Ипотека или аренда: что выгоднее в новых экономических условиях

Фото: Юрий Смитюк/ТАСС

Аренда жилья в финансовом плане выигрышнее, чем приобретение квартиры в ипотеку. За счет разницы между арендной ставкой и ежемесячным платежом по кредиту в течение 20–30 лет можно накопить на 100%-ную оплату новой квартиры, подсчитали московские риелторы по просьбе «РБК-Недвижимости». Выгодными условия по ипотеке становятся в том случае, если у покупателя достаточно собственных средств, чтобы внести не менее 63–65% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Языком цифр

По итогам шести месяцев 2015 года средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в Москве, по данным риелторской компании Est-a-Tet, составил 5,8 млн руб. При такой цене размер ежемесячных выплат по ипотеке (по программе с субсидированной ставкой при первоначальном взносе от 20%) составит 49,5 тыс. руб. Если брать кредит в рамках стандартных ипотечных программ (с минимальной ставкой от 13,5% и первоначальным взносом от 15%), то размер ежемесячных выплат будет выше — 59,6 тыс. руб.

При этом в аренду однокомнатная квартира экономкласса в Москве в среднем сдается за 28–30 тыс. руб., комфорт-класса — за 35–38 тыс. руб. в месяц. Получается, что средний ежемесячный платеж по жилищному кредиту для однокомнатной квартиры больше средней арендной ставки как минимум на 21,6 тыс. руб. в месяц.

Аналогичные расчеты Est-a-Tet для двухкомнатных и трехкомнатных квартир показали, что ипотека вдвое дороже, чем аренда (см. таблицу).

Председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова рассмотрела ситуацию на конкретном примере однокомнатной квартиры в Медведково площадью 39 кв. м, за которую продавец просит 7 млн руб. «При первоначальном взносе в 30%, сроке кредитования в 20 лет и процентной ставке в 14% сумма платежа по кредиту составит 61 тыс. руб. в месяц. За 20 лет набежит переплата порядка 10 млн руб.», — подсчитала риелтор.

Стоимость найма той же квартиры, по ее словам, составляет примерно 30 тыс. руб. в месяц. То есть на ту сумму, которую человек переплачивает по ипотеке, он может снимать квартиру 28 лет. Взносы по ипотеке и арендная ставка будут сопоставимы только в том случае, если покупатель заплатит первоначальный взнос в размере 65%, следует из расчетов, приведенных Оксаной Вражновой.

К аналогичному выводу пришли риелторы компании «Инком-Недвижимость». «Наши расчеты показали, что ежемесячный платеж будет равен сумме арендной платы, если первоначальный взнос не меньше 63% от стоимости залогового имущества», — рассказал директор департамента вторичного жилья «Инком» Сергей Шлома.

Еще один пример разобрала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Для однокомнатной квартиры в пятиэтажном доме в районе Речного вокзала стоимостью 5,5 млн руб. ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет составит 57,3 тыс. руб. Аренда такой же «однушки» стоит не более 28 тыс. руб. Если разницу от потенциального ежемесячного платежа в размере 29 тыс. руб. откладывать, то за 30 лет накопится 10,4 млн руб. Неизвестно, как изменятся цены на жилье, однако гражданин избежит переплаты по процентам. А это 16,2 млн руб.», — делает вывод Ирина Доброхотова.

Расчеты могут корректироваться в случае, если ипотечные кредиты привлекаются при альтернативных (обменных) сделках, уточняют риелторы. «В рамках альтернативных схем, при которых вырученные средства за продажу прежней квартиры идут в качестве первоначального взноса за вновь приобретаемую, при досрочном погашении кредита заемщик может существенно сократить и сумму аннуитетного платежа, и сумму общей переплаты», — говорит Оксана Вражнова.

На вторичном рынке жилья, как отмечает Сергей Шлома, сейчас очень мало прямых ипотечных покупателей — не более 3–5%. Остальные — это участники альтернативных сделок, для которых ипотечный кредит является доплатой. В среднем они берут в кредит по ипотеке порядка 3,2 млн руб. При ставке 13,5% им ежемесячно нужно отдавать банку примерно 41,5 тыс. руб. при сроке кредитования 15 лет, 37,3 тыс. руб. — при сроке 25 лет. Это уже сопоставимо с арендой «однушки» комфорт-класса.

Менталитет побеждает арифметику

Финансовые потери — это не тот стимул, который может заставить российских покупателей отказаться от мечты иметь собственное жилье, уверены риелторы. «Специфика российского рынка существенно отличается от западного, где люди привыкли снимать жилье на протяжении всей жизни. У нас наличие и качество собственного жилья является критерием жизненного успеха и семейной стабильности еще с советских времен. Менталитет большинства россиян таков, что они отдают явное предпочтение ипотечным кредитам», — считает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Екатерина Артемова. Пока, по ее словам, аренда в нашей стране — это чаще всего вынужденная мера из-за невозможности купить отдельную квартиру даже с помощью ипотеки.

В Москве вопрос выбора между ипотекой и арендой квартиры нужно решать исключительно в индивидуальном порядке. «Однозначного ответа, что лучше — арендовать или брать кредит, быть не может. Все зависит от целей и жизненных возможностей каждого человека», — уверена Оксана Вражнова. «Для одного человека основополагающим фактором является наличие собственной квартиры, другому важно быть мобильным — менять дома, районы или города в зависимости от обстоятельств», — отмечает Екатерина Артемова.

Решение, как говорят риелторы, может быть продиктовано многими исходными условиями: временем, которое человек планирует жить в Москве, уровнем доходов и надежностью его источника, составом семьи и пр.

Владимир Миронов