Госдума приняла во втором чтении проект о защите от «коттеджного рабства»
Госдума приняла во втором чтении резонансный проект, получивший неофициальное название закона о защите от «коттеджного рабства». Ко второму чтению в него поступило более 60 поправок, корректировки продолжатся и в третьем чтении. Все они касаются изменений в закон «О государственной регистрации недвижимости», связанных с общим имуществом в коттеджных поселках и расположенных в них земельных участках с общей инфраструктурой.
Что такое «коттеджное рабство»
Так называемое коттеджное рабство возникло еще в 1990-е годы и зачастую продолжается поныне, пишет«Российская газета». Оно связано в тем, что в российском законодательстве до сих пор отсутствует полноценное регулирование отношений внутри коттеджных поселков.
Например, у расположенных в пределах поселка дорог, инженерных коммуникаций и другой инфраструктуры могут быть разные собственники, которые порой доставляют жителям частных домов немало проблем. Они могут препятствовать доступу к их жилью, брать за проход деньги, вводить необоснованную плату за коммуникации и пр.
Есть и другие признаки «коттеджного рабства» — навязывание конкретной управляющей компании, невозможность выбора способа управления общим имуществом и в целом непонимание того, что именно в коттеджном поселке является общим имуществом его жителей. Для новых поселков решить эту проблему должен рассматриваемый сейчас в Госдуме законопроект.
Что предлагается в законопроекте
Понимание, что именно строится за городом
Как пояснил выступивший во время слушаний председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, еще до начала загородного строительства застройщик должен будет определить, что же именно он строит — жилой комплекс или же набор отдельных частных домов.
Этот момент в обязательном порядке должен быть отражен в градостроительной документации проекта, уточнил депутат. Если это будет жилой комплекс, сразу же, еще до строительства, должно быть определено, что входит в состав общего имущества:
- дороги;
- инженерные коммуникации;
- ограждения;
- КПП;
- прочая инфраструктура.
Запрет на продажу долевой собственности отдельно от личного участка
Как пояснил Пахомов, у покупателей право на общую долевую собственность будет возникать автоматически — с даты приобретения ими личных земельных участков. А доля в этом праве будет пропорциональна площади каждого из таких участков.
При этом продать долю в общем имуществе отдельно от собственного земельного участка будет нельзя. «Это означает, что новый поселок будет изначально формироваться по прозрачным правилам и покупатель будет об этом полностью осведомлен», — сказал Пахомов.
Решение главной проблемы «коттеджного рабства»
Законопроектом закрепляется право беспрепятственного и бесплатного доступа (проезде и проходе) к земельным участкам собственников по дорогам и проездам общего назначения.
Как пояснил депутат, это самая частая проблема, которую поднимают жители коттеджных поселков: дороги перегорожены шлагбаумами, введена пропускная система и платный проход. «Предлагаемым нами решением эта проблема раз и навсегда снимается», — сказал Пахомов.
Защита от навязывания застройщиком своей УК
Устраняется практика, когда застройщик самостоятельно устанавливает завышенные тарифы за пользование дорогами, парковкой. «Мы вводим такую норму, что человек платит только за то, чем пользуется», — сказал Пахомов.
Кроме того, жители получают самостоятельный выбор способа управления поселком, то есть общим имуществом. Варианта три:
- непосредственное управление;
- через товарищество собственников недвижимости (ТСН);
- или с привлечением управляющей организации.
«При этом если способ управления не выбран в установленный срок, то применяется непосредственное управление, что полностью защищает от навязывания застройщиком своей управляющей компании», — сказал Пахомов.
Защита от появления в поселке неожиданных объектов
Согласно законопроекту, изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка в пределах жилого комплекса можно будет только с согласия всех собственников. Как уточнил Пахомов, это прямая защита от появления рядом с жилыми домами автосервисов, хостелов или других объектов, которых там не должно быть.
«Все предложенные в законопроекте решения — это реальный защитный механизм от захватчиков имущества общего пользования и недобросовестных соседей», — сказал депутат.
Проблема с «коттеджным рабством» полностью не решится
Новый законопроект будет распространяться лишь на новые поселки и никак не затронет те, которые уже существуют.
По словам Сергея Пахомова, в старых поселках новый закон не позволит изъять дороги и инженерную инфраструктуру у их собственников и передать их жителям или ограничить плату за их использование.
Но это не значит, что такие проблемы не надо решать. Это задача законопроектов, которыми Госдума займется в последующем, уточнил депутат.
Еще одно «коттеджное рабство»
Иногда под термином «коттеджное рабство» понимается и другая ситуация — перекос в реализации программы комплексного развития территорий (КРТ), под которую могут попасть и земли, застроенные частными домами.
Как поясняли «РБК Недвижимости» эксперты, собственник земельного участка, попавшего под комплексное развитие территории, не вправе осуществлять его застройку до тех пор, пока не заключит с муниципалитетом договор о КРТ — с учетом обязательной последующей постройки там в том числе объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.
Однако иногда продажи участков застройщик открывает раньше, чем заключит такой договор. И тогда под угрозой запрета на строительство могут оказаться все покупатели, которые становятся заложниками ситуации.
