Московский риелтор: что не так на рынке недвижимости Крыма
В свете последних политических и экономических событий обойти профессиональную тему в Крыму не представляется возможным. Поэтому в сентябре этого года мы с коллегами провели там одну неделю, изучая рынок недвижимости даже не полуострова, а конкретно Ялты и прилегающих к ней поселков.
Нас интересовало все: от частных продаж на вторичном рынке до девелоперских проектов, от небольших земельных участков до целых поселков, от легализации права собственности в переходный период до перспектив развития региона. И конечно, самые главные вопросы — ценообразование, спрос и предложение, а также размышления продавцов и покупателей о перспективах недвижимости на Южном берегу Крыма.
Но давайте обо всем по порядку.
Итак, начнем с того, что предложение превышает спрос. И связано это не только и не столько с политической обстановкой, сколько с переходным периодом в оформлении права собственности и по большей части с ценами. Цены, прямо скажем, московские.
К примеру, двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м без отделки, правда, в строящемся монолитном доме, обойдется по цене аналога на западе или юго-западе столицы, а именно в $200 тыс. И это примерно в 800–1500 м от моря. Более того, предлагаемая площадь включает в себя площадь лоджии (10–15 кв. м), что давно считается моветоном как минимум в двух городах федерального значения.
Аналогичная квартира с отделкой в заселенном доме обойдется уже в районе $300–400 тыс. (в переводе на рубли — 18–24 млн). Мы не случайно делаем акцент на валюте расчетов, так как во времена украинской власти в Крыму все цены привязывались к доллару США, тенденция сохранилась и в настоящее время. Правда, доллар уже не тот, чего категорически не готовы принять ни частные собственники из Украины, ни местные девелоперы.
К сожалению, при всем уважении к местным жителям и бизнесменам инфраструктура Крыма сильно отстает от инфраструктуры и уровня сервиса даже Болгарии, не говоря уже об Испании, Италии, Черногории, Хорватии, Португалии и Турции, в недвижимость которых наши граждане привыкли инвестировать свои деньги.
Аргументы местных агентов по недвижимости сводятся к тому, что теперь Крым — наш, здесь все говорят по-русски, а значит, нет больше языковых барьеров. А также, что сюда скоро будут вливаться суммы больше, чем в развитие Сочи перед Олимпиадой. Возможно, что и так, но не будем забывать, как была переоценена недвижимость в Сочи, как на пике входили начинающие инвесторы на рынок недвижимости и как все продавцы в конечном счете фиксировали убытки.
Сегодняшний покупатель недвижимости в Крыму — это кто угодно, но только не инвестор, по крайней мере — не по этим ценам. Точка входа на рынок достигла максимума, о таких сделках будут слагаться легенды. И продавец недвижимости на южном побережье должен отдавать себе отчет в том, что чем больше вливать денег, чем быстрее на стройплощадки выйдут китайцы, турки и все, кому будет позволено, тем быстрее станет наращиваться объем предложений, расти конкуренция и снижаться цена каждого вновь возводимого дома. Это рынок, и он такой.
Вспомните рынок сотовых телефонов в 1990-е, когда огромная трубка без какого-либо эстетического превосходства стоила баснословных денег, тогда все говорили, что за ними будущее и что надо брать, пока есть такие. Сегодня мы за гораздо меньшие деньги покупаем более продвинутые девайсы, которые во время разговора не хлопают нам по подбородку и не весят полкилограмма.
С недвижимостью в Крыму ситуация идентичная. Инфраструктура далека от расслабленного и демократичного отдыха. Пляжи со времен Советского Союза капитально не обновлялись, а все те небольшие островки галечного отдыха, что имеются на сегодняшний день, обходятся в сутки в 500–1000 руб. на человека (для сравнения: аренда двух лежаков и зонтика в Черногории обойдется в пересчете не более чем в 500 руб.).
Конечно, не будем скрывать, впечатлила и цена на участки — по 1 млн руб. за сотку, на таунхаусы без отделки площадью в 350 кв. м — по $1 млн за объект, за апартаменты в 200 кв. м без отделки — и того больше, целых $2 млн. Напомню, речь идет не о Керчи или Судаке, а о Южном береге Крыма, а точнее — о тех самых местах, которые каждый советский человек «видел во сне и о которых мечтал наяву».
Несмотря на колоссальный разрыв по ценам с реальностью, местные агентства недвижимости защищают свой рынок и хвастаются огромным количеством сделок. По их словам, дома распродаются уже на этапе котлована, а вышеупомянутые таунхаусы — и вовсе распроданы.
В процессе детального изучения выставленных на продажу объектов и портрета сегодняшнего покупателя наши подозрения оправдались.
Все те объекты, стоимость которых не превышает 3–5 млн руб., действительно раскупаются на этапе котлована. Но нужно иметь в виду, что это блочные дома, которые располагаются в 3 км от моря, а в них предлагаются одно-двухкомнатные апартаменты и без отделки. Там однозначно ходит общественный транспорт, что является действительно важным для целевого покупателя, но практически отсутствует инфраструктура и развлечения. Это варианты экономкласса.
Дома, приближенные к центру, инфраструктуре и морю, в цене зашкаливают, тем не менее потихоньку распродаются «среди своих». И в данном случае основной покупатель приезжает с Урала и из Сибири, подтягивая родственников, друзей и партнеров. Объем продаж на Москву и Санкт-Петербург сильно уступает региональным продажам. Всплеск продаж гражданам Украины, а точнее жителям Донбасса, был ранее, но прошел около года назад — тогда инвестиции текли рекой по понятным причинам, люди спасали накопления, как могли.
Есть и еще один нюанс. На рынке крымской недвижимости большинство продавцов — граждане Украины, желающие вытащить ранее вложенные финансы, причем именно в той иностранной валюте, в которой они туда вкладывались. Отсюда и такой перегрев цен.
Рассуждая с местными риелторами о ценообразовании, а также ссылаясь на те же долларовые продажи в Москве с дисконтом, доходящим до 50%, можно увидеть лишь недоумение и ссылку на неразумного собственника, не готового ничего слышать о рублевых ценах и экономической ситуации в стране.
Но ведь это только начало. И рано или поздно собственники и застройщики должны будут или прислушаться к реалиям рынка, или ждать снижения доллара до исходной отметки в 30 руб., в то время как надо платить зарплату, реализовывать проекты и наращивать объемы продаж. Кто кого переиграет в данной ситуации, покажет лишь время.
Несмотря на большую территорию нашей страны и появившуюся возможность приобретать недвижимость в русскоговорящем Крыму, покупательская способность имеет свои пределы, да и разумность никто не отменял. Поэтому уже в следующем году, мы полагаем, рынок начнет корректироваться в сторону снижения. Дополнительным спусковым механизмом этому послужит большой объем строительства и появление на рынке более эффективного иностранного застройщика.
Теперь давайте поговорим о сегодняшних рисках для покупателей.
Прежде всего нужно понимать, что законодательство Украины имело весьма размытое понятие береговой линии, что привело к многочисленной застройке объектов у самого моря. Водный кодекс РФ говорит об отступлении от береговой полосы на 500 м. Поэтому статус всего возведенного ранее и в процессе реформ может привести к утрате права собственности на объект. Зная это, местные граждане активно пытаются выставить на продажу свои участки и дома сегодняшнему неосведомленному покупателю.
Документы на объект и перерегистрация права собственности — это одни из самых наболевших вопросов как у участников сделки, так и у профессионалов, ее сопровождающих. Подать документы в регистрационную палату можно, а вот получить их оттуда зарегистрированными уже значительно сложнее. Процесс затягивается на срок более полугода, и конечных сроков по понятным причинам пока никто не называет. Проверка истории объекта выглядит весьма сомнительной, и сделки происходят, скорее, на доверии, нежели на основании архивных подтвержденных документов.
В этой связи покупатель считает менее рискованной покупку объекта у застройщика. Но здесь тоже есть свои нюансы.
Например, перевод земель из статуса ИЖС (индивидуальная жилищная застройка) в малоэтажное строительство (до пяти этажей, без лифта и с ограниченными мощностями по коммуникациям) напоминает мину замедленного действия.
Опыт с так называемыми клубными домами, которые подлежали впоследствии сносу, известен всем. Поэтому, чтобы не наступить на аналогичные грабли, нужно внимательно отследить процедуру согласования постройки через местные органы власти, наличие всей разрешительной документации и, что не менее важно, прояснить вопрос коммуникаций и мощностей, чтобы в процессе эксплуатации квартиры включенная посудомоечная машина не мешала другим жителям дома стирать и пылесосить.
При покупке квартиры или апартаментов в многоэтажных домах, кроме изучения разрешительной документации и правоустанавливающих документов, особое внимание надо обратить на схему продажи и на основание приобретения права собственности в будущем. Работу по 214-ФЗ ведут буквально единичные застройщики, поскольку это дорого и долго, все остальные вырабатывают свои более удобные для них схемы продаж, что чревато последствиями для начинающих инвесторов.
Что касается арендного бизнеса, то при сегодняшних ценах срок окупаемости объектов превышает 20 лет. Вряд ли это можно назвать выгодным вложением.
Несмотря на все изложенные выше факты и ситуации, рынок недвижимости в Крыму однозначно перспективен и капиталоемок. С приходом крупных иностранных и российских застройщиков инфраструктура, дороги, сервис и курортные зоны быстро начнут набирать обороты, а цены на недвижимость — корректироваться с каждым вновь возведенным объектом. Бросовыми они никогда не будут (на то он и курорт), но адекватными сегодняшним ожиданиям потребителя, а также экономической ситуации в стране они однозначно станут.
Все, чего сейчас не хватает рынку недвижимости в Крыму для его роста и развития, это адекватное ценообразование, единая правовая система управления и контроля над сделками и строительством, соблюдение законом установленных сроков по перерегистрации права собственности, наличие достаточного количества узнаваемых банков и предложений по ипотеке.
Если говорить о развитии инфраструктуры и повышении уровня сервиса, можно с уверенностью утверждать, что самой продвинутой сферой услуг является на сегодняшний день ресторанная, поскольку при московских ценах на еду уровень сервиса и выбор блюд ничем не уступает столичному.
По всем остальным направлениям вынуждены констатировать факт: украинский бизнес вышел из игры, а российский — еще не зашел. Множество ниш и сфер, которые стоит развивать, — от маникюрных салонов и особенно медицинских центров до глобальных торговых сетей и образовательных учреждений. Медицина и образование, пожалуй, на самом низком уровне, но их развитие требует очень больших инвестиций, и не только в Крыму.
С учетом того, какие налоговые послабления сегодня предусмотрены для ведения бизнеса в Крыму, а также с учетом незаполненных, низко конкурентных сфер товаров и услуг инвестиции в регион будут аналогичны развитию бизнеса в 1990-е — когда все росло и размножалось и надо было просто захотеть и приложить к этому посильные усилия.
Надежда Телеш специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
