами ТТК (62%). Около половины нового строительства — порядка 4,2 млн кв. м — будет сосредоточено в шести кластерах, которые в ближайшие несколько лет могут сформировать новые деловые районы столицы: Большой Сити, Ходынка, Савеловский и Калужский кластеры, а также Северный речной порт и Южный порт.
Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR
«Потенциал емкости офисного рынка в Москве огромный: относительно крупных городов Европы у нас офисов раза в два меньше в пересчете на население. Однако надо понимать, что действующая в столице программа комплексного развития территорий (КРТ) добавит в рынок огромные объемы — по разным оценкам, в промзонах находятся от 15 млн до 30 млн кв. м офисов низкого класса. Часть этих компаний переедет во вновь построенные офисы по мере реализации программы КРТ. Так что ошибиться с прогнозом можно не бояться: я оцениваю потенциал емкости офисного рынка в 5–10 млн кв. м в следующие десять лет».
***
Московский офисный рынок прошел гигантский путь. Он стал в три раза больше, пережил уход иностранных игроков, научился быстро восстанавливаться после ударов и кардинально изменил свою географию. Главный герой сегодняшнего дня — российский бизнес, который диктует новые правила игры.
В ближайшие годы нас ждет эпоха «офисов на продажу» и децентрализации. Уже сегодня можно сказать, что офисная Москва будущего будет не просто местом для работы, а полноценной частью городской среды — удобной, технологичной и приближенной к человеку.
