Купить или продать: что будет с ценами на жилье после падения рубля
В начале августа официальный курс евро достиг максимума за последние пять месяцев, приблизившись к отметке 69 руб. Последний раз евро поднимался выше этого рубежа в марте 2015 года. Официальный курс доллара в августе также превысил отметку в 60 руб. (курс доллара на 5 августа установлен ЦБ на уровне 62,9 руб).
Рынок недвижимости пока никак не отреагировал на снижение курсов валют — обычно лаг реагирования составляет не менее двух месяцев. Редакция «РБК-Недвижимости» спросила у экспертов и участников рынка, что и когда делать с недвижимостью.
# 1. Что будет с ценами на жилье в связи с падением рубля?
# 2. Выгодно ли сейчас продавать квартиру?
# 3. Когда покупать квартиру (для жизни и, наоборот, в инвестиционных целях)? И где выгоднее покупать — на вторичном рынке (потому что есть скидки) или в новостройке (потому что есть субсидированная ипотека)?
«В настоящее время квартиру в Москве реально купить на 10–15% дешевле»
# 1. Ослабление рубля — это ключевой фактор, который не позволит исполниться сценариям о падении цены на жилье к концу года на 25–30%. По нашим оценкам, значительное количество потенциальных покупателей — людей, имеющих реальные потребности в решении жилищных вопросов — в настоящее время «сидит» в долларах в ожидании роста курса. Они хотят продать валюту на пике, чтобы с хорошим выигрышем прийти на рынок жилья. В этом есть своя логика. Как правило, на одной только разнице курсов такие покупатели получают возможность улучшить качество своего жилья: приобрести объект более высокого класса, с большим количеством комнат, лучшей локации и т. д.
Нас ожидает сравнительно кратковременный всплеск спроса, который поддержит рублевые цены на квартиры. Это уже случилось в конце прошлого года: тогда девальвация российской валюты стала подушкой безопасности для номинированного в рублях рынка жилья массовых сегментов.
# 2. Около 80% июльских продаж на московском вторичном рынке жилья прошли с дисконтом — за десять лет такого еще не было. Покупатели ждут скидок на уровне 10–15% от среднерыночной стоимости объекта. Сейчас рынок жив тем, что значительная часть продавцов принимает эти ожидания и принципиально готова к торгу. Другая часть надеется на осень — начало делового сезона. Не думаю, что осень окажется «золотой» и мы увидим рекордные скачки спроса и цен, ведь не исчезли фундаментальные причины сокращения числа покупателей: люди экономят, у них нет уверенности в стабильности своего материального положения. Другое дело, что уже сформировался определенный отложенный спрос, свою роль сыграет и сезонный фактор. К тому же есть тенденция к ослаблению рубля. Все это должно привести к оживлению на рынке жилья, хотя я предостерег бы продавцов от чрезмерно завышенных ожиданий по этому поводу.
# 3. Если у человека есть необходимость и возможность купить квартиру сейчас, то нужно это делать. Если откладывать сделку в ожидании гипотетической прибыли, можно не успеть воспользоваться желаемыми возможностями.
Сейчас возникла ситуация, когда потенциальные покупатели ждут «последнего вагона поезда», надеясь вскочить в него тогда, когда цены на жилье и ипотечные ставки будут предельно низкими. По сути, мы видим ту же игру на курсах — пусть не на валютных, но с такими же рисками. Любое оживление спроса чревато ухудшением рыночной конъюнктуры для покупателя. Прежде всего это выражается в сокращении наиболее привлекательных предложений и в категоричности продавцов при торге. В настоящее время квартиру в Москве реально купить на 10–15% дешевле, чем год назад, — по моим оценкам, это значимый аргумент для покупателя. Сегодня на рынке есть ряд потенциальных факторов, которые не позволят рублевым ценам опуститься существенно ниже.
«Надо не покупать, а искать»
# 1. Долларовый индекс стремительно падает, рублевый топчется на месте. Продавцы тянут до осени, надеясь на активизацию спроса. Мы считаем, что активизации не будет, поэтому осенью мы увидим снижение рублевых цен.
# 2. Да. В среднесрочной перспективе квартиры станут дешевле.
# 3. Надо не покупать, а искать. Нужно отслеживать рынок, и при появлении интересных предложений с хорошими скидками сразу заключать сделку. Если же продавцы продолжат удерживать неадекватные цены, то останется только ждать.
«Рынок сейчас находится на ценовом дне»
# 1. Из-за ослабления рубля цены растут на все — от хлеба до автомобилей. Дешевеет только недвижимость. Основная проблема в том, что резкое ослабление национальной валюты заставляет даже тех покупателей, кто имеет сумму, достаточную для покупки квартиры, занимать выжидательную позицию. Люди боятся тратить деньги из-за того, что сбережения в валюте позволяют им получать доход, не предпринимая никаких действий. При этом ценники на первичном рынке практически не растут, на вторичном рынке частные продавцы предоставляют скидки.
На первичном рынке единственной возможностью дать покупателям сигнал о том, что цены на недвижимость не могут держаться на одном уровне бесконечно, остается привязка к условной валюте, курс которой будет индексироваться в соответствии с курсом доллара ЦБ. Возможно, некоторые девелоперы в элитном и бизнес-классе попробуют привязать свои прайс-листы не к доллару или евро, а к условным единицам, которые не будут указываться в публичных источниках.
# 2. Для продавца на вторичном рынке сейчас неплохое время для продажи — если, конечно, удастся найти покупателя на квартиру без дисконта или с небольшой скидкой. Это будет непросто: на вторичный рынок готовы вернуться продавцы, которые хотят продать квартиру за валюту в надежде на дальнейшее ослабление рубля.
# 3. Для покупателя квартиры сейчас самое время требовать ощутимых скидок и преференций. Их можно получить: в настоящий момент рынок находится на ценовом дне из-за низкого спроса и сезонного фактора.
«Сейчас много залоговых квартир, которые продаются с большим дисконтом»
# 1. Если говорить о вторичной недвижимости, то будет еще некоторая коррекция стоимости — по крайней мере до того момента, когда собственники начнут снимать объекты с продажи. Мы уже наблюдаем такое последствие падения стоимости: собственники просто не готовы продавать жилье настолько дешево.
# 2. Продажу лучше отложить хотя бы до конца осени. Сейчас на рынке очень мало покупателей. Те, что есть, ищут самые дешевые объекты, но даже найдя такую квартиру, покупатели начинают торговаться и требовать скидок.
# 3. Покупку квартиры для жизни лучше осуществить сейчас: в существующих условиях прогнозировать поведение рынка сложно, есть вероятность, что выбор квартир будет очень маленьким, а цены не будут привлекательными. Покупать квартиру для жизни лучше на вторичном рынке. Сейчас много залоговых квартир, которые продаются с большим дисконтом.
«До конца лета каких-то глобальных изменений цен, вероятно, не случится»
# 1. Цены на рынке недвижимости уже стали рублевыми: в комфорт- и экономсегментах это произошло давно, в бизнес-классе сравнительно недавно. Тенденция будет усиливаться: по нашим прогнозам, доля номинированных в валюте объектов продолжит сокращаться. Корректировка курса национальной валюты для владельцев рублевых накоплений особой роли не сыграла, так как цены на рублевые объекты пока остаются без изменений. При этом долларовые объекты для таких покупателей стали менее доступны.
Что касается владельцев долларовых накоплений, то они могут выгодно вложить их в недвижимость в связи с очередным падением рубля. Для них возникает возможность приобрести долларовый объект с большим дисконтом в связи с летними скидками либо обменять деньги на национальную валюту и купить квартиру на более выгодных условиях.
Безусловно, сегодня лучше приобретать рублевые объекты. Вопрос с долларовой недвижимостью, все еще встречающейся на рынке, до сих пор остается открытым: продавцы не хотят терять в деньгах, а покупатели не понимают, почему они должны переплачивать. В такой ситуации и покупателям, и продавцам долларовой недвижимости предстоят трудные переговоры, в результате которых к завершению сделки могут привести лишь дисконты, фактически равные размеру падения рубля.
Мы не ожидаем глобального изменения цен до конца лета. В сентябре можно прогнозировать рост рублевых цен на недвижимость. С одной стороны, закончится отпускной период, после которого в города вернутся и продавцы, и покупатели — на это отреагирует динамичный рынок московской элитной недвижимости. С другой стороны, застройщикам придется покрывать расходы, связанные с импортными материалами.
# 2. Продажа квартиры — это длительный процесс, на элитном рынке он порой занимает до года. Мы считаем, что объект можно выставлять на продажу уже сейчас. При правильном ценообразовании можно будет закрыть сделку с желаемыми условиями уже осенью, когда основные покупатели вернутся из отпусков.
# 3. Покупать квартиру лучше сейчас — пока действуют летние скидки, а на рынке наблюдается затишье. Первичные объекты наиболее выгодны, поскольку основная масса застройщиков предпочитает рублевые цены. К тому же у девелоперов есть продажный план, который им нужно выполнять: благодаря этому скидки на объекты первичного рынка могут приятно удивлять. Что касается вторичного рынка, то выгодно приобрести квартиру можно будет только у того продавца, которому срочно понадобятся деньги.
«Пик активности случится тогда, когда курс доллара достигнет отметки 70 руб.»
# 1. В разных сегментах рынка ситуация будет развиваться по-разному. На квартиры экономкласса цены незначительно вырастут. На рынке элитного и бизнес-жилья ожидается снижение — во многом из-за того, что цены здесь по-прежнему номинированы в долларах. Покупатели с валютными капиталами начнут активно искать недвижимость, которая раньше стоила $1 млн, а теперь подешевела вдвое.
Те девелоперы, которые успели отреагировать на скачок курса в конце прошлого года, завоевали покупателей переходом в рубли. Те, кто не успел, в ближайшее время постараются взять реванш на волне укрепления доллара. Те, у кого цены в валюте, будут переводить их в рубли и фиксировать по привлекательному для покупателя курсу, таким образом корректируя цены.
# 2. Сейчас хорошее время для продаж с точки зрения застройщиков. Вероятнее всего, средства, заложенные в проекты, были номинированы в рублях — так же как и кредиты, которые брались в банках. Спрос на доступные продукты остается устойчивым, поэтому застройщик ничего не теряет, даже когда смело управляет ценой предложения. На вторичном рынке единственным стимулом для продавца остается исключительно необходимость реализовать свою недвижимость.
# 3. Можно выделить наиболее выгодные ниши. Покупать недвижимость в долларах в целом не особенно выгодно, если только не найдется дом, который в прошлом году стоил $1 млн, а теперь предлагается за $500 тыс. Такое предложение есть преимущественно на первичном рынке бизнес-класса. По нашим оценкам, для долларовых покупателей пик активности случится тогда, когда курс доллара достигнет отметки 70 руб.
Тем, у кого накопления в рублях, выгоднее осуществить покупку на рынке экономкласса. Пожалуй, там можно говорить об инвестициях. Если доллар будет расти, то застройщики повысят цены, реагируя на спрос. Спрос же обусловлен тем, что в массовом сегменте идут активные продажи. Интерес покупателей подпитывается перспективой получить хорошую площадь в 5–10 км от Москвы по вполне демократичной цене в 3–5 млн руб. Такие продукты достаточно ликвидны — особенно если учесть, что цены на недвижимость будут расти пропорционально растущему курсу.
Подготовил Игнат Бушухин
Точка зрения авторов, статьи и точки зрения которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
