Сергей Гончаров, «Развитие»: «Работа в центре столицы — серьезный вызов»

Сергей Гончаров (Фото: ГК «Развитие»)

В условиях высокой ключевой ставки и ужесточения регулирования девелоперам все сложнее поддерживать темпы роста и запускать новые проекты. Тем интереснее опыт федеральной ГК «Развитие» из Воронежа, которая не только сохраняет свою активность, но и наращивает объемы строительства, параллельно расширяя присутствие в других регионах: география анонсированных проектов включает в себя в том числе центр Москвы. О том, как региональной девелоперской группе удалось масштабировать бизнес и выйти на столичный рынок, рассказал основатель ГК «Развитие» Сергей Гончаров.

— В каких регионах сегодня сосредоточены ваши ключевые проекты и как в целом выглядит география бизнеса ГК «Развитие»?

— «Домашний» регион для нашей компании — это, конечно, Воронеж. Здесь началась наша история, здесь накоплен ключевой опыт, и в этом регионе мы лидируем по объемам текущего строительства и ввода жилья. При этом мы уже работаем в Ленинградской, Московской, Самарской, Орловской областях и Республике Крым, что дало разносторонний опыт в разных рыночных условиях.

— Какую задачу должен решать московский портфель для компании?

— Выход в Москву — логичный шаг нашей стратегии развития. На ближайшие годы задача московского портфеля — укрепить репутацию группы и стать одним из ключевых драйверов продуктового развития компании.

Для нас это сочетание амбиций и прагматики: с одной стороны, подтверждение готовности конкурировать на главном рынке страны и усиление узнаваемости бренда, с другой — работа с самой требовательной аудиторией, отработка премиальных решений и перенос лучших практик в регионы.

— В Москве вы планируете несколько элитных проектов в историческом центре. Сложно балансировать между историческим контекстом, требованиями города и ожиданиями премиальной аудитории?

— Мы приобрели участок в переулке Обуха около 10,3 тыс. кв. м под строительство элитного клубного дома. Здесь мы запланировали 75 резиденций площадью от 63 до 234 кв. м, три пентхауса с панорамными террасами и сити-хаус (городская вилла с отдельным входом и приватной территорией).

Второй премиальный проект, также в формате клубного дома, планируем реализовать в Большом Дровяном переулке. Более камерный и приватный: всего 55 резиденций. Особая «фишка» — это частный двор с амфитеатром под открытым небом и рокарием в собственным саду.

Выйти с такими проектами в центр столицы — это серьезный вызов для нас. Без баланса реализовать подобное не получится. Поэтому мы особенное внимание уделяем сохранению масштаба и силуэта, которые соответствуют историческому контексту.

— Москва — это принципиально другая экономика проектов: стоимость земли, ожидания покупателей, конкуренция брендов. Что оказалось самым неожиданным в переговорах по московским сделкам и в работе с местными партнерами?

— Москва действительно сильно отличается от регионов по всем ключевым параметрам. В столице репутация и накопленный опыт влияют буквально на все — от скорости согласования сделки до условий партнерства. В регионах это тоже важно, однако в Москве часто становится одним из решающих факторов.

При этом приятно удивил высокий уровень локальных партнеров — архитекторов, подрядчиков, консультантов и других специалистов. Работа с ними — это и профессиональный вызов, и быстрый рост экспертизы для всей команды.

В итоге мы увидели, что наш многолетний опыт комплексной квартальной застройки и создания качественной комфортной среды востребован даже на таком конкурентном рынке, как Москва. Это подтверждает, что компания движется в правильном направлении.

— Вы — девелопер, который прошел путь от региональной застройки до элитного жилья в центре Москвы. С высоты этого опыта какие продуктовые «фишки» вы считаете уже новой нормой для регионального девелопера, а какие остаются конкурентным преимуществом?

— Нормой для сильного регионального девелопера стали закрытые дворы без автомобилей, подземный паркинг, современные инженерные системы и качественная отделка входных групп. Но, к сожалению, это норма пока редкая, и подобные проекты реализует не очень большое количество застройщиков.

Но есть и другой немаловажный фактор -– это сдать объект вовремя. Я бы даже сказал, что это ключевое конкурентное преимущество в современных рыночных условиях. Здесь не могу не похвалить нас: «Развитие» не только выдерживает заявленные сроки строительства и ввода в эксплуатацию, но и сдает объекты раньше заявленных сроков. По данным ЕРЗ, нам присвоен максимальный уровень в рейтинге ввода жилья.

Еще выделю как преимущество умение делать акцент на людях. Важно ведь не только построить дом и продать в нем квартиры, но и влиться в окружающий облик: архитектуру, природу, ландшафт. При разработке концепции необходимо детально продумать сценарии жизни будущих жителей: создать необходимую инфраструктуру и благоустройство территории, выбрать качественные материалы — даже такие формальные на первый взгляд факторы в долгосрочной перспективе существенно влияют на комфорт и качество жизни. Именно поэтому мы создаем не просто жилые кварталы, а места, куда хочется возвращаться каждый день.

— А если продолжить эту тему, но шире, то какие ключевые тенденции, на ваш взгляд, определят российский девелопмент до 2030 года — с точки зрения спроса, регулирования и технологий?

— Можно выделить три ключевые тенденции. Во-первых, дальнейший рост запроса на качество городской среды. Покупатели будут выбирать не просто квартиру, а полноценное пространство для жизни.

Во-вторых, ужесточение требований к девелоперам, которое коснется экологии, прозрачности финансовых схем. Это приведет к консолидации рынка вокруг сильных и ответственных игроков.

Третья тенденция — активное внедрение ТИМ, сквозной цифровизации и работы с данными на всех этапах, от проектирования до эксплуатации. Это позволит повышать качество и эффективность при контроле над затратами.

— Вы взяли на себя обязательство расселить более 60 ветхих домов в Воронеже к 2031 году. Сходится ли экономика таких проектов и за счет чего?

— Экономика таких проектов сходится благодаря комплексному подходу и эффекту масштаба. Квартальная реновация позволяет разумно увеличивать плотность, создавать коммерческую инфраструктуру и получать синергию от освоения крупных территорий.

Мы активно инвестируем собственные средства (например, более 1 млрд руб. уже вложено в расселение отдельных кварталов) и предоставляем расселяемым семьям новое комфортное жилье в наших проектах в разных районах города. Все это делается исключительно за счет средств инвестора-застройщика.

Важную роль играет конструктивное взаимодействие с региональными властями и особенности градостроительной политики Воронежа. Уже сейчас мы досрочно выполняем обязательства по отдельным кварталам, что подтверждает жизнеспособность модели.

Воронеж остро нуждается в такой реновации: в городе сохраняется значительный объем ветхого и аварийного фонда — двух- и трехэтажные дома, часто без нормальных коммуникаций. Точечная застройка не решает проблему системно, поэтому квартальный подход позволяет улучшить качество жизни сотен семей, обновить целые районы и создать развитую современную городскую среду.

Отдельное направление — проекты преобразования некогда промышленных, а сейчас заброшенных кварталов. В марте 2026 года началась работа над концепцией бывшего завода «Электроприбор». Градостроительный совет поддержал проект. Концепция воплощает современный подход к комплексному развитию территорий: квартал гармонично интегрируется в городскую среду и задает новый стандарт качества жизни по аналогии с успешными столичными проектами реновации промзон. Общий объем инвестиций ГК «Развитие» в реализацию проекта составит более 20,5 млрд руб. Срок реализации — 12 лет, что предполагает поэтапное развитие для равномерной нагрузки на городскую инфраструктуру. Это пример превращения промышленного наследия в современное городское пространство.

— Ваш опыт реновации Воронежа может быть масштабирован на другие российские города, где старый фонд еще не получил системного решения?

— Конечно, мы отработали полный механизм: расселение жителей, проектирование современного квартала и интеграцию новой застройки в существующую городскую ткань. В городах, где сохраняется большая доля ветхого фонда, но есть политическая воля и спрос на качественное жилье, такой подход может быть эффективным. Главное — адаптировать его под локальные условия, градостроительные нормы и экономику конкретного региона.

— Как вы оцениваете перспективы региональных девелоперов на фоне консолидации рынка и выхода федеральных игроков в регионы?

— Рынок действительно консолидируется: требования к финансовой устойчивости, качеству продукта и соблюдению сроков растут. Региональные девелоперы, которые накопили глубокое знание локального рынка и умеют выстраивать работу с властями и жителями, имеют хорошие шансы.

Что касается нашей компании, сильная сторона — многолетний опыт комплексной застройки и реновации именно в регионах. Мы хорошо понимаем, чего ждут местные клиенты, и можем создавать продукт, который реально востребован. При этом выход в Москву помогает привносить лучшие столичные практики в регионы и наоборот.

— Как изменения ключевой ставки и условий ипотечного кредитования отразились на вашей стратегии продаж и управлении проектами в 2025–2026 годах?

— Сегодня наблюдается тенденция к медленному, но стабильному снижению ключевой ставки, что стимулирует восстановление отложенного спроса и усиливает роль недвижимости как инструмента сохранения капитала на фоне снижения доходности депозитов.

Для девелоперов ключевым фактором остается стабильность условий: небольшие изменения ставки не дают мгновенного эффекта по стоимости проектного финансирования, поэтому фокус смещается на внутреннюю эффективность — гибкость сделок, качество продукта, развитие инфраструктуры и операционную дисциплину.

Устойчивость бизнеса и реакцию на изменение спроса обеспечивает диверсификация портфеля: сочетание сегментов от комфорта до премиум-класса и работа в нескольких регионах. Для дольщиков важны надежность и предсказуемость стройки, поэтому мы соблюдаем заявленные сроки и нередко вводим жилье раньше.

— ГК «Развитие» в 2025 году значительно нарастила объемы строительства. Что позволило компании показать такой рост на фоне высокой ключевой ставки и непростой рыночной ситуации?

— Рост на 44% по объемам текущего строительства — это результат системной работы последних лет. Мы диверсифицировали портфель по регионам и сегментам, сохранили фокус на комплексных кварталах и продолжили инвестировать в проработку новых проектов.

— Какие каналы продаж, по вашему опыту, лучше всего работают в последние годы: собственные офисы продаж, цифровые сервисы, агентства недвижимости?

— Лучше всего работает комбинированный подход. Собственные офисы продаж позволяют полностью контролировать клиентский опыт и качество консультаций. Цифровые сервисы обеспечивают высокий уровень конверсии и удобство для клиента. Тогда как агентства недвижимости остаются важным каналом, особенно при выходе в новые регионы и в премиальном сегменте.

— Можете кратко очертить планы компании на горизонте текущего десятилетия: сколько городов, какой портфель по метрам и какие сегменты должны стать «якорями» для ГК «Развитие»?

— Мы планируем укрепить позиции в существующих регионах и впоследствии начать рассматривать новые города. Портфель проектов будет расти до нескольких миллионов квадратных метров в реализации. Якорными сегментами останутся комфорт- и бизнес-класс с акцентом на комплексные кварталы, а также премиальное направление в Москве и прибрежные проекты.

К 2031 году мы намерены полностью выполнить обязательства по застройке ветхих кварталов в Воронеже (расселение домов идет высокими темпами) и продолжить развивать реновацию как одно из ключевых направлений деятельности компании.

— Что для вас является главным критерием успеха девелоперского проекта — не только в финансовом плане, но и с точки зрения долгосрочного влияния на город?

— Финансовая эффективность важна, но не менее важно, чтобы через 10–15 лет люди говорили: «Хорошо, что этот квартал появился». Главный критерий — когда проект улучшает качество жизни района, становится комфортным местом для разных поколений и органично вписывается в городскую ткань.