Миллиарды на стыках: где на самом деле стройка теряет деньги
«Цена строительства не равна стоимости строительства», — эту фразу я повторяю на каждой профессиональной площадке, и с ней соглашается все больше и больше коллег. Казалось бы, это прописная истина, но на практике отрасль упорно продолжает жить в иллюзии, что финальный чек — это и есть финансовые затраты на объект.
Девелоперы всегда боролись и будут бороться за снижение себестоимости на этапе возведения, и в этом нет ничего плохого. В условиях сложной экономики проекта и высокой рыночной конкуренции себестоимость имеет крайне важное значение. Но проблема в том, что эти цифры лишь вершина айсберга: редко кто закладывает в бизнес-модель будущую эксплуатацию, регулярные ремонты, энергопотребление, неизбежные затраты на исправление брака и репутационные потери. Мы игнорируем даже такую базовую вещь, как падение ликвидности актива для конечного покупателя. А ведь именно эти скрытые, отложенные во времени расходы и формируют настоящую, реальную стоимость здания.
Можно привести аналогию с покупкой машины. Человек, чтобы сэкономить, покупает самую дешевую модель автомобиля. Однако через несколько месяцев выясняется, что машина постоянно ломается, ремонт стоит космических денег, запчасти в дефиците, а расход топлива — огромный. А продать автомобиль можно лишь за половину его первоначальной стоимости. Со зданиями происходит ровно то же самое, только масштабы потерь здесь измеряются не сотнями тысяч рублей, а миллиардами.
И возникает логичный вопрос: на каком этапе строительства происходят максимальные потери? И здесь всплывает самое интересное — деньги теряются не на стройке и не на стадии проектирования, а между этапами. Давайте нарисуем картину идеального процесса строительства здания. Сначала архитектор создал красивую и эстетичную концепцию, потом — проектировщик идеально выполнил конструктивные расчеты. Заводы произвели лучше стройматериалы. И даже подрядчик сделал все качественно и уложился в срок. В общем, все молодцы: каждый прекрасно отработал, но на своем участке.
Каждый оптимизировал свой кусок, но… никто не смотрел на систему целиком. И главное — никто не отвечает за стык. Стык — это не просто физическое соединение двух материалов или двух этапов работ. Это зона, где заканчивается ответственность одного участника и еще не начинается ответственность другого. Это слепая зона, где никто не контролирует, правильно ли работает вся цепочка в сборе. И здесь проявляются самые дорогие ошибки. Можно привести аналогию с протечками в зданиях: одну из самых болезненных проблем в строительстве. 90% воды попадает внутрь сооружения через всего 1% площади его внешний оболочки, то есть, через те самые стыки, узлы сопряжения, места примыканий.
И если вернутся к организации строительного процесса, то получается, что дело не в качестве работы, а в сбое самой системы. В строительном секторе нашей страны в последнее время растет интерес к системному анализу ошибок, которые допускаются при возведении жилья и проектов коммерческой недвижимости. Так, на форуме «Движение», который прошел в июне этого года в Сочи, одна из дискуссий, неожиданно для всех свернула с темы материалов и технологий к теме ошибок, к ошибкам системы. И для работы с системными сбоями мы решили создать «Школу ошибок». Инициативу предложил основатель форума Илья Пискулин, а я от лица РАПЭТ ее поддержала. Мы готовы на своей площадке собирать участников, разбирать ошибки и, что важнее, доводить этот разбор до реальных исправлений на уровне всей отрасли.
Например, в авиации или в медицине разбирают каждый сложный случай, каждый нештатный сценарий. Это стандарт, который позволяет повышать безопасность и качество. В строительстве же многие предпочитают сделать вид, что проблемы не было. Ошибки замалчиваются, чтобы не портить репутацию. Хотя именно анализ провалов двигает отрасль вперед.
При этом важно сразу оговориться: «Школа ошибок» — это не музей провалов и не отраслевая «доска позора». Это прикладная база знаний и рабочий механизм, призванный ответить на конкретные вопросы. Например, почему течет паркинг? Почему разрушается фасад? Откуда появляются мостики холода? Или почему решение, которое прекрасно работает в Краснодаре, не работает в Якутске? Или, наоборот. И каждый такой вопрос должен стать не поводом для поиска виновных, а стартером системных изменений.
Важно, что инициативы не будут ограничиваться просто набором разобранных кейсов. На той же сессии нас поддержал директор ФАУ «ФЦС» Владимир Калинкин. И мы договорились, что приоритетные ошибки отрасли должны становиться поводом для изменений — в НИР, методиках, нормативных документах, а также в дорожной карте по стоимости жизненного цикла, которую Минстрой утвердил 20 мая 2026 года. Ошибка должна превращаться в решение, иначе изучать ее бессмысленно. Поэтому я призываю всех участников услышать эту инициативу и прийти к нам с задачами и проблемами, для открытого разбора которых мы уже создали все условия.
В то же время РАПЭТ сегодня фактически трансформируется из классической отраслевой ассоциации в аналитический центр. Хотя мне лично ближе другое определение: мы становимся площадкой, где впервые за одним столом оказываются те, кто обычно говорит порознь. Сырьевые компании, производители материалов, научные институты, архитекторы, проектировщики, подрядчики, девелоперы, эксплуатанты и регулятор — все в одном пространстве. Мы пытаемся смотреть на здание целиком: от сырья и производства до монтажа, эксплуатации и нормативного закрепления. И считать совокупную стоимость владения не по отдельным этапам, а по всей цепочке.
Безусловно, подобное объединение вызывает закономерный скепсис. РАПЭТ объединяет в том числе крупных производителей полимеров, поэтому критики сразу задают вопрос в лоб: где гарантия, что вся эта инициатива — не лоббирование «своих» материалов? Это честный вопрос, и на него есть честный ответ. Гарантия кроется в предмете разговора. Мы спорим не о том, чей конкретный продукт лучше, а о том, как собрать работоспособную систему, которая надежно функционирует на объекте на протяжении всего жизненного цикла. Решение должно быть оптимальным не для одного участника цепочки, а для всей отрасли в целом.
Почему я в этом уверена? Потому что как только дискуссия скатывается в «продайте мой продукт», сразу заканчивается доказательная база. А у нас она на первом месте. Всё, что мы обсуждаем и рекомендуем, опирается на протоколы испытаний, результаты научных исследований, данные с полигонов. Мы говорим на языке цифр и фактов, а не маркетинговых буклетов, и именно это позволяет держать разговор в конструктивном русле.
Переход к системному подходу и доказательной базе неизбежно упирается в финансирование. Можно ли действительно поднять класс строительства без роста бюджета? Можно, если перестать платить за одно и тоже дважды и трижды. Суть не в том, чтобы раздувать смету на старте, а в том, чтобы банально убрать переделки, заложить экономию на будущей эксплуатации еще на этапе «чистого листа» и выстроить грамотные процессы на каждом этапе возведения. И когда систему считают целиком, выясняется, что качество — это часто не «дороже», а «умнее». А вот ошибка на стыке — это всегда «дороже», просто платить приходится позже.
Многие скажут, может быть, звучит оптимистично, но рынок сегодня непростой. Однако я убеждена: именно сейчас для таких разговоров наступило идеальное время. Когда отрасль росла взрывными темпами, системные ошибки успешно прятались за огромными объемами ввода. Сейчас же, когда маржинальность сжимается, а издержки растут, цена каждой ошибки возрастает многократно. Девелоперы больше не могут позволить себе переплачивать за переделки и эксплуатацию.
Поэтому ошибки должны не замалчиваться, а превращаться в знания. А знания — в нормы, методики и реальные практики. По сути, это и есть взросление отрасли. Это тот самый момент, когда мы перестаем спрашивать «кто виноват?» и стараемся понять, что нужно изменить, чтобы через тридцать лет этим зданием гордились, а не ремонтировали его всем миром.
