Зарубежная недвижимость: как налоги могут лишить доходности

Налоговая шкала, которую Альберт Эйнштейн называл самой непостижимой вещью в этом мире, сегодня является одним из основных факторов, влияющих не только на благосостояние любого гражданина, но и на потенциальную доходность приобретенной им недвижимости. Именно доходность, на которую рассчитывают россияне, приобретающие жилье за рубежом для его последующей сдачи в аренду, после вычета всех налогов порой рискует не оправдать даже самых скромных ожиданий. Поэтому знакомство с налогообложением в стране выбранного объекта — один из первых шагов на пути к ликвидному активу для потенциальных покупателей и инвесторов в недвижимость.

Плата за ликвидность

Приобретение зарубежного объекта с целью его дальнейшей сдачи в аренду подразумевает превращение обычного покупателя жилья в инвестора, который становится участником buy-to-let-сектора выбранной страны. Допустим, выбор пал на Великобританию, Францию, Австрию или Швецию — каждая из этих стран может оказаться по-своему привлекательной для потенциального инвестора.

В среднем в Великобритании стоимость годовой аренды за период по сентябрь 2015 года поднялась на 2,7%. Ежемесячная арендная ставка для стандартной двухкомнатной квартиры в Лондоне колеблется от £1200 до £1780, а в таких городах, как Ливерпуль или Манчестер, — от £500 до £800.

Среди остальных трех стран Франция стала единственным государством, зафиксировавшим падение арендных ставок: в первой половине 2015 года они снизились на 1,7%. Средняя ежемесячная стоимость аренды стандартной двухкомнатной квартиры в Париже достигает от €750 до €1300, а в городах поменьше, таких как Марсель или Лион, — от €430 до €700.

Ежемесячная аренда жилой недвижимости в Австрии во втором квартале 2015 года увеличилась на 4,9%. Цена месяца аренды австрийской «двушки» варьируется в зависимости от расположения. Так, в Вене арендодатель будет платить порядка €600–970 в месяц, тогда как в Граце или Зальцбурге разброс арендных ставок окажется в пределах от €420 до €600.

Рост арендных ставок на рынке жилья Швеции в период с 2014 по 2015 год составил примерно 1,3–1,4%. Аренда жилья в Стокгольме обойдется в районе 6–10 тыс. крон (€700–1000) в месяц, в Мальмё или Упсале — от 4 до 6 тыс. крон (€500–700) в месяц.

Доходность объектов в этих странах, которая находится в пределах 3,5–5,5% годовых, а также общая картина, складывающаяся на рынках жилья, указывают на потенциально высокую ликвидность. Но порой этих фактов оказывается недостаточно для того, чтобы судить о рентабельности будущего актива. Здесь стоит вспомнить о ежегодном налоговом бремени, ожидающем каждого покупателя, который становится собственником объекта в Великобритании, Франции, Австрии или Швеции. Кстати, налоговые различия между первым и вторым сразу же оказываются очевидны: собственник жилья, который самостоятельно проживает в купленном доме или квартире, выплачивает единовременный налог на покупку жилья и ежегодный госналог на недвижимость, тогда как инвестор помимо этих двух вынужден платить в государственную казну еще и налог на прирост капитала, а именно налог с прибыли, полученной в результате сдачи приобретенной недвижимости в аренду.

Три кита налоговой декларации

Среди основных налогов, которые подлежат оплате при приобретении жилья, в том числе и в качестве актива, можно выделить три: единовременный налог на покупку объекта, ежегодный налог на недвижимость и налог на доходность, полученную в результате сдачи объекта в аренду.

Налог на покупку объекта

Единовременный налог на приобретение недвижимости, или так называемый гербовый сбор (stamp duty) покупатель зарубежной недвижимости оплачивает лишь раз в процессе приобретения жилья. В Великобритании при приобретении недвижимости, цена которой оказывается ниже £125 тыс., ставка гербового сбора равна нулю. При покупке объекта, чья стоимость составляет менее £250 тыс., ставка достигает 2% от его цены, при покупке жилья в пределах от £250 тыс. до £925 тыс. — 5%, от £925 тыс. до £1,5 млн — 10% и свыше £1,5 млн — 12%.

Ставка гербового сбора при покупке жилья на территории Франции в 2015 году выросла с 5,09% до 5,80% от стоимости приобретаемого объекта. При покупке жилых объектов в Австрии гербовый сбор взимается по ставке 3,5% от их стоимости. Гербовый сбор при приобретении жилья в Швеции составляет 1% от его стоимости.

Ежегодный налог на недвижимость

Покупателям недвижимости в Великобритании ежегодный налог на недвижимость покрывать не придется, однако собственники местного жилья каждый год выплачивают налог под названием council tax. Его сумма зависит не только от стоимости приобретенного жилого объекта, но и от того, в каком муниципалитете он располагается. Размер налога можно вычислить благодаря шкале в виде восьми ценовых групп, обозначенных буквами от А до Н, где А — самые дешевые и Н — самые дорогие жилые объекты. К букве А относятся боро, где стоимость жилья не превышает £40 тыс., к букве B — те, где цены на жилые объекты колеблются от £40 тыс. до £52 тыс., к С — районы с недвижимостью от £52 тыс. до £68 тыс., к D — боро с жильем от £68 тыс. до £88 тыс., к Е — от £88 тыс. до £120 тыс., к F — от £120 тыс. до £160 тыс., к G — от £160 тыс. до £320 тыс. и к H — зоны, где стоимость жилья превышает £320 тыс.

Например, приобретая в Лондоне жилье стоимостью £90 тыс., покупатель заплатит примерно £1153. В зависимости от расположения жилья в Манчестере налог варьируется от £922 до £2765, а в Ливерпуле — от £1078 до £3232.

Во Франции собственникам жилья необходимо ежегодно оплачивать сразу два муниципальных налога — taxe d’habitation и taxe foncière. Правда, если оплату первого в случае сдачи объекта в аренду можно переадресовать арендатору жилья, то оплаты второго инвестору не избежать. Разница между ними в том, что первый налог оплачивает тот, кто непосредственно проживает в доме или квартире — арендатор или же сам собственник, а второй — исключительно собственник жилья. Сумма taxe d’habitation, так же как и taxe foncière, для собственников французского жилья рассчитывается путем умножения кадастровой стоимости на ставку налога, установленную местными органами власти. В 2015 году в Париже сумма этих налогов достигла €473 и €648 соответственно, тогда как в Марселе и Лионе она оказалась гораздо выше: taxe d’habitation в этих городах достиг €1323 и €957, а taxe foncière — €988 и €781 соответственно.

Ставка ежегодного налога на недвижимость в Австрии находится в пределах от 0,2% до 1% в зависимости от муниципалитета.

Покупатель недвижимости в Швеции в течение пяти лет после приобретения жилья освобождается от оплаты ежегодного налога. В течение следующих пяти лет ставка налога на недвижимость составляет 0,75%, а по прошествии этих пяти лет — 1,5% от 75% оценочной стоимости объекта.

Налог на доходность, полученную в результате сдачи объекта в аренду (rental income tax)

В Великобритании, в случае если ежемесячная прибыль от сдачи в аренду достигает менее £1 тыс., налог оплачивать не потребуется, однако если она составляет от £1 тыс. до £4,3, его ставка равняется 9,2%, а если свыше £8,5 — 12%.

Во Франции ставка этого налога достигает 5,8%, если прибыль инвестора не превышает €6 тыс. в месяц, и 10%, если прибыль оказывается больше этой суммы.

В Австрии при получении ежемесячной прибыли от сдачи в аренду ставка rental income tax составляет 25%.

В Швеции, в случае если прибыль buy-to-let-инвестора не превышает €6 тыс., он будет оплачивать налог по ставке в 22,8%, если же она оказывается выше, ставка равняется 28,2%.

Вкладывая средства в недвижимость за рубежом, всегда стоит учитывать обязательные расходы, в числе которых непременно окажутся налоговые сборы. Мало того что простой объекта при отсутствии спроса среди арендаторов рискует больно ударить инвестора по карману, так еще и после вычета всех налогов доходность вполне может оказаться гораздо ниже той, на которую изначально рассчитывал инвестор. В таких случаях инвестиция нерентабельна, и инвестору, который будет тратить больше, чем зарабатывать, придется либо превратить объект в свою домашнюю резиденцию, либо выставить его на продажу.

Игорь Индриксонс специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции