Ипотека, кредит, накопления: три способа купить квартиру

Фото: Shutterstock \ SORN340 Studio

Квартира за 8 млн, ипотека под 19%, потребительский кредит под 21%, вклад под условные 14,5%. Для расчета берем эти ставки как модельные: они близки к отдельным рыночным предложениям, но конкретные условия зависят от суммы, срока и профиля заемщика. Ипотечные и потребительские кредиты на сопоставимых условиях выдают ПАО «Сбербанк», ПАО «Банк ВТБ», АО «Альфа-банк», АО «Банк ГПБ», АО «Россельхозбанк», ПАО «Совкомбанк», АО «Т-банк», ПАО «Банк ПСБ» и другие банки.

Что входит в расчет

Квартира — 8 000 000 руб., условная двушка на региональном рынке. Начальный капитал — 1 600 000 руб. (20% от стоимости). В модели квартира дорожает на 6% в год. Во всех сценариях используется одинаковый ежемесячный бюджет — 119 500 руб.

Сценарий А: классическая ипотека на 10 лет

Кредит 6 400 000 руб. под 19% на десять лет. Ежемесячный аннуитетный платеж — 119 500 руб. За 120 месяцев выплаты составят около 15 940 000 руб. с учетом первого взноса. Переплата относительно стартовой цены квартиры — около 7 940 000 руб.

Смягчает картину налоговый вычет: до 260 тыс. руб. за покупку и до 390 тыс. руб. по процентам при ставке НДФЛ 13%. При повышенных ставках НДФЛ с 2025 года максимальный возврат может достигать 440 тыс. и 660 тыс. руб. соответственно. Фактическая сумма зависит от уплаченного налога.

Ипотека позволяет купить квартиру сразу после одобрения и регистрации сделки, но итоговые выплаты почти вдвое превышают стартовую цену до учета налоговых вычетов.

Сценарий Б: три года копить, потом купить за кредит

Кладем 1 600 000 руб. на вклад, каждый месяц добавляем 119 500 руб. Вклад приносит 14,5% в первый год, 13% во второй и 12% в третий — ставка постепенно снижается вслед за ключевой. За три года на счете набирается около 7 566 000 руб. Квартира к этому моменту стоит около 9 528 000 руб. Разрыв — около 1 962 000 руб. Остается занять эту сумму, и здесь возникает развилка: брать ипотеку или потребительский кредит?

Разница в переплате — около 212 тыс. руб. в пользу ипотеки, но часть этой экономии съедают оценка, страховка и другие расходы на оформление.

Если потребительский кредит не обеспечен залогом квартиры, после регистрации права собственности на ней не возникает ипотечного обременения: ее можно продать, сдать или подарить без согласия кредитора.

Сценарий В: копить до полной суммы

Тот же вклад, те же пополнения. Ставка постепенно снижается: 14,5% → 13% → 12% → 11% → 10%. К концу четвертого года на счете около 9 952 000 руб. при цене квартиры около 10 100 000 руб. — почти хватает. На пятый год накопления обгоняют цену примерно на 1,8 млн руб.

Но если все это время снимать квартиру за ~30 000 руб. в месяц, аренда за четыре-пять лет добавит 1 440 000–1 800 000 руб. расходов. Итого собственных денег уйдет около 8 800 000–10 600 000 руб. А если жилье дорожает заметно быстрее модели, накоплений может снова не хватить.

Где кредит выигрывает у ипотеки: правило порога

Чем меньше занимаемая сумма, тем слабее преимущество ипотеки по процентам. Часть расходов на оформление фиксирована или слабо зависит от суммы: оценка квартиры, регистрационные действия, дополнительные расходы по сделке.

При сумме около 500 тыс. — 1 млн руб. расходы на оформление могут съесть значительную часть экономии на процентах. В районе 1–1,5 млн итог зависит от тарифов и скорости сделки. Необеспеченный потребительский кредит в таких случаях проще в оформлении, быстрее и не создает залога на квартиру. Выше 2 млн руб. разница в процентах обычно перевешивает расходы на оформление, и ипотека чаще оказывается выгоднее.

Что может сдвинуть расчет

Досрочные погашения в любом сценарии могут сократить переплату на сотни тысяч. Рефинансировать необеспеченный кредит обычно проще: не нужна повторная оценка квартиры и нет залогодержателя в ЕГРН. При рефинансировании ипотеки, как правило, нужна повторная оценка и действия с ипотечной записью.

Ставки не стоят на месте. Если ЦБ будет снижать ключевую ставку быстрее ожиданий, рыночные ставки по кредитам тоже могут снизиться. Перекредитоваться по необеспеченному потребкредиту обычно проще, чем рефинансировать ипотеку.

Накопительный сценарий требует дисциплины — регулярно откладывать по 119 500 руб. и не использовать накопления на другие цели. Ипотека дисциплинирует регулярным платежом и риском взыскания; потребкредит тоже обязывает, но квартира не в залоге — давление ниже. Просрочка бьет по кредитной истории в обоих случаях.

Итог

При текущих ставках выгоднее 2–3 года копить, наращивая взнос до 70–80% стоимости. Остаток до 1–1,5 млн часто проще закрыть потребкредитом: быстрее, без залога и страховки объекта. Больше 2 млн — ипотека выгоднее по процентам. Стоит сравнить предложения нескольких кредиторов: разброс ставок бывает значительным.

Реклама. ООО «Яндекс»
Оценивайте свои финансовые возможности и риски.Изучите все условия кредита (займа) — https://yandex.ru/finance/credit

Указанные в тексте процентные ставки носят иллюстративный характер и не являются рекламой. Полная стоимость кредита (займа) определяется в соответствии с федеральным законом от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» и зависит от условий конкретного договора. Диапазон значений полной стоимости потребительского кредита (займа) устанавливается кредитором по видам потребительского кредита (займа) и размещается на его официальном сайте.

Erid: 2SDnjciqDZk