Баланс готовности и цены: как купить офис на оптимальных условиях
Чем ближе ввод в эксплуатацию, тем дороже становится недвижимость — это один из законов рынка. Поэтому многие покупатели офисов задумываются о том, на какой стадии разумнее войти в проект.
С одной стороны, можно приобрести площади в бизнес-центре на этапе котлована по низкой цене, а затем несколько лет ждать ввода в эксплуатацию. Универсального ответа здесь нет: выбор все еще зависит от инвестиционной стратегии и горизонта планирования. Для инвесторов, ориентированных на рост стоимости актива за период строительства, вход на ранней стадии по-прежнему может быть оправдан.
Второй вариант — предпочесть готовый объект, хотя он выйдет дороже, а выбор помещений будет ограничен. По данным IBC Real Estate, общий объем нового строительства бизнес-центров класса А в 2026 году может составить 678 тыс. кв. м, из которых вакантно 93 тыс. кв. м — всего 14%. При этом ожидаемый объем ввода офисов класса А в 2027 году составит 367 тыс. кв. м, что станет минимальным показателем в ближайшие пять лет.
Есть и третий сценарий — отследить и не упустить тот момент, когда на рынке появится редкий тип проекта, сочетающий в себе удачное расположение, высокую стадию готовности и разумные цены. Именно таким стал бизнес-центр класса А STONE Дмитровская, строительство которого завершится уже в 2027 году. Рассказываем о проекте и о том, что делает его востребованным как среди конечных пользователей, так и среди частных инвесторов.
Особая локация: что ждет «Дмитровскую»
Одно из главных преимуществ бизнес-центра класса А STONE Дмитровская — удачное расположение: проект становится продолжением кластера «Савеловский», востребованного для собственного размещения среди бизнеса. Близость к Ленинградскому деловому коридору дополнительно усилит потенциал бизнес-партнерств, а удобное расположение рядом с крупными транспортными артериями расширяет возможности резидентов и повышает комфорт ежедневной мобильности сотрудников и партнеров.
Бизнес-центр строится между Ленинградским проспектом и Дмитровским шоссе, на расстоянии короткой 3-минутной прогулки от станции метро и МЦД-2 «Дмитровская». Это место часто называют «креативным треугольником»: в пешей доступности сосредоточились ключевые точки притяжения — известные арт-пространства и бизнес-кварталы. Удобно расположенные автомобильные магистрали и пути общественного транспорта открывают прямой доступ в любые точки города и за его пределы.
Район «Дмитровской» — давно сложившаяся локация с активной жилой средой, которая продолжает развиваться и «прирастать» новыми проектами. Вместе с этим здесь по-прежнему ощущается дефицит качественной деловой инфраструктуры и современных рабочих пространств, способных соответствовать актуальным запросам бизнеса и резидентов. В результате формирование новой деловой функции на «Дмитровской» становится логичным этапом джентрификации района — ответом на уже сформированный и растущий спрос со стороны локальных жителей комплексов бизнес- и премиум-класса.
Полина Афанасьева, старший директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP:
— Офисный ландшафт в окружении станции метро «Дмитровская» отличается преобладанием бизнес-центров класса B, значительная часть из которых представлена устаревшими объектами, приспособленными под офисы, а не спроектированными под деловую функцию изначально. STONE Дмитровская может стать первым объектом класса A в метрокоммуне «Дмитровская», что создаст возможность арендаторам офисов улучшить условия размещения, оставаясь в пределах одной локации. Развитию офисного потенциала «Дмитровской» также способствует соседство с перспективным деловым кластером «Савеловская», формированию которого, в свою очередь, способствует индукция спроса от «Белорусской». Вдобавок уже сформированный креативный кластер на «Дмитровской» и джентрифицированный район «Станколит», потенциал развития которого еще не исчерпан, повышают количество точек интереса в пределах района и выделяют «Дмитровскую» среди других локаций Москвы за пределами ТТК, что также может быть плюсом для резидентов.
Готовность и цена: что важно знать покупателю
STONE Дмитровскую реализуют в соответствии с городской программой комплексного развития территорий (КРТ). Для покупателя это означает, что у проекта есть строгий график строительства, а девелопер пользуется доверием со стороны столичных властей.
На сегодняшний день STONE Дмитровская находится на активном этапе стройки. По состоянию на весну 2026 года здание уже возведено в полную высоту, более чем наполовину выполнены работы по остеклению — общая готовность объекта запланирована на 2027 год.
Возможность быстро получить готовые офисы привлекает покупателей: к весне 2026 года в бизнес-центре реализовано более 60% площадей. При этом стоимость офисных лотов в STONE Дмитровская стартует с 62,3 млн руб., что обеспечивает инвесторам относительно комфортный вход в актив. Как отмечают в STONE, в сравнении с недавно введенными бизнес-центрами класса А в локации, где средние цены достигают 550–600 тыс. руб. за 1 кв. м, в проекте STONE Дмитровская средний бюджет составляет порядка 460 тыс. руб. за 1 кв. м, что формирует дополнительный потенциал для роста стоимости по мере строительной готовности проекта.
Так, по данным IBC Real Estate, в среднем по рынку к вводу здания в эксплуатацию цена квадратного метра может увеличиться на 50–70%. А строящиеся премиальные объекты ключевых профильных игроков могут прирастать в цене на 100% за весь период строительства, допускают аналитики.
Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE:
— Сегодня в локации у метро «Дмитровская» представлены преимущественно устаревшие объекты. Появление проекта класса А на границе делового кластера, всего в трех минутах пешком от станции метро создаст предпосылки для устойчивого спроса со стороны компаний из различных отраслей. Новый бизнес-центр позволит арендаторам устаревших объектов переехать в качественные современные офисы. Дополнительно на спрос повлияет активное развитие района с точки зрения строительства жилых комплексов бизнес- и премиум-классов. Ожидается, что к 2027 году число жителей в локации увеличится на 9,7 тыс. человек, и многие из них смогут работать у дома благодаря STONE Дмитровская.
Важно отметить, что в проектах, расположенных в динамично развивающихся деловых районах, дополнительный импульс росту стоимости задает и сама трансформация локации: усиление инфраструктуры, формирование нового делового ядра и приток качественных резидентов в совокупности с этапом строительства создает для инвестора особенно сильный эффект роста капитализации. Как раз такой и является локация у метро «Дмитровская».
По оценке девелопера, бизнес-центр класса А STONE Дмитровская обладает высоким потенциалом для роста арендных ставок. Это объясняется как дефицитом качественных площадей в локации, так и продолжающимся развитием района — его инфраструктуры и транспортной сети. В результате к 2028–2030 годам в кластере «Савеловский», куда в том числе входит проект STONE Дмитровская, ставка аренды может достичь отметки в 50–65 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в аналитическом центре STONE.
Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate:
— Что касается локации «Дмитровская», то совокупный объем офисных пространств составляет там всего 220 тыс. кв. м, причем весь этот объем приходится на бизнес-центры класса B+ и В-. На фоне острого дефицита качественного и премиального предложения в данном районе можно ожидать повышенный спрос на проект STONE Дмитровская как со стороны покупателей, так и конечных пользователей. Таким образом, эффект новизны обеспечит дополнительную корректировку к росту цены экспонирования и запрашиваемых арендных ставок.
Чем интересен STONE Дмитровская
STONE Дмитровская представляет собой офисную башню высотой в 23 этажа. Строгая архитектура от бюро IND выделяется чистой геометрией и лаконичностью в сочетании с динамикой. Последнюю обеспечивает нестандартный рисунок фасада, который становится все более насыщенным к верхней части здания. Нижние уровни с панорамным остеклением выглядят более открытыми и легко вписываются в городскую ткань, отражая ландшафт района.
В проекте будет отдельное двухэтажное здание торговой галереи в панорамном остеклении. В нем сосредоточится обширная внутренняя инфраструктура с кафе, ресторанами, магазинами и полезными сервисами. За счет продуманного торгового блока STONE Дмитровская позволит своим резидентам поддерживать баланс работы и жизни, а также станет местом притяжения жителей соседних кварталов.
Важно, что сотрудникам и гостям STONE Дмитровская не придется искать место для отдыха, где можно провести время с коллегами. Между бизнес-центром и торговой галереей проложат пешеходный бульвар с зелеными островками и местами для отдыха. Здесь сотрудники смогут встретить гостей и прогуляться во время перерыва. А в ненастную погоду местом встречи станет роскошное лобби. Двусветное общественное пространство с восьмиметровыми потолками, стильной винтовой лестницей и удобными мягкими зонами позволит компаниям-резидентам произвести впечатление на будущих партнеров.
Какой офис выбрать: от классики до редких форматов
STONE Дмитровская отличается продуманными планировками, которые помогут грамотно организовать пространство и сам рабочий процесс. Глубина офисных помещений достигает 8–10 м, высота потолков — 3,65 м, что обеспечивает простор внутри офисов. А окна в пол впустят во внутренние помещения много естественного света.
В проекте представлены лоты для разных сценариев и потребностей. Есть камерные офисные лоты площадью 136 кв. м — востребованный формат офисов «у дома» для небольших компаний. Есть и видовые этажи площадью до 1,6 тыс. кв. м — решение для бизнеса численностью до 200 сотрудников, которому важны масштаб и имидж.
Марина Грицкова, руководитель аналитического центра STONE:
— Широкая линейка площадей в STONE Дмитровская позволяет подобрать наиболее подходящее решение для частных инвесторов, растущего бизнеса и крупной корпорации. Приобретение лота в условиях сложившегося дефицита обеспечит покупателя качественным пространством для размещения бизнеса и позволит инвестировать в востребованный актив. Кроме того, на фоне ограниченного конкурентного предложения в локации подобные проекты становятся одним из наиболее понятных и прозрачных входов в офисные инвестиции с потенциалом роста стоимости по мере строительства и возможностью относительно быстрой окупаемости в условиях устойчивого спроса.
Редким предложением в STONE Дмитровская станут видовые офисы на уровне 21 этажа — из их окон откроются эффектные панорамы Москвы. Другой необычный формат — угловые офисы. Они отличаются видами на две стороны света, а также обилием естественного освещения, который выступает дополнительным фактором продуктивности. В результате компания размещается в светлом помещении с живописным видом, в котором можно нестандартно зонировать пространство и организовать места для творчества, тем самым подчеркивая статус компании-резидента. Такое сочетание характеристик формирует гибкую и разноформатную рабочую среду, позволяющую адаптировать пространство под разные сценарии работы — от фокусной индивидуальной до командной и креативной. В проекте можно найти угловые лоты на четверть этажа, а также офисы с собственной мокрой точкой площадью в 192 кв. м.
STONE Дмитровская — почти готовый офисный проект, появление которого изменит деловую карту района «Дмитровской». За оставшееся время строительства до конца 2027 года собственники успеют подготовить дизайн-проект своего офиса мечты и спланировать переезд, а инвесторы — вложить средства, пока цены не выросли. И, что не менее важно, — «перетянуть» в современный класс А часть резидентов, которые сегодня остаются в офисах класса B- на «Флаконе», но уже готовы к следующему шагу в качестве среды и имиджа.
Реклама. АО «Стоунхедж»
Erid: 2SDnjcx6bvi