Аренда после продажи: сделки SLB как средство избавления от непрофильного бизнеса

Мечта большинства бизнесменов — заниматься только тем, что дает прибыль, при этом не затрачивая ни сил, ни времени на задачи, напрямую не связанные с бизнесом. Такой фокус на главной цели позволяет достигнуть максимальной прибыли. К задачам, напрямую не связанным с бизнесом, в частности, относится владение недвижимостью, которое отвлекает ресурсы организации. Это налоги, операционные и эксплуатационные расходы, в которые входят ремонты, коммунальные платежи, охрана и т. п. Это и специальный штат, часто превосходящий или равный по численности штату, относящемуся к профильному бизнесу, и многие другие хлопоты. Владение недвижимостью также означает, что один из главных ресурсов компании — капитал — задействован в непрофильной сфере деятельности. Как следствие, капитал работает неэффективно, так как доход от недвижимости (аренда) отличается невысокой маржинальностью, а именно 10–11% в год в идеальных ситуациях и значительно ниже в реальной жизни.

Отдельно стоит упомянуть ситуации, когда недвижимостью владеют государственные структуры, которым эта недвижимость перешла исторически из советской эпохи. У некоторых государственных корпораций насчитываются сотни тысяч объектов недвижимости на балансе. Неэффективные расходы на содержание этой недвижимости, включая раздутый штат, невозможность переехать в более современное помещение, обеспечивающее эргономичную планировку (open space вместо коридорной системы), высокие энергозатраты, отсутствие консолидации подразделений, разбросанных в разных местах, — это лишь наиболее крупные и очевидные проблемы, с которыми сталкиваются вынужденные владельцы наследия.

Как же осуществить мечту бизнесмена или эффективного государственного чиновника, о которой я говорил выше, то есть заниматься только тем, что напрямую связано с бизнесом? Один из ответов на вопрос — использование механизма обратной аренды (sale & leaseback, или SLB). Если коротко, то это инструмент, позволяющий продать недвижимость с обязательным условием взять ее впоследствии в долгосрочную аренду.

Сделки по схеме SLB давно и успешно применяются за рубежом. В Западной Европе сделки по продаже недвижимости с последующей сдачей их в аренду прежним собственникам составляют более 20% в структуре инвестиционных сделок. Существенный рост наблюдается в Центральной и Восточной Европе. В России до сегодняшнего дня SLB-сделок пока не так много. Первой SLB-сделкой стала продажа компанией Ericsson своего московского офиса Пермской финансово-производственной группе в 2003 году. За период с 2003 по 2008 год по данной схеме в России осуществлено чуть более десяти сделок с офисной, торговой, гостиничной и складской недвижимостью. После 2008 года сделок было еще меньше.

Причиной тому послужило малое количество прозрачных и готовых к продаже активов, сравнительно низкая доходность от продажи актива по SLB-схеме, высокий уровень развития других видов инвестиционных сделок, наличие альтернативных способов привлечения средств, таких как долевое финансирование, ломбардный кредит и т. п. Сдерживающим фактором является и дефицит продавцов объектов, подходящих для SLB. Продавцы должны обладать устойчивым финансовым положением, так как должны быть платежеспособными арендаторами в будущем. Кроме того, в период докризисного роста цен на недвижимость собственники старались сохранить пусть даже не профильный, но высоколиквидный актив.

SLB сложный, но интересный продукт, имеющий свои плюсы и минусы. Из основных плюсов для владельца (продавца) недвижимости можно выделить высвобождение значительных денежных средств, фактически замороженных в объектах недвижимости. Условия сделок SLB превосходят условия по кредитным продуктам, так как предоставляются более гибкие процентные ставки и график платежей. Отсутствует дисконт, то есть продавец получает на 30–50% больше, чем если бы он брал кредит. И вообще, сделки SLB менее бюрократизированы по сравнению с классическими банковскими продуктами.

Полученные средства продавец может направить на развитие основного бизнеса, финансирование оборотного капитала, погашение долговых обязательств и т. д. Он получает более привлекательные условия аренды, а главное, при желании может выкупить объект обратно по заранее оговоренной цене.

Большой интерес инвесторов могли бы вызвать государственные корпорации, обладающие значительным числом неликвидной недвижимости. SLB-сделки с государственными структурами существенно повышают привлекательность недвижимости, находящейся на балансе этих структур. По моему мнению, инвесторы выстроятся в очередь, так как наличие долгосрочного государственного арендатора является максимальной гарантией стабильных арендных потоков.

Для инвесторов (покупателей) основным плюсом SLB является то, что он приобретает недвижимость со стабильным источником дохода. Ему не нужно искать арендаторов, а значит, арендные платежи ему обеспечены. К тому же SLB легко масштабируется, так как в партнерстве с сетевыми игроками, например, можно создать долгосрочную инвестиционную стратегию.

В сделках SLB есть и свои проблемы. Одна из них — прямая корреляция между ценой и арендной ставкой. Если у продавца завышенные ожидания по цене объекта недвижимости, то результатом будет высокая арендная ставка, которую ему придется впоследствии оплачивать. Это, в свою очередь, существенно повышает риски инвестора, так как в случае съезда текущего арендатора сдать объект новому пользователю по той же ставке аренды будет очень сложно. Как следствие, могут возникнуть отклонения от целевой доходности.

Другой проблемой является моральное устаревание объектов недвижимости, вовлекаемых в SLB, которые по прошествии 10–15 лет могут утратить свою актуальность для бурно развивающегося с технологической точки зрения рынка недвижимости (панорамное остекление, высокие потолки, современные системы вентиляции и кондиционирования, открытые планировки и т. п.). Инвестор несет дополнительные риски.

Для минимизации этого риска следует на этапе входа в проект разрабатывать альтернативный сценарий использования актива. Например, по прошествии 10–15 лет аренды объект может быть реконструирован или снесен с целью постройки нового современного здания. Стоимость и привлекательность земельного участка, занятого объектом, за это время может вырасти.

По мнению многих экспертов и профессионалов, которые работают с этим финансовым инструментом, SLB сильно недооценен на отечественном рынке. Его потенциал огромен даже в период кризиса. Деловому сообществу вполне по силам выработать решение проблем в сделках SLB. Однако это необходимо делать при активном участии государства, которое должно регулировать и способствовать созданию благоприятных условий как в налоговом поле (налог на имущество), так и в создании предпосылок для формирования пула финансово устойчивых игроков в каждом сегменте рынка.

Директор департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции