Избирательный спрос: как изменилась ситуация на офисном рынке Москвы
Бизнес-центры в Москве дорожают, однако рост цен сопровождается усилением конкуренции между проектами: покупатели и арендаторы подходят к выбору офиса все более тщательно, учитывая целый ряд факторов. Разбираемся, какие объекты получают конкурентное преимущество в сложившихся условиях.
По итогам трех кварталов 2026 года объем реализации офисной недвижимости А-класса в границах МКАД на первичном рынке достиг 183 тыс. кв. м, следует из исследования аналитического центра Stone (есть в редакции). Относительно аналогичного периода 2025-го показатель увеличился на 17%, уточнили аналитики. Совокупный объем выручки столичных девелоперов от реализации офисных блоков А-класса (без учета зданий целиком) оценивается в материале в сумму около 100 млрд руб.
Однако спрос распределяется между участниками рынка неравномерно: 56% проданных площадей пришлось на проекты трех системных игроков, отмечается в исследовании. Их лидерство сохраняется как в продажах, так и в портфельном объеме офисов: по оценке экспертов консалтинговой компании NF Group, совокупная доля девелоперов Stone, MR и Forma в проектном объеме офисов А-класса составила 67%.
«Концентрация спроса в проектах этих игроков объясняется масштабом их предложения и возможностью предложить покупателям более широкую линейку офисных продуктов, различающихся по расположению, срокам готовности, площадям и коммерческим условиям», — прокомментировала директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.
Остальные 44% реализованных площадей А-класса распределились между другими участниками рынка. Всего же на столичном офисном рынке к началу четвертого квартала было представлено 38 игроков, причем у семи из них контрактаций за девять месяцев не было, уточнили в Stone.
Рынок растет, но не для всех
Средневзвешенная цена реализованных офисных блоков А-класса по итогам третьего квартала прибавила 4% год к году, достигнув 518 тыс. руб. за 1 кв. м — данные приведены с учетом НДС. Столь незначительная динамика в исследовании связывается с географией новых стартов: лишь пять из 15 пришлись на сложившиеся деловые локации.
Похожие цифры называют и аналитики CMWP. По их оценке, средневзвешенная цена продажи в классах А, B и Prime в Москве за период с января по сентябрь 2026 года составила 498 тыс. руб. за «квадрат». Одним из определяющих факторов стоимости и востребованности офисной недвижимости остается локация: данные CMWP свидетельствуют о том, что стоимость офисов класса А и Prime в топовых деловых районах значительно выше средней цены по контрактациям в целом по Москве. Так, в «Москва-Сити» средневзвешенная цена продажи по итогам девяти месяцев составила 909 тыс. руб., в Белорусском коридоре — 717 тыс. руб., в зоне между Садовым и Третьим транспортным кольцами (СК–ТТК) — 686 тыс. руб. за 1 кв. м.
Географическая неоднородность прослеживается и в динамике вакантности. Согласно подсчетам CMWP, в среднем по рынку индикатор составляет 6,7% — на 2,4 п.п. выше прошлогоднего показателя. В перспективе вакансия продолжит расти, ожидают аналитики. По прогнозам аналитиков компании, итоговый показатель за 2026 год составит 7,4%, а в 2027–2028 годах он будет находиться на уровне около 8%. Этот рост обеспечивает главным образом офисное строительство за пределами сложившихся топовых кластеров, указывают эксперты.
Однако увеличение вакансии будет неравномерным: в сложившихся деловых районах, где сформирован отложенный спрос и новое предложение ограничено, дефицит качественных офисов сохраняется. Уже сейчас в Ленинградском офисном коридоре и «Москва-Сити» показатель близок к 2%, в зоне СК–ТТК и Центральном деловом районе он не превышает 5%. Повышенный интерес к ключевым локациям держит ставки на высоких уровнях и стимулирует спрос на покупку площадей на ранних этапах строительства, отмечают аналитики.
Одним из факторов, сдерживающих дальнейший рост вакансии, может стать сокращение объемов нового строительства. По прогнозам CMWP, за 2026 год по всей Москве ожидается суммарный ввод чуть более 1 млн кв. м офисной недвижимости классов Prime, А и B, тогда как в 2027-м показатель сократится на 35%, до 650 тыс. кв. м. Еще более выраженное снижение (-44%) ожидается в сегменте офисов классов А и Prime в границах МКАД. По оценке аналитического центра Stone, после прогнозируемого ввода 654 тыс. кв. м в 2026 году показатель в 2027-м достигнет минимума за пятилетний период (2026–2030 гг.), составив всего 368 тыс. кв. м.
Так, при среднем уровне по офисам всех классов Москвы около 36 тыс. руб. за 1 кв. м в год показатель по наиболее востребованным бизнес-центрам классов А и Prime составляет 67 тыс. руб. — рост год к году зафиксировался на уровне 33% (данные приведены без учета НДС и ОРЕХ). Так, средневзвешенные ставки по закрытым сделкам в таких объектах в «Москва-Сити», по данным CMWP, составили 81,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в Белорусском деловом кластере — 74,5 тыс. руб. На этом фоне также растет привлекательность соседних локаций, где складываются полноценные зоны деловой активности, отмечают эксперты: для Белорусского кластера это район вокруг «Савеловской», для «Москва-Сити» — Кутузовский деловой коридор.
Таким образом, рост стоимости офисной недвижимости сопровождается все более избирательным спросом, указывают аналитики: общее увеличение объема продаж распределяется между проектами крайне неравномерно. Как отмечает руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова, с начала года в реализации находился 71 проект (класс А), при этом в 32 из них объемы продаж в 2026 году не превысили 1 тыс. кв. м. «Подобная динамика свидетельствует о том, что для покупателей все более существенное значение имеют качество продукта, локация и перспективы ее развития как сложившегося делового района», — заключает Марина Грицкова.
Косвенно этот вывод подтверждается статистикой по сделкам, которую приводят в CMWP: по итогам января–сентября объем площадей, приобретенных конечными пользователями, сократился на 7%. Это может указывать на неоднородность рынка, подтверждая общий рост при неравномерном распределении спроса между проектами.
«По нашим оценкам, за год объем предложения проектов на столичном офисном рынке вырос на 57%, а количество игроков — на 24%. Расширение выбора для покупателей усиливает конкуренцию и повышает планку требований к качеству проектов. В такой ситуации выигрывают те девелоперы, которые способны предлагать не единый универсальный продукт, а линейку решений, отвечающих различным задачам бизнеса и инвестиционным стратегиям», — заключает Елена Акатова. В условиях расширения первичного предложения и усиливающейся конкуренции значение при выборе офиса имеет не только цена — напротив, покупатели зачастую выбирают более дорогой объект, ориентируясь на такие характеристики, как локация и потенциал ее развития, транспортная доступность, уровень архитектуры и качество инженерных решений.
На фоне удорожания офисов в центре Москвы проекты в локациях с более доступным порогом входа сохраняют привлекательность для покупателей: в числе таких локаций — офисный субрынок на «Савеловской» рядом с востребованной «Белорусской», а также Кутузовский деловой коридор и кластер «Мнёвники» в непосредственной близости от «Москва-Сити». При этом в сложившихся деловых кластерах особую ценность приобретают ограниченность предложения и потенциал дальнейшей капитализации актива.
Главным же конкурентным преимуществом проектов по-прежнему остается способность девелопера создать востребованный продукт, отвечающий запросам современных корпоративных пользователей и частных инвесторов. С этой точки зрения преимущество получают системные игроки с диверсифицированным портфелем, включающим проекты разных площадей и форматов, строительной готовности и географии, приходят к выводу эксперты.
«По мере усиления конкуренции все большее значение приобретает постпродажное сопровождение клиента. Мы видим, что для частных инвесторов сегодня особенно востребованы сервисы по поиску арендатора и организации ремонта, включая типовые fit-out-решения. Клиентам-корпорантам такие решения позволяют значительно сократить время на подготовку офиса переезда: разница может составлять 2–2,5 раза», — подытожила Грицкова.