Мнение: Как новые форматы недвижимости изменили рынок

Долгое время рынок недвижимости держали на своих спинах три кита. Первый кит — это консерватизм, на котором рынок недвижимости строится со времен первых цивилизаций. Люди исторически были привязаны к одному месту. Это происходило по разным причинам: близость речных или морских путей, плодородная земля, наличие охотничьих угодий, торговые маршруты, место добычи и переработки полезных ископаемых. Когда в наше время пишешь эти слова, ощущаешь налет истории. Мир уже изменился.

Торговые пути все больше становятся мобильными — начиная от электронной коммерции и заканчивая дронами, которые доставляют товары. Обработка сельхозугодий не требует такого количества работников, как пару веков назад: сейчас эта сфера достаточно автоматизирована. Люди переехали из сел и деревень в города, где устроились на фабрики, но и здесь произошли изменения: заводы роботизировались, а люди начали работать в офисах. Экономике нужны рабочие места, создающие эффект в виде потребления и налогов. Растет число чиновников и «офисного планктона». Между тем мы все чаще получаем государственные услуги через специализированные порталы. Мир изменился настолько, что первый кит становится неактуальным.

Второй кит — наличие специальных средств производства. Их нет у нас дома или в кафе. Эти средства дороги, редки, их сложно раздобыть. Например, такими средствами были плуги, станки, тракторы, ЭВМ, печатные машинки, архивы, библиотеки, лаборатории и так далее. В наше время все специальные средства сосредоточены в электронном пространстве. Часто приходится иметь дело с облачным распределением данных. Мы получаем доступ к вычислениям, библиотекам, архивам, к возможностям проведения экспериментов в интернете, а 3D-принтеры позволяют производить практически любое устройство. И снова можно сказать, что мир так изменился, что второй кит утратил свою важность.

Третий кит — коммуникация. Личное общение очень важно. За счет своей энергетики, глубины и интенсивности оно дает гораздо большие результаты, нежели удаленное общение посредством писем, телефонных звонков или коротких сообщений. В наше время все по-другому. Во-первых, поменялся менталитет людей. Поколения Y и Z застанут эпоху безличностного общения. Жажда независимости и личной свободы стали так сильны, что человек не хочет связывать себя никакими узами и ограничениями. Для этого созданы все технические возможности: роботы, социальные сети, искусственное оплодотворение и т. п.

Во-вторых, все большее значение получает прозрачность бизнеса. В этом случае кумовство, субъективные, интимные и прочие аспекты личного общения больше мешают, чем помогают. Взамен появляются новые формы взаимодействия — например, электронные тендерные площадки, электронные торги, электронные деньги, удаленная работа. Прозрачность становится конкурентным преимуществом для организации, делает ее привлекательной и для клиентов, и для работников, и для инвесторов. Появляется реальная возможность проявить себя и показать результат, не затрачивая время и силы на преодоление происков, интриг и зависти коллег. В результате третий кит устаревает и может скоро стать не просто неактуальным, но даже запрещенным. Государственные электронные тендеры и Федеральный закон от 5 апреля 2013 года № 44 «О контрактной системе в сфере закупок…» — яркий тому пример.

Какой должна быть недвижимость без этих трех китов? Видимо, иной. Она адаптировалась к этим изменениям и уже предлагает новые форматы, которые возникли недавно и с каждым днем набирают популярность.

Офисы нового поколения

Офисы, где сдаются в аренду готовые рабочие места, называются коворкингами. Пионером этого направления считается международная компания Regus, которая развивает такой формат с 1989 года. Regus в большей степени ориентирован на корпоративных клиентов: как правило, компания сдает в аренду кабинеты, в то время как коворкинг ориентирован на частных лиц, малый и средний бизнес.

Ярким примером современного формата коворкинга является компания «Рабочая станция», открывшая целую сеть коворкингов в Москве. Ориентация на частных лиц сказывается на концепции заведений: здесь акцент сделан на смелом, но вместе с тем уютном дизайне интерьеров, наличии бесплатного Wi-Fi, кофе-машин, возможности участвовать в обучающих семинарах и тому подобных вещах. Большую часть клиентов таких коворкингов составляют представители IT-отрасли, среди которых очень много стартапов. Regus выбирают более консервативные компании — например, кадровые агентства или более крупные IT-структуры.

Я думаю, это только начало. Стоимость аренды одного рабочего места в московском коворкинге находится в диапазоне 8–20 тыс. руб. в месяц. Это очень привлекательная цена для организации. Приведем небольшой сравнительный расчет. Организации из 100 сотрудников необходимо около 1 тыс. кв. м. Аренда такой площади с отделкой в Москве в среднем будет стоить 25 млн руб. в год — исходя из арендной ставки 25 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В первый год придется потратить дополнительные деньги на меблировку и обустройство помещений под конкретные нужды компании. Это увеличит расходы еще на 5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Таким образом, расходы на аренду составят 30 млн руб. в год. В то же время аренда 100 рабочих мест в коворкинге обошлась бы в 16,8 млн руб. в год исходя из средней стоимости одного рабочего места 14 тыс. руб. в месяц. При этом клиент коворкинга получает преимущество в виде мобильности: в случае сокращения или роста бизнеса можно оперативно наращивать или сокращать аренду рабочих мест либо сменить коворкинг на другой — более крупный.

Для раскрытия в полной мере этого примера следует рассказать о дата-центрах, которые также называют центрами обработки данных (ЦОД). В России с начала 2000-х годов появляются сети дата-центров. Это надежные инженерные системы, вычислительная инфраструктура, интеллектуальное управление сетью. Говоря простым языком, это аренда ячейки в удаленной серверной, которой управляют профессионалы. Такие дата-центры имеют повышенное энергообеспечение с несколькими резервными источниками питания, их оснащают современными системами охлаждения. Здания обладают повышенной сейсмостойкостью и физической защитой. Клиент такого дата-центра не обременен хлопотами по созданию и эксплуатации собственной серверной комнаты, не привязан к какому-либо месту ее нахождения. В настоящее время в Москве такие услуги оказывают два крупных игрока: КРОК и DataSpace. Всего в Москве более 100 ЦОДов, в Санкт-Петербурге — более 40.

Коворкинг в тандеме с ячейкой в дата-центре создает новую уникальную инфраструктуру для ведения мобильного бизнеса. Такой тандем позволяет часть штата использовать на дому (например, бэк-офис), а фронт-офис размещать в коворкинге. В зависимости от рыночной конъюнктуры можно расширять или сокращать бизнес, безболезненно перемещать его, меняя расходы на аренду офисных площадей. При этом на указанном выше примере мы видим, что экономия может составлять более 40% по сравнению с классическим офисом.

Жилье XXI века

Десять лет назад мы не знали термин «апартаменты». Сейчас их строят по всей стране миллионами квадратных метров. Лидеры в этой области — компании MR Group и «Интеко». Совершенно нормальным считается метраж от 12 до 30 кв. м. Этот рынок еще не раскрыл свой потенциал: большая часть объектов пока не заселена, не сложилась социальная культура проживания в таком формате.

Клиентами этого формата становятся мобильные современные люди, которые не привязываются к месту. Апартаменты ликвидны, их можно быстро купить, продать, взять в аренду. Обычно в цену продажи входит типовая отделка.

Функция апартаментов очень проста: здесь человек спит, следит за гигиеной и хранит личные вещи. Все остальное время житель апартаментов проводит в общественных местах — в кино, ресторанах, на работе, в путешествиях, на природе и так далее. Получается, что три кита утрачивают свое значение даже в сфере жилой недвижимости. Это следует учитывать градостроителям и девелоперам при подготовке концепций жилых проектов и общественных зон.

Электронная торговля

Электронная коммерция уже начала менять формат торговой недвижимости. Лавинообразно растет число покупок, совершаемых через интернет. За 2015 год в российских онлайн-магазинах покупки выросли на 16% без учета инфляции, написала газета «Ведомости». Если же брать зарубежные интернет-площадки, представленные в России, то рост составил 75%, сказано в той же статье «Ведомостей». Ведущие торговые сети по продаже продуктов, электроники и одежды уже несколько лет назад открыли свои онлайн-площадки, а некоторые даже готовятся к полному переходу в интернет. В Россию пришли международные игроки, среди которых китайские гиганты Gearbest и Ali Express. Этот тренд оказывает влияние и на складскую недвижимость. Теперь склады становятся важным элементом бизнес-процесса по онлайн-продажам.

Параллельно меняется весь формат торговли: фокус смещается с привычного шопинга (который переходит в онлайн) на развлекательную составляющую. Становится актуальным понятие lifestyle-центр. Этот термин возник в США менее 20 лет назад. Прежде девелоперы строили стандартные моллы, которые привлекали тысячи посетителей комфортными условиями совершения покупок и широким ассортиментом товаров. Но потребители насытились и захотели чего-то нового. Они переориентировались на комплексы, где можно не просто потратить деньги, но и нечто большее.

Концепция lifestyle-центра заключается в его многофункциональности. Он должен предлагать не только шопинг, но также рестораны и мультиплексы. В нем могут арендовать площади один или два оператора, которые выполняют роль «якорей». В качестве «якорей» lifestyle-центра обычно указывают специализированный магазин или небольшой универмаг. В России типичным примером lifestyle-центра мы считаем торгово-развлекательный комплекс «Питерлэнд» в Санкт-Петербурге, в котором очень широко представленная развлекательная составляющая в виде аквапарка, семейного парка активного отдыха, кинотеатра и многих других развлечений для всех возрастных групп. Посетители такого формата больше тратят времени не на шопинг, а на активные развлечения. В ногу со временем шагает и Москва: на территории бывшего завода имени Лихачева (ЗИЛ) уже строится тематический парк развлечений по лицензии знаменитой студии DreamWorks.

Огромное влияние на рынок недвижимости может оказать «уберизация» сферы оказания услуг. Так называют изменения, вдохновленные онлайн-сервисом такси Uber, где в качестве таксистов выступают обычные водители. Процесс, также известный как «экономика доверия», затронул не только такси, но и другие сферы бизнеса. Например, за счет наличия программного обеспечения некоторые автосервисы наладили бизнес-процессы внутри организации и обеспечили себе стабильный онлайн-приток клиентов. Появились сервисы по интернет-продаже парковочных мест. Оператор такого бизнеса стыкует покупателя и продавца за счет стандартизации товаров и услуг и расценок на них.

Аренду недвижимости также можно «уберифицировать» — например, в одну сеть включать деловые центры, оказывающие примерно одинаковый набор услуг. К сожалению, пока таких проектов нет, но есть серьезные предпосылки для их создания. Согласно отчету международной компании JLL, в первом квартале 2016 года на офисном рынке Москвы были свободны 15,8% площадей из 17,9 млн кв. м  — то есть более 2,8 млн кв. м. Средняя ставка аренды по всем классам офисов составила 20,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Иными словами, все собственники вакантных площадей в среднем недополучают арендный доход в размере 57,7 млрд руб. в год. Если собственники вакантных площадей объединятся и примут прозрачные правила игры, то они смогут «уберифицировать» рынок коммерческой недвижимости и гарантированно сдать свои площади в аренду. При этом ротация арендаторов не будет представлять опасности, так как новые арендаторы станут заключать сделки по тем же ставкам аренды, а срок экспозиции помещений окажется минимальным.

В этом случае собственникам придется пойти на жертвы. Для начала они должны будут вложиться в отделку — сейчас многие арендодатели сдают площади без отделки в состоянии shell&core. Затем владельцам нужно исправить все недочеты своих объектов — по сути, создать качественный продукт, который соответствует единому стандарту. Наконец, придется применить единые прозрачные ставки аренды и заплатить комиссию «уберизатору». Ввиду абсолютной прозрачности ставки, скорее всего, упадут. В первое время это породит расходы и убытки. Перезагрузка может занять два-три года, но позволит уверенно войти в завтрашний день и получать долгосрочную и стабильную прибыль. Стабильность денежного потока может выйти за рамки десятилетнего планирования — притом что сейчас сроки аренды не превышают трех-пяти лет. В выигрыше окажутся и арендаторы, ведь они получат высокое качество услуг и минимальную цену.

Завершить я все же хочу первым китом — консерватизмом в локации. Новые форматы способны изменить рынок недвижимости, но значение локации трудно преодолеть даже по интернету. Успешные коворкинги, ЦОДы и пункты выдачи интернет-магазинов открываются рядом с метро, складские комплексы строят вдоль федеральных трасс. Это следует учитывать инвесторам и девелоперам. Тот, кто не признает компромиссов в виде экономии на качестве, никогда не окажется в проигрыше.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции