В 2015 году в Москве запустят рекордно низкое количество элитных проектов
В Москве по итогам года прогнозируется рекордно низкое количество новых элитных проектов после кризиса 2008 года. Застройщики придерживают реализацию новостроек в дорогом сегменте, реагируя на падение покупательского спроса, снижение цен на недвижимость, валютные колебания и неблагоприятную экономическую и геополитическую ситуацию в целом. По оценкам игроков рынка, в 2015 году на рынок выйдет пять-шесть проектов, что более чем в два раза ниже показателей прошлого года (13 новостроек).
Если в 2013 году на рынок элитной недвижимости, по данным консалтинговой компании Knight Frank, вышло 15 проектов, а в прошлом — 13, то в 2015 году продажи открыты только в трех: «Рахманинов», «Резиденция во Всеволожском» и ЖК Palazzo. Выход на рынок еще одного проекта (ЖК «Воробьев дом») девелопер предположительно объявит на следующей неделе — риелторская компания Est-a-Tet уже анонсировала старт продаж. Однако в консалтинговой компании Kalinka Group не относят этот проект к премиальному сегменту.
Риелтор элитной недвижимости крупного агентства недвижимости сообщил «РБК-Недвижимости» на условиях анонимности, что на рынке есть еще один проект в районе Остоженки, в Коробейниковом переулке, но продажи в нем ведутся в закрытом режиме — официально на рынок он не поступал. «Есть еще ряд проектов, которые, скорее всего, будут выведены в продажу в этом году, — говорит исполнительный директор международной консалтинговой компании Марина Котова. — Однако в любом случае количество и качество предложения будет значительно меньше по сравнению с прошлым годом».
Сейчас с учетом кризиса большинство девелоперов не спешат размораживать проекты. «Тем более что покупатель голосует рублем за готовые проекты на вторичном рынке, — говорит Марина Котова. — Небольшое количество проектов в этом году — это следствие консервации проектов в премиум-сегменте в периоды двух последних кризисов: конца нулевых и текущего». В том числе, таким образом, они искусственно ограничивают предложение. Искусственное ограничение предложения идет на пользу рынку, считает Мария Котова. «Это создает предпосылки для повышения его качества и регулирует ценообразование. Из-за ограничений стоимость квадратного метра растет динамичнее», — поясняет эксперт.
Всего на первичном рынке элитных новостроек Москвы в мае, по данным консалтинговой компании Kalinka Group, предлагалось около 1600 квартир/апартаментов в 45 объектах. При этом существенного прироста предложения в этом году не ожидается, прогнозируют в компании.
Ввод элитных проектов в 2014-2015 гг. Источник: Knight Frank Research, 2015
|
|
Название |
Адрес |
|---|---|---|
|
|
||
| 2014 | ||
|
1 |
ЖК «СоветникЪ» |
Дмитровка Б. ул., д.7/5с2 |
|
2 |
ЖК «Дом на Добрынинской» |
Добрынинский 1-й пер., д.8 |
|
3 |
ЖК «Клубный дом на Котельнической» |
Котельнический 4-й пер., вл. 3 |
|
4 |
ЖК «Пречистенская слобода» |
Левшинский М. пер., д.10 |
|
5 |
ЖК «Лесной дом» |
Новолесная ул., д. 4 |
|
6 |
ЖК Palazzo |
Остоженка ул., д.12 |
|
7 |
ЖК «Полянка 44» |
Полянка ул., д.44 |
|
8 |
ЖК Red Side |
Сергея Макеева ул., д.9 |
|
9 |
ЖК «Театральный дом» |
Поварская ул., д.8 |
|
10 |
ЖК Balchug Viewpoint |
Садовническая наб., вл. 3-7 |
|
11 |
ЖК Balchug Residence |
Садовническая ул., вл. 31 |
|
12 |
ЖК «Рассвет» |
Столярный пер., д.3 |
|
13 |
ЖК «НегоцiантЪ» |
Якиманка Б. ул., д.2 |
|
2015 |
||
|
1 |
ЖК «Воробьев дом» |
Воробьевское ш., д. 4 |
|
2 |
ЖК «Резиденция на Всеволожском» |
Всеволожский пер., д. 5 |
|
3 |
ЖК «Рахманинов» |
Кисловский М. пер., д. 3 |
|
4 |
ЖК Palazzo Imperiale |
Щетининский пер., д. 4/2,3 |
Количество проданных премиальных объектов по итогам мая к апрелю сократилось почти на треть. По данным Kalinka Group, на первичном рынке заключено 35 сделок, что на 32,7% ниже апрельских продаж и на 20% меньше, чем годом ранее. В целом за пять месяцев текущего года количество сделок по первичной «элитке» упало на 8,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Реальные сделки заключались только в некоторых проектах с продуманной концепцией, широким выбором квартир и сравнительно демократичными рублевыми ценами», — отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Отчасти, по ее словам, это обусловлено тем, что потенциал спроса был реализован во время ажиотажа конца 2014 года.
Появление новых проектов, которые сейчас находятся на «бумажной» стадии, участники рынка ожидают в 2016-м — начале 2017 года. «Пока разрабатываются проекты, решаются вопросы юридического и бюрократического характера, пройдет еще год-полтора, — комментирует Мария Литинецкая. — Возможно, к тому времени, когда у застройщиков будут готовы к выходу на рынок новые предложения, он уже восстановится».
Сейчас ситуация в целом соответствует прогнозам, которые давали риелторы в начале года. Как предполагала ранее директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова, выход новых проектов в 2015 году маловероятен из-за повышенных финансовых рисков, возникающих у девелоперов в связи с их реализацией.
|
Золотые метры
Средняя цена квадратного метра в элитных новостройках Москвы на начало июня, по данным агентства элитной недвижимости IntermarkSavills, составила $16 тыс. (для апартаментов — $14,1 тыс., для квартир — $18,3 тыс.). За год средняя цена в долларах снизилась на 18%. При этом выросла на 22% в рублях. «Однако нужно учесть, что средняя цена предложения примерно на 25% выше цены реальных сделок, — отмечает управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин. Покупатели в большинстве своем выбирают не самые дорогие варианты, а также получают скидки к официальным ценам застройщиков». То есть в среднем реальная цена сделки сейчас составляет $12 тыс. за кв. м, это на $2,1 тыс. меньше показателя прошлого года.
В наиболее успешных премиальных проектах, которые продаются за рубли, в мае стоимость квадратного метра, по словам директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Романа Попова, увеличилась на 8–10%. Впервые с января 2015 года, по данным риелтора, зафиксирован рост цен и в ряде долларовых проектов.
В Москве элитная недвижимость по отношению к минимальным кризисным значениям середины 2009 года, по данным Knight Frank, подорожала на 61%, тогда как средняя цена в массовом сегменте увеличилась лишь на 8,3%. «Впрочем, это в русле глобальных тенденций, — замечает Марина Котова. — Стоимость премиальной недвижимости в мире за аналогичный отрезок времени выросла на 38%, жилья более низких классов в общей сложности лишь на 14%».
|
Что появится на рынке элитного жилья Москвы в 2015 году
«Резиденция на Всеволожском»
Застройщик: «Лидер-Инвест»
Площадь двухсекционного шестиэтажного дома во Всеволожском переулке составит около 8,5 тыс. кв. м. Здание рассчитано на 21 квартиру. На втором — пятом этажах дома расположены квартиры площадью 104–200 кв. м. Последний этаж занимают три пентхауса площадью 200–250 кв. м. Окончание строительства запланировано на третий квартал 2016 года.
Объем инвестиций, согласно проектной документации, составит около 1,5 млрд руб.
По данным компании IntermarkSavills, минимальная стоимость квадратного метра в районе Остоженки на первичном рынке в премиум-сегменте составляет $14 тыс., максимальная — около $50 тыс.
Клубный дом «Рахманинов»
KM Development
В семиэтажном клубном доме премиум-класса «Рахманинов» в Малом Кисловском переулке продается 33 квартиры площадью от 48,4 до 166 кв.м. Проект реконструкции исторического особняка, в котором были сохранены уникальные фасады, вышел на рынок весной этого года.
ЖК Palazzo
Девелопер Forum Properties
Дом строится в районе Якиманка в историческом окружении. Здесь появится особняк премиум-класса в неоклассическом стиле по мотивам итальянской архитектуры. Клубный дом рассчитан на 22 квартиры. Высота потолков в жилых помещениях — 3, 6 м. В центре комплекса находится благоустроенный открытый внутренний двор.
Другие проекты, которые могут выйти на рынок, риелторы не называют, ссылаясь на то, что девелоперы пока до конца не определились с планами их выхода на рынок. В их числе могут быть те, выход которых анонсировался в прежние годы, но пока так и не состоялся. В частности, это ЖК Кomsomolsky De Luxe от компании «Дон-Строй», проекты на Фрунзенской набережной («Экспострой») и в Большом Саввинском переулке («Гардекс»).
ЖК «Воробьев дом»
MR Group
Объект расположен вблизи природного заказника «Воробьевы горы» в парковой зоне. Постройка состоит из трех зданий (5–16 этажей), объединенных общим стилобатом. Здесь продаются квартиры с каминами площадью от 50 до 250 кв. м и пентхаусы с собственными террасами. Паркинг — подземный двухуровневый на 285 машино-мест. На придомовой территории обустроены пешеходные зоны. Инфраструктура комплекса включает фитнес-центры, гольф-клуб, рестораны, супермаркеты, бытовые сервисы, детский досуговый центр.
О старте продаж в элитном жилом комплексе «Воробьев дом» было объявлено в конце мая.
По данным MR Group, инвестиции в проект, который возводится на месте бывшей офисно-административной застройки 90-х годов составят около 5 млрд руб.
Владимир Миронов