Городская электричка: как Малое кольцо изменит цены на жилье в Москве

Фото: ИТАР-ТАСС/ Артем Геодакян

Малое кольцо Московской железной дороги (МКЖД), перевозки по которому планируется начать в тестовом режиме в следующем году, окажет влияние на рынки недвижимости в районах, где появятся новые станции, говорят риелторы. Однако они уточняют, что значение «городской электрички» не для всех локаций будет одинаково сильным и не для всех типов жилья положительным.

Районы со сложившейся застройкой

Транспортная доступность традиционно является одной из ключевых потребительских характеристик рынка недвижимости, от которой зависит ценообразование. Однако районов со сложившейся застройкой в Москве, где соседство со строящейся кольцевой железной дорогой отразится на ценах, как утверждают риелторы, будет немного. «Проект МКЖД не станет прорывом, он не изменит стоимость квадратного метра в районах вблизи кольца, как это было, к примеру, в Реутове, где открытие метро на порядок улучшило транспортную ситуацию и цены на квартиры быстро выросли на 10–15%», — говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.  

На Малом железнодорожном кольце 23 из 32 станций привязаны к уже действующим станциям метро и платформам пригородных электричек. Поэтому, по словам риелтора, транспортной революции они не создадут. «К примеру, в Хамовниках, где появится платформа «Лужники», уже есть шесть станций метро, работает более двух десятков автобусных и троллейбусных маршрутов. Запуск МКЖД почти не повлияет на транспортную доступность в районе и, как следствие, не затронет рынок жилья», — отмечает Мария Литинецкая.

Во многих сложившихся столичных районах появление станций МКЖД приведет к падению ликвидности и цен на жилье. «Уже сейчас, до запуска проекта, «вторичка» в некоторых домах по соседству продается по сниженным (примерно на 5%) ценам по сравнению со средней ценой по району», — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

«Трехкомнатная квартира площадью 67 кв. м в сталинском доме на улице Щербакова, окна которой выходят на МКЖД, оценивается в 12,4 млн руб. Почти аналогичная квартира, причем меньшая по площади (55 кв. м) и с окнами во двор, стоит 13,2 млн руб., — приводит пример риелтор. — Или похожая ситуация, хоть и не на окружной, а на радиальной дороге, рядом на платформой «Лось»: двухкомнатная квартира в девятиэтажном доме общей площадью 45 кв. м на Анадырском проезде с окнами на станцию продается за 6,3 млн руб. В соседнем доме аналогичная квартира в аналогичном доме, но с окнами во двор стоит 7,5 млн руб.».

После того как станции начнут работать, появится скопление народа, транспортных потоков, квартиры в домах по соседству с Малым кольцом, по ее словам, могут еще больше подешеветь, особенно если окна выходят на дорогу.

Наиболее негативно проект МКЖД скажется на жилых комплексах бизнес-класса, которые находятся в зоне ее прохождения. «Эта дорога навредит приватному статусу жилья высокого ценового сегмента и, соответственно, снизит его стоимость», — считает генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова. При этом улучшение ситуации с общественным транспортом, по мнению риелтора, не имеет для жителей таких домов серьезного значения, поскольку в большинстве своем они пользуются личными автомобилями.

Положительным фактором появление городской электрички будет для тех локаций, где сейчас совсем плохая транспортная ситуация.  «В районах, где нет альтернативных видов транспорта, запуск МКЖД, скорее всего, приведет к повышению средней стоимости квадратного метра», — предполагает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.

Однако количество мест со сложившейся застройкой, где МКЖД повысит привлекательность жилья, ограничено. «В качестве примеров можно привести районы рядом со станциями «Коптево», «Белокаменная», «Песчаная», «Николаевская», «Соколиная гора»», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Наибольшую пользу, как считает Мария Литинецкая, новая дорога принесет юго-востоку столицы, где из-за большого количества промзон слабо развиты хордовые транспортные связи между соседними районами. «Сейчас тысячи людей ежедневно вынуждены делать крюк через центр на метро. После открытия таких станций, как «Дубровка», «Автозаводская», «Площадь Гагарина», «Севастопольская», «Варшавская», время на дорогу значительно сократится», — отмечает глава «Метриум Групп».

Все опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» риелторы уточняют, что открытие МКЖД, даже в районах, где дорога улучшит транспортную ситуацию, не приведет к повышению цен больше чем на 3–4%. «В основном в домах, которые находятся в шаговой доступности от станций», — уточняет Софья Лебедева.

К примеру, в Дегунино — одном из самых проблемных с точки зрения транспортной доступности районе — средняя цена сейчас составляет 161,3 тыс. за 1 кв. м. «После появления платформы МКЖД «Николаевская» спрос на квартиры здесь может немного вырасти», — говорит Татьяна Калюжнова. Цена соответственно может увеличиться примерно до 165 тыс. за 1 кв. м. Однако основные перспективы района, по словам Татьяны Калюжновой, связаны не с железной дорогой, а с запланированным на 2020 год появлением станции метро Люблинско-Дмитровской линии.

Стоимость жилья рядом со станциями МКЖД в районах со сложившейся застройкой, начало сентября 2015 года

Будущая застройка

Большинство станций МКЖД расположено в бывших промзонах, которые занимают не менее 10% земель в границах Старой Москвы. «На территориях, прилегающих к МКЖД в Москве, планируется построить около 5 млн кв. м недвижимости», — напоминает Софья Лебедева.

На многих участках уже сейчас ведется жилищное строительство. Часть промзон являются перспективными территориями для комплексного освоения. «Именно перспектива открытия станций МКЖД может стать стимулом для развития таких территорий. Жилье комфорт-класса, которое появится на месте бывших промзон, способно изменить имидж этих локаций и улучшить восприятие района в целом», — считает Ирина Доброхотова.

Одной из территорий, для которой появление кольцевой железной дороги будет наиболее благоприятным, риелторы называют «Большой Сити», где на площади 1 тыс. га планируется построить 21 млн кв. м. недвижимости в рамках программы реновации промзон. Этот комплексный проект охватывает часть территорий районов Пресненский, Хорошевский, Хорошево-Мневники, Дорогомилово, Филевский парк.

Второй перспективный участок — это проект «Полуостров ЗИЛ» в Даниловском районе. В его рамках планируется строительство МФК площадью 4,5 млн кв. м. с жилой, офисной, рекреационно-развлекательной, образовательной зонами. «МКЖД обеспечит транспортную доступность Даниловского района с соседними Донским и Южнопортовым. С помощью Малого кольца жители смогут быстро и удобно перемещаться между районами, разделенными водными и железнодорожными путями», — говорит Мария Литинецкая.

Как пример перспективных площадок, где проект МКЖД окажет позитивное влияние на рынок недвижимости, Софья Лебедева из «Миэля» называет бывшие промзоны «Южный порт» и «Грайвороново». Из уже строящихся проектов она выделяет ЖК «Город на реке Тушино — 2018», River Park, «Ботанический сад», «Березовая аллея», «ТехноПарк», «Сердце столицы», Loft Park, «Хорошевский», «Измайлово Lane», ЖК «Золотая Звезда» (промзона «Соколиная гора»).

Как и в случае с новыми станциями метрополитена, открытие Малого кольца может привести к повышению стоимости квадратного метра в близлежащих новостройках, считают риелторы. «Квартиры на первичном рынке с учетом фактора МКЖД могут подняться в цене на 5–7%, но только в сегментах эконом и комфорт», — прогнозирует Ирина Доброхотова.

При этом Мария Литинецкая уточняет, что при формировании ценовой политики многие застройщики, как правило, изначально закладывают в стоимость своих жилых проектов транспортное преимущество. «Еще до официального открытия станций цены в близлежащих новостройках приближены к максимуму. Поэтому после запуска рост цен не очень значителен», — замечает она.

С учетом текущей ситуации на рынке жилья, как считает Татьяна Калюжнова, на рост цен рядом с Малым кольцом вообще не нужно рассчитывать. «Повышения цен по аналогии с тем, что происходило в районах появления новых веток метро в 2011–2013 годах, не будет, — говорит она. Тогда на рынке недвижимости была посткризисная оттепель, и спрос отреагировал на улучшение транспортной доступности. В результате рост цен там оказался значительно выше среднерыночного. Однако в текущих экономических условиях фактор новых транспортных коммуникаций может в лучшем случае поддержать спрос», — говорит аналитик.

Владимир Миронов