Термальные комплексы в России: рекорды и планы девелоперов
По данным аналитиков консалтинговой компании NF Group (исследование есть в редакции), до конца 2026 года количество термальных комплексов в России может вырасти до 100 объектов совокупной площадью более 500 тыс. кв. м. Прогнозы по активному вводу подтверждают и другие участники рынка, опрошенные «РБК Недвижимостью». При этом, отмечают эксперты CMWP, две трети новых открытий на период до 2030 года обеспечат три федеральные сети.
Аналитики NF Group указывают, что рекорды по открытию новых объектов формата термальных комплексов в России обновляются уже пятый год подряд. Этот факт отмечают и другие участники рынка. «В 2025 году был зафиксирован рекордный ввод термальных комплексов — открылось 17 объектов суммарной площадью 139 тыс. кв. м, что почти вдвое больше, чем в предыдущем рекордном 2024 году, когда было введено 13 комплексов на 73 тыс. кв. м», — делится данными управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский. Причем на долю федеральной сети «Термолэнд» пришлось семь новых комплексов площадью 83,5 тыс. кв. м, которые открылись в 2025 году.
В числе крупнейших открытий прошлого года эксперт выделяет проекты «Термолэнд» в Путилково и в Оренбурге, а также «Аэротермы» в Брянске. В 2026 году ожидается новый рекорд: прогнозируемый ввод составит 148 тыс. кв. м, или 23 проекта. При этом крупнейшими сетями будут выступать «Термолэнд», «Баден-Баден» и «Городские курорты».
К концу 2026 года при успешном запуске всех анонсированных термальных комплексов рынок терм в стране вырастет до 100 объектов площадью более 500 тыс. кв. м, прогнозирует партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. «В одном только Московском регионе потребитель сможет выбрать из 22 термальных комплексов — это уже весомый показатель», — подчеркивает Широкова.
За пределами Московского региона термы активнее всего открываются в городах-миллионниках, рассказывают эксперты NF Group, но пока что формат пришел не во все мегаполисы. Лидируют по обеспеченности термальными комплексами Самара, Екатеринбург и Челябинск, предложение отсутствует в Волгограде, Воронеже и Уфе. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области функционирует десятая часть всего предложения, уточняют в NF Group.
Предложение термальных комплексов городов-миллионников (без учета Москвы и Санкт-Петербурга)
| Город | Доля от общего объема рынка |
|---|---|
| Самара | 8% |
| Екатеринбург | 6% |
| Челябинск | 6% |
| Новосибирск | 4% |
| Пермь | 4% |
| Казань | 3% |
| Краснодар | 1% |
| Нижний Новгород | 1% |
| Ростов-на-Дону | 1% |
| Красноярск | 1% |
| Омск | 0,4% |
| Волгоград | - |
| Воронеж | - |
| Уфа | - |
Данные: NF Group
Наименее насыщенные рынки за счет существующего потенциала активно привлекают крупнейшие сети. Так, федеральная сеть «Термолэнд» от ГК «Основа» в апреле 2026 года пополнилась новым городским курортом в Красноярске.
Площадь комплекса в Красноярске составила 11,41 тыс. кв. м, где уличная зона занимает более 3,3 тыс. кв. м, а крытая — 8,1 тыс. кв. м. Единовременно городской курорт смогут посещать 2,3 тыс. человек, рассказали в компании. С открытием термального комплекса в Красноярске сеть «Термолэнд» расширилась до 16 комплексов общей площадью 150 тыс. кв. м — девять из них (совокупно на 69,5 тыс. кв. м) действуют в Московском регионе, еще семь (79,5 тыс. кв. м) — в регионах России: Санкт-Петербурге, Оренбурге, Красноярске, Краснодаре, Новокузнецке, Пензе и Ярославле.
«До конца 2026 года компания планирует открыть еще два «Термолэнда»: в Щелково и Ростове-на-Дону. Таким образом, в Московском регионе сеть вырастет до десяти комплексов совокупной площадью 77, 8 тыс. кв. м, а в регионах — до восьми комплексов площадью 93 тыс. кв. м», — прокомментировали представители ГК «Основа». Всего к концу года в рамках федеральной сети «Термолэнд» будет открыто 18 проектов общей площадью 170,84 тыс. кв. м. Параллельно ГК «Основа» работает над еще шестью комплексами: в Котельниках (ТРЦ «Мега Белая Дача»), Люберцах, в районе Мурино в Санкт-Петербурге, в Орле, Мурманске и Смоленске.
Комплекс в Смоленске будет реализован в рамках федерального проекта «Бизнес-спринт (Я выбираю спорт)» при поддержке Минспорта России, рассказали в компании. Городской курорт «Термолэнд» в Мурманске построят в рамках концессионного соглашения, подписанного с председателем комитета по туризму Мурманской области, министром строительства Мурманской области и министром энергетики и ЖКХ Мурманской области. Комплекс площадью 14 тыс. кв. м с уличной зоной и открытыми круглогодичными бассейнами станет первым проектом компании за полярным кругом.
Как формат терм будет развиваться в ближайшие годы: прогнозы экспертов
Опрошенные эксперты с уверенностью прогнозируют российскому рынку термальных комплексов дальнейшее активное развитие. «По нашим данным, с 2026 по 2030 год готовятся к выходу 34 проекта, — рассказывает партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP Марина Смирнова. — Средняя площадь проекта — 9,9 тыс. кв. м. Из заявленных к открытию проектов 25 — городские курорты».
«Крупнейшими сетевыми операторами российского рынка остаются «Термолэнд», «Городские термы», «Баден-Баден», «Термы Наутико» и Green Flow. На них приходится 48% общего объема выручки, — рассказали аналитики NF Group. — Еще 14% рынка формируют операторы, которые в перспективе могут стать сетевыми («Мира термы», «Новые термы» и другие). Доля несетевых объектов составляет 38% выручки».
Управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский также отмечает, что термальные комплексы набирают популярность у частных инвесторов. По оценке эксперта, средняя доходность термальных комплексов составляет 15–30% годовых, а срок окупаемости — четыре–семь лет, что делает их привлекательными для инвесторов, ищущих долгосрочные и стабильные вложения. «Рост инвестиций в отрасль связан с высоким спросом на термальные услуги, увеличением внутреннего туризма и популярностью wellness-направления, — поясняет эксперт. — Примером привлечения инвестиций служит сеть «Термолэнд», которая предлагает частным инвесторам вложения в цифровые финансовые активы (ЦФА) с минимальной суммой от 1 тыс. руб., что делает инвестиции доступными для широкого круга лиц». Помимо этого, в апреле 2026 года ГК «Основа» запустила ЗПИФ «Термолэнд Капитал», который зарегистрирован в ЦБ РФ и допущен к торгам на Московской бирже.
Таким образом, сегмент термальных комплексов не только популярен как формат семейного досуга, но и становится выгодным инструментом для инвестирования. В ближайшие несколько лет спрос на отдых у воды в городе будет только расти. По данным ГК «Основа», за 2025 год городские курорты «Термолэнд» посетило более 3,5 млн гостей. При этом совокупный объем выручки сети по итогам 2025 года составил 5,3 млрд руб., что в 2,5 раза превышает результаты 2024 года. По данным аналитиков NF Group, общая выручка термальных комплексов в России по итогам 2025 года достигла 20,5 млрд руб., увеличившись на 71% за год.
«В 2026–2030 годах мы ожидаем сохранения высокой динамики роста рынка термальных комплексов — в пределах 40–50% в год. Ключевыми драйверами останутся открытие новых объектов и поэтапный выход ранее введенных комплексов на проектную мощность», — отмечает партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
В целом во многих крупных торговых центрах термальные комплексы уже открылись, добавляет Николай Казанский, прогнозируя, что в дальнейшем крупноформатные термы будут отдавать предпочтение открытию в качестве отдельно стоящих зданий. «На этапе 2020–2024 годов многие девелоперы увидели, что термы дают хороший трафик, но требуют очень аккуратной модели по CAPEX, OPEX и сроку окупаемости, — заключает старший директор, руководитель департамента маркетинговых исследований разработки концепций торговой недвижимости CMWP Андрей Шувалов. — Если в прошлые годы рынок доказывал жизнеспособность формата «терм», то в 2026 году он уже решает другую задачу: «какая модель дает лучший возврат на капитал».