Квартир больше, цены ниже: как изменился рынок аренды в Москве
В 2015 году аренда квартир в Москве стабильно дешевела. Год ознаменовался усилением позиций квартиросъемщиков: масштабное снижение цен и большой объем предложения позволил им повысить требования при выборе жилья. В свою очередь собственники стали активнее идти на уступки — снижать цены и разбивать уплату залога на несколько месяцев. По словам риелторов, такая тенденция сохранится в будущем: арендаторы продолжат диктовать свои правила, а собственникам жилья придется под них подстраиваться. Редакция «РБК-Недвижимости» собрала ключевые тенденции уходящего года на рынке арендного жилья в Москве и области..
Квартиры дешевеют
С начала года аренда однокомнатных квартиры экономкласса в Москве подешевела на 14,5%: вместо 33,8 тыс. руб. в январе к концу года за недорогую «однушку» просили меньше 30 тыс. руб., утверждает риелторская компания «Миэль-Аренда». В последний раз сопоставимые ставки наблюдались в июле 2011 года, когда снять однокомнатную квартиру в столице можно было за 28,7 тыс. руб.
Суммарное годовое удешевление однокомнатных объектов без разбивки на классы достигло 19,5%, говорится в пресс-релизе портала «Мир квартир». Двухкомнатные квартиры в Москве подешевели на 23%, трехкомнатные — на 22%, утверждается в исследовании. «В столице самая дорогая аренда в стране. С углублением экономического кризиса сразу началось заметное снижение ставок. Особенно сильно просела элитная аренда — в этом сегменте падение по отдельным предложениям достигает 50% от показателей прошлого года», — объяснил генеральный директор сервиса объявлений «Мир квартир» Павел Луценко.
По ходу года пиковые значения (минимальные цены предложения) на аренду квартир в пределах МКАД доходили до 18–19 тыс. руб. В таких случаях владельцы не торгуются, уверены риелторы. «Собственники наиболее ликвидных (низкобюджетных) объектов уже не рассматривают возможность торга: это жилье чрезвычайно востребовано арендаторами и не задерживается в экспозиции. Наймодатели более дорогих квартир — классов комфорт и бизнес — по-прежнему вынуждены снижать арендные ставки: 75% из них идут на торг, в результате которого скидка составляет в среднем 20%», — подсчитали в агентстве «Инком-Недвижимость».
Предложение сокращается
На протяжении 2015 года в Москве наблюдалось медленное, но устойчивое увеличение спроса на съемное жилье: по сравнению с прошлым годом спрос увеличился на 14%, сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Миэль-Аренда». Пик пришелся на август, после чего востребованность съемного жилья в столице пошла на спад. К концу года предложение превысило спрос в полтора раза, хотя еще в июле эти показатели были равны. В то же время разрыв между спросом и предложением уже не достигал рекордных значений: в 2014 году, когда предложение пробило исторический максимум, количество квартир в экспозиции превышало фактический спрос в пять-шесть раз.
«На фоне общего падения цен на аренду некоторые собственники снимали свои объекты с рынка, принимая решение не сдавать их какое-то время, либо выставляли квартиры на продажу. Так, в конце 2014 года многие собственники, планировавшие в свое время продавать квадратные метры, снимали их с продажи и выставляли на рынок аренды. В этом году они вывели свои объекты с арендного рынка и вновь выставили их на продажу», — объяснила глобальное снижение предложения на столичном рынке первый заместитель директора риелторского агентства «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Еще одной причиной вымывания предложений с рынка стала большая гибкость продавцов, указали в «Миэль-Аренде». «Благодаря тому, что арендодатели снижали цены, их объекты быстрее уходили с рынка», — пояснила Жукова. «За последний год рынок аренды просел в среднем на 10–20%, — заявил руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Спрос все еще хромает, многие ликвидные предложения долго не могут найти своего клиента. Традиционно наиболее востребованы недорогие одно-двухкомнатные квартиры возле метро с минимальным, но необходимым набором мебели и техники. Такие квартиры в среднем представлены на рынке одну-две недели, бывает и более. Трех-четырехкомнатные ожидают своего клиента две-три недели и все чаще более месяца».
В сегменте элитного жилья спрос упал на 25% по отношению к 2014 году, долларовые арендные ставки — на 13%, говорится в пресс-релизе агентства Blackwood. В отдельных случаях цены снижались на 40%. По итогам года средняя арендная ставка на элитное жилье в Москве составила $6,4 тыс., на рублевое ценообразование перешли 70% собственников. «Из-за продолжающегося отъезда экспатов и закрытия российских представительств зарубежных компаний спрос на дорогое жилье в столице продолжит падение. В результате средний уровень арендной платы по итогам 2016 года может снизиться еще на 10–15%», — спрогнозировал Александр Шибаев из Blackwood.
Кризисные тренды
Одними из первых на кризис отреагировали риелторы: комиссия за сдачу квартиры в аренду снизилась со 100% до 20%. Адаптировались и арендаторы: в 2015 году на московском рынке возник новый тип квартиросъемщиков. Такие арендаторы сами владеют недвижимостью в столице, но, чтобы минимизировать расходы на жилье, переезжают из собственных квартир в съемные. Экономить помогает кооперация с другими москвичами: совместная аренда трех- или четырехкомнатной квартиры при одновременной сдаче собственной «однушки» помогает таким игрокам извлекать дополнительную прибыль.
Коллективная аренда стала более распространенной и среди приезжих. Если раньше подобные сделки были единичными случаями, то в 2015 году 30% обращений к риелторам связаны с запросом об аренде «на паях», указывают в «Миэль-Аренде». «Кризисная ситуация как нельзя лучше подходит для такого пока еще непопулярного в России вида аренды, как аренда вскладчину. Европа и США уже давно и повсеместно практикуют это, а у нас, к сожалению, совместное проживание посторонних людей в одной квартире владельцы воспринимают крайне негативно и отказывают таким арендаторам», — рассказала управляющий директор «Миэль-Аренды» Наталья Сивко.
На таком фоне на 20% выросло число квартирантов, которые снимают комнату в квартире с хозяевами, подсчитали в агентстве «Инком-Недвижимость». Тем не менее совместное проживание квартиросъемщиков с владельцами объекта часто провоцирует конфликты: по свидетельству риелторов, в агентства ежедневно поступают звонки с просьбой урегулировать проблемные ситуации.
Еще одна тенденция — наем «под ремонт». Востребованность таких помещений увеличилась, а 45% квартир этого сегмента находятся в новостройках, подсчитали в «Инком-Недвижимости». Некоторые арендаторы играют на опережение и уже сейчас снимают квартиры в тех районах Новой Москвы, куда через несколько лет должны провести метро, утверждают в «Миэль-Аренде». «В последнее время увеличилось количество сделок в Новой Москве, особенно в районах, где открылись или будут открыты в ближайшее время станции метро», — подтвердила Наталья Сивко.
Новая лояльность арендодателей
Кризис в российской экономике затронул и арендодателей: в 2015 году собственники жилья стали внимательнее относиться к запросам квартиросъемщиков, заметили риелторы. «В середине текущего года 80% владельцев жилья экономкласса по просьбе нанимателей готовы были проводить обновление или частичную замену мебели, сантехники и бытовых электроприборов, тогда как ранее собственники квартир зачастую игнорировали эти обязанности. Зимой 2014 года арендодателей, разрешающих заселение квартирантов «с детьми и животными», было всего 15% от общего числа. Летом 2015-го их количество возросло до 50%», — констатировали в «Инком-Недвижимости».
Еще один интересный тренд, который появился на рынке в последнее время, — рассрочка по оплате обеспечительного платежа, или, как его принято называть, залога (депозита), отмечают риелторы.
«Такая лояльность со стороны арендодателей помогает им не отпугнуть потенциальных жильцов и одновременно защитить свои интересы или имущество», — указали в «Миэль-Аренде». Более трети арендодателей готовы сократить размер залога, знают в «Инком-Недвижимости»: 30% предлагают в качестве депозита внести половину арендной ставки, еще 5% согласны на треть месячного платежа. Наконец, в 25% предложений на московском рынке жилья комфорт-класса в стоимость проживания включено право пользования гаражом или машино-местом на парковке.
Антон Погорельский