Нефтяной эффект: как меняется стоимость недвижимости под влиянием цен за баррель

Стоимость нефти за последние несколько лет превратилась в термометр, позволяющий понять, насколько здорова или больна та или иная мировая экономика. В аналитической среде даже появился термин «проклятие ресурсов», который способен проверить экономики на прочность на фоне потенциального обвала цен. Падение цен на нефть одновременно может стать хорошей новостью для автомобилистов и плохой для некоторых рынков жилья. Для государств, чья экономика неразрывно связана с энергетическим сектором, низкая стоимость нефти влечет за собой волну массовых увольнений, провоцируя серьезное снижение спроса на жилье. Падающий спрос, в свою очередь, заставляет цены на жилые объекты опускаться вниз, нанося удар и инвестиционной привлекательности страны. В результате с рынка уходят инвесторы, что лишает государство дополнительной экономической поддержки.

Ближний Восток

В первую очередь колебания стоимости барреля отразились на странах Персидского залива, которые оказались втянуты в процесс финансовой реструктуризации, включающей сокращение расходов и увеличение налогов. Подобные шаги неминуемо повлекут за собой ряд последствий, в том числе и для инвестиций в местную недвижимость. В ОАЭ, в частности в Дубае, уже зафиксировано падение интереса среди покупателей недвижимости: в 2015 году количество сделок с объектами эмирата сократилось более чем на 20% по сравнению с 2014 годом.

За последние шесть месяцев прошлого года цена за баррель нефти опустилась более чем на 65%. Стоимость жилья в Дубае также оказалась под давлением: цены на недвижимость падают вот уже почти год. В декабре 2015-го стоимость жилых объектов Дубая снова снизилась более чем на 11% по сравнению с предыдущим годом. Несмотря на заявленную доходность gross более 5–6% годовых, к рискованному рынку Дубая инвесторы по-прежнему относятся с осторожностью.

Еще шесть лет назад, по прогнозам иранских специалистов, примерный доход от продажи нефти в 2015 году должен был составить порядка $250 млрд в год. Теперь Иран, который после отмены ядерных санкций снова сможет вернуть свои позиции на нефтяном рынке, оказался перед фактом столкновения ожидания с реальностью. В связи с падением нефтяных цен сегодня страна способна заработать на продаже нефти чуть более $2 млрд в месяц, что, естественно, оказывается в несколько раз ниже первоначальных планов. В основном в иранскую недвижимость инвестируют лишь иранцы или граждане других ближневосточных стран. О ликвидности местной недвижимости говорить тоже слишком рано: на фоне нестабильного рынка доходность в пределах 4% годовых не вызывает доверия инвесторов.

Помимо нефтяного момента, одним из факторов, влияющих на спрос, становится геополитическая напряженность на Ближнем Востоке, которая также может привести к увеличению оттока частного капитала. Ближневосточные инвесторы-миллионеры все чаще предпочитают отечественным активам более стабильные и безопасные рынки недвижимости, такие как Великобритания или Германия. Помимо ближневосточных стран, перипетии стоимости нефти отразились и на экономике государств на европейском и северо-американском континентах.

Северная Америка

Одной из главных мишеней на карте США становится рынок жилья Северной Дакоты, энергопроизводящего штата, который сегодня оказался больше всех подвержен риску падения цен на жилье. Стоимость нефти, практически добравшаяся до 12-летнего минимума, лишает штат рабочих мест, что сказывается на местном жилом рынке. Теперь цены на объекты в Северной Дакоте, завышенные на 20%, в ближайшие два года, скорее всего, ждет падение как минимум на 50%. Учитывая, что доходность жилья в Северной Дакоте не превышает 2,4–2,8% годовых, инвесторы не торопятся вкладывать средства в местные объекты.

Еще одним пострадавшим штатом оказался Техас. Продавцам недвижимости в Хьюстоне приходится серьезно снижать цены, а продажи односемейных домов на вторичном рынке в декабре 2015 года упали почти на 9% по сравнению с тем же месяцем 2014 года. Средняя стоимость дома экономкласса для одной семьи в декабре опустилась на 7,5%, достигнув показателя чуть более чем в $208 тыс., а в элитном сегменте падение составило 5%, дойдя до отметки в $1,3 млн. При этом доходность техасского жилья колеблется в пределах 2–3% годовых.

На фоне продолжающегося дисбаланса спроса и предложения колебания стоимости черного золота провоцируют на рынке жилья Канады новые трудности. Цены на канадские жилые объекты в декабре 2015-го впервые за минувший год зафиксировали ежемесячное падение на 0,1%. Перенасыщение жилого сектора при отсутствии достаточного объема покупательского спроса негативно отразились на рынках Калгари, Оттавы и Виннипега, где стоимость недвижимости за декабрь месяц опустилась на 2,6%, 2,1%, 1,5% соответственно. Доходность канадских жилых объектов сегодня колеблется в пределах 2,2–4,5% годовых.

Европа

Падение стоимости барреля ударило и по экономике европейских нефтедобывающих стран. Норвегия и особенно ее нефтяная столица — четвертый по величине город Ставангер уже ощутили последствия ценопада на нефтяном рынке. Именно на этот регион приходится 72% растущей в Норвегии безработицы, причиной которой становятся увольнения и сокращение затрат среди нефтяных компаний и их поставщиков. Снижение платежеспособности отражается и на местном рынке жилья: спрос опускается вниз, ведя за собой и доходность, которая сегодня составляет чуть выше 4% годовых.

Экономические прогнозы правительства Шотландии, чьей основой было получение независимости, на фоне падения цен на нефть потерпели фиаско. Они основывались на предположении, что баррель нефти окажется на отметке в $110, которую он занимал летом 2014 года, однако его товарная цена надежд не оправдала, за первую неделю января упав ниже $30. Для Шотландии отсутствие полной независимости впервые оказалось на руку, ведь, получив автономию, ее экономике пришлось бы оказаться лицом к лицу с той же финансовой угрозой, с какой столкнулись многие нефтеэкспортирующие страны. Шотландская экономика и без того довольно слаба: годовой рост ВВП в конце 2015 года составил 1,2%.

Несмотря на то что доходность, которую приносят шотландские жилые объекты, вполне можно назвать конкурентоспособной — от 4 до 6% годовых, — эта часть Соединенного Королевства пока проигрывает Великобритании, где благодаря жесткому государственному контролю доходность buy-to-let-сектора оказывается не только высокой, но и стабильной.

«Проклятие ресурсов», безусловно, может нанести вред любой экономике. Однако падение цен на нефть — не основной фактор, ставящий под удар экономический баланс страны. Как на боксерском ринге ослабевших соперников намного легче вывести из равновесия, нежели тех, кто твердо стоит на ногах, так и неликвидные падающие рынки под воздействием внешних факторов оказываются гораздо более уязвимыми. В то же время устойчивая экономика, демонстрирующая стабильный рост ВВП и низкий уровень безработицы, способна противостоять нефтяному кризису без ущерба для собственного рынка недвижимости.

Игорь Индриксонс специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции