Ипотека и дольщики: что думают участники рынка недвижимости о предложениях Путина
На заседании Госсовета 17 мая президент России Владимир Путин высказал несколько идей поддержки строительной отрасли. Он счел возможным создание в стране государственного компенсационного фонда долевого строительства, который станет аналогом Агентства по страхованию вкладов (АСВ). «Вместе с тем мы не должны допустить создание такого механизма, который бы вечно прикрывал чьи-то огрехи, неэффективную работу либо еще хуже — чье-то жульничество. Государство не должно быть спонсором такой некорректной работы», — пояснил Владимир Путин. Объем фонда может составить 30–35 млрд руб. в год, по оценке главы Минстроя Михаила Меня, при этом средства будут направлять прежде всего на завершение новых долгостроев.
Бизнес о компенсационном фонде долевого строительства
Александр Ручьев, президент ГК «Мортон»:
— За последний год для защиты прав участников долевого строительства принято немало действенных мер. Компенсационный фонд для обманутых дольщиков обещает стать хорошим и действенным инструментом. При этом уже сегодня у нас есть работающий механизм по их защите — это Общество взаимного страхования застройщиков. Но ужесточать требования к застройщикам, которые привлекают деньги граждан, необходимо. Выходом из ситуации здесь могут стать повышение прозрачности деятельности застройщиков, а также разработка механизма и закона о санации. Только санация действительно поможет предотвратить появление обманутых дольщиков у проблемных компаний. Этот процесс аналогичен тому, как санируются банки — то есть запускается процесс санации застройщиков в случае их банкротства и невозможности гарантирующей организации (банка либо страховой компании) выполнить обязательства перед дольщиками. Так же как и на банковском рынке, государство будет давать низкопроцентные кредиты, а участники рынка, занимаясь санацией, обязаны действовать в понятных, прозрачных отношениях с дольщиками и государством.
Сегодня механизм санации перешел в другую плоскость. Банк-санатор, получив дешевый санационный кредит на десять лет, закрывает дыру в санируемой кредитной организации и проводит процедуру ее финансового оздоровления. Такой же механизм мог бы работать и у застройщиков. Надо выбрать единого страховщика, и тогда доходы по страховке плюс достройка данного объекта и станут компенсацией убытков санатору.
Мы уже подготовили описание этого механизма и начали его обсуждение в Министерстве строительства и ЖКХ.
Владислав Луцков, директор по инвестициям риелторского агентства Est-a-Tet:
— На первый взгляд, создание компенсационного фонда для дольщиков кажется избыточной мерой на фоне решений, уже принятых для минимизации рисков дольщиков. Во-первых, это страхование гражданской ответственности, которое уже работает и подразумевает, что дольщики при банкротстве застройщика вправе адресовать свои требования по возвращению денежных средств в страховую организацию (банк, страховую компанию, общество взаимного страхования). Раньше требования дольщиков удовлетворялись в третью очередь после кредиторов первой и второй очередей, и к этому моменту у застройщика могло не остаться активов для удовлетворения требований дольщиков. После принятия поправок дольщики в гораздо большей степени защищены и могут при наступлении страхового случая получить компенсацию от страховых органов. Фактически это и есть компенсационный фонд для удовлетворения требований дольщиков. Во-вторых, власти и так ужесточили правила работы для застройщиков, особенно в части целевого использования средств дольщиков и защиты их интересов. Так, с марта вступили в силу дополнительные требования к уставному капиталу застройщиков — не менее 5% средней стоимости возводимого жилья (произведение общей площади на среднюю цену 1 кв. м), если строительство ведет группа юридических лиц — то 1 млрд руб.
Власти активно разрабатывают и вводят в действие новые способы защиты дольщиков: уголовную ответственность за обман, контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств участников долевого строительства, замену страхования гражданской ответственности застройщика банковской гарантией и др. Таким образом, нагрузка на строительную сферу в связи с новыми требованиями к застройщикам растет и новый вид отчислений ее только усилит, хотя неочевидно, что компенсационный фонд полностью сможет решить проблему дольщиков и, главное, что он не дублирует функции страхования гражданской ответственности.
Идея компенсационного фонда возникла во многом потому, что сейчас количество страховых компаний, работающих с застройщиками, невелико. Кроме того, не все страховые компании смогут выплатить компенсации дольщикам в случае наступления страхового случая (особенно если речь идет о крупном объекте долевого строительства). Однако непонятно, будут ли эти две формы существовать параллельно или страхование гражданской ответственности заменят отчисления в компенсационный фонд. Еще одна такая форма отчислений в виде 1% от продажи в среднем может изъять из оборота строительной области в Москве порядке 2,5 млрд руб. в год. Эти деньги фактически будут заморожены, застройщики не смогут их использовать для строительства новых и существующих объектов, то есть для развития и поддержания отрасли. Что касается предполагаемой общей суммы фонда — 30–35 млрд руб., — то она кажется более чем достаточной для решения проблем существующих недостроев.
Мария Диброва, ведущий юрист региональной общественной организации по защите прав дольщиков «Правозащита»:
— Компенсационный фонд вряд ли решит проблему обманутых дольщиков, поскольку контролирующих органов в области строительства в России сейчас предостаточно, а участники долевого строительства так и продолжают терпеть невзгоды. Более того, существует ФЗ № 214, в котором предусмотрен целый арсенал средств, обеспечивающих (в теории) исполнение застройщиками своих обязательств. Это и страхование его деятельности, и банковское поручительство, и право залога на землю, и многое другое.
Если проводить аналогию с АСВ, то практика показывает, что во многих случаях Агентство отказывает вкладчикам в выплатах. Достаточно посмотреть судебную практику по этому вопросу за последний год. Следовательно, создание подобной структуры в строительном секторе приведет лишь к расширению административного аппарата, увеличению расходов государства и еще одной категории исков — споров граждан с компенсационным фондом.
Если планируется создать структуру, аналогичную АСВ, то и порядок финансирования предполагается аналогичный, то есть финансирование за счет застройщиков (а на самом деле — за счет дольщиков). Размер фонда должен быть таким, чтобы он покрывал стоимость оплаченных квадратных метров, если не учитывать динамику цен.
Полагаю, эффективным средством защиты дольщиков можно считать либо строительство жилья на личные средства застройщиков, либо использование доли привлеченных средств граждан менее 40%. Самый радикальный вариант — запрет реализации недвижимости на стадии строительства, продажа только готового жилья. Также необходим контроль в области монополизации девелоперов, недопущение создания крупных строительных холдингов, поддержка застройщиков среднего звена.
Бизнес о понижении ипотечных ставок
Другой важной задачей глава государства назвал снижение ставок по ипотечным кредитам. Одним из решений этой проблемы может стать выпуск ипотечных облигаций, которые позволят банкам максимально быстро рефинансировать вложенные в кредиты средства. Например, ипотечные облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) помогут снизить ставки на 1 п.п., считают в Агентстве.
Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group:
— Банки уже снижают ставки по банковским депозитам. В связи с этим сделаю вывод, что через шесть — девять месяцев они могут смело начать снижать и ипотечные ставки. Хотя заявленный уровень 9–10% маловероятен. Вряд ли ипотечные облигации станут полноценной альтернативой субсидированной ипотеке, слишком много нюансов связано с выпуском подобного рода ценных бумаг. Последствия могут быть критичными как для самой организации, так и для всего рынка.
Условия, предлагаемые сегодня основными банками по программе государственного субсидирования ипотеки, являются более чем приемлемыми. Даже при текущих 11,5–12% мы имеем рекордные показатели по числу ипотечных сделок. Снижение же ставок до уровня 9–10% позволит привлечь новые категории покупателей недвижимости.
Наталья Шаталина, генеральный директор риелторского агентства «Миэль-Новостройки»:
— Безусловно, снижение ипотечных ставок актуально для рынка. Приемлемыми можно назвать ставки около 8–10%, так как в таком случае ипотечный кредит на длительный срок смогут себе позволить и люди с заработной платой в 50–60 тыс. руб. Но основная проблема на нашем рынке сейчас не столько высокие ипотечные ставки, сколько низкий платежеспособный спрос и упавшие реальные доходы граждан.
Если снизить ипотечные ставки до нижних порогов (3–5% годовых), спрос на ипотеку вырастет в разы у так называемых дефолтных заемщиков. Для этой категории граждан с низкими или непостоянными доходами нужно продумывать другие методы поддержки от государства.
В нашей стране ипотечное кредитование выстроено по американской модели — низкий порог входа, то есть первоначальный взнос, при этом более высокие ипотечные ставки. Существует также немецкая модель ипотечного кредитования, предполагающая, что клиент накапливает в банке на специальном закрытом счете до 50% от стоимости квартиры. Этот процесс занимает несколько лет, далее оформляется ипотечный кредит, но под минимальные проценты — 3–5% годовых. Таким образом, ипотечный кредит не ложится тяжким бременем на плечи заемщика, а банк уверен в его платежеспособности и стабильности, поскольку он смог самостоятельно собрать половину стоимости квартиры.
Если говорить об ипотечных ценных бумагах, то такой подход требует особой проработки и внимания, чтобы в итоге он не обернулся проблемой. Ведь многое будет зависеть от платежеспособности тех, кто взял кредит под эти ценные бумаги. То есть если ценные бумаги станут дефолтными, они лягут на плечи экономики России. Чем ниже ставка по ипотечным облигациям, тем выше риск неплатежей по кредитам, которыми они будут обеспечены.
Ирина Асланова, заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит»:
— Спрос на жилье зависит не только от ипотечных ставок, но также от цен на жилье и реальных доходов населения. Уровень ставок по ипотеке связан прежде всего с возможностью банков привлекать финансирование: имеет значение и уровень ключевой ставки ЦБ РФ, и выпуск самим банком балансовых облигаций с ипотечным покрытием, и т. д.
В феврале 2016 года средневзвешенная ставка по кредитам в рублях на рынке составила 12,1%, это минимальное значение с апреля 2014 года. На уровень ставок на объекты первичного рынка недвижимости влияние окажет государственная поддержка ипотечного кредитования, ставки по которой не могут превышать 12% годовых. Процентная ставка на «вторичку» на сегодняшний день в среднем по рынку составляет около 13–14%.
Во втором полугодии 2016 года мы ожидаем увеличения выдачи ипотеки без госсубсидий в связи с прогнозируемым снижением ставок на рынке на 0,5–1,0 п.п. По итогам 2016 года рынок предположительно вырастет примерно на 3% к результату 2015 года.
В России у ипотеки огромный потенциал. В 2015 году ее доля в сделках с недвижимостью составляла порядка 23%, то есть 77% квартир были приобретены без оформления ипотечного кредита. А соотношение ВВП и объема жилищной ипотеки в России составляет около 4,9%. Для сравнения, в США это показатель превышает 67%.
Ольга Мамаева