5 экспертов: а есть ли кризис на рынке недвижимости?

Фото: Depositphotos/mayatnik63

Редакция «РБК-Недвижимости» задала пяти участникам рынка одинаковые вопросы о кризисе. По словам экспертов, он все-таки есть.

Вопросы экспертам:

1. Каковы перспективы рынка недвижимости Московского региона? Других регионов России?
2. Какое жилье сейчас особенно востребовано и будет востребовано в ближайший год?
3. Как вы оцениваете текущие продажи?
4. Как вы оцениваете ситуацию в стране с точки зрения развития девелоперского бизнеса?
5. Начинаете ли вы новые проекты или будете ждать лучших времен?

– В начале 2015 года на рынке недвижимости Москвы и Московского региона сохранилась тенденция высоких продаж, заданная ажиотажным спросом декабря 2014 года. На данный момент наблюдается падение спроса на жилье на 30%. Мы прогнозируем, что до конца года спрос упадет еще до трех раз по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Самые перспективные и востребованные проекты в Москве в ближайший год – это жилые комплексы эконом- или комфорт-класса, которые находятся рядом с линией метро или в уникальных природных локациях, с развитой инфраструктурой, в высокой стадии готовности, стоимостью 140–200 тыс. руб. за кв. м. Перестанут пользоваться спросом проекты в начальной стадии реализации, а также объекты, которые граничат с промышленными зонами без развитой социальной инфраструктуры и находятся в удалении более чем на 10 минут от станций метро или иных транспортно-пересадочных артерий.

Если говорить о региональном рынке, то там спрос на недвижимость упадет еще сильнее, чем в столице. Покупать станут готовые проекты эконом- и комфорт-класса, падение в сегменте недвижимости бизнес-класса будет наиболее заметно. Стоимость на объекты элитной недвижимости снизилась в долларовом эквиваленте в два раза и продолжает падать, но в этом сегменте не ожидается резких колебаний спроса, так как он стабильно невысок. В целом объем предложений на рынке будет расти, а спрос падать. Несмотря на то что авральный спрос, характерный для конца 2014 года, уже закончился, люди продолжают вкладывать свои сбережения в недвижимость, так как пока эта отрасль является самой привлекательной для инвестиций.

Благодаря возникшим экономическим условиям перед московскими девелоперами открываются новые возможности. Многие ранее дорогостоящие земельные активы сейчас находятся в стадии переоценки, из-за недостатка ликвидности на рынке собственники готовы отдавать перспективные участки по доступной цене. Градостроительный процесс становится более предсказуемым и прозрачным, ускоряется процесс получения разрешительной документации для строительства – это существенно снижает нагрузку на девелопмент. К сожалению,  инвестиционный климат и падение спроса пока не позволят развивать строительный бизнес в регионах.

В феврале мы презентовали широкой аудитории свой проект «Группа Родина», который будет работать уже в новых экономических условиях. Основным направлением бизнеса станет создание инновационных жилых кластеров. Кроме жилой недвижимости в такие комплексы будет входить образовательная и спортивная инфраструктура, а также авторские школы искусств под управлением выдающихся деятелей российского образования, спорта и культуры. Мы уверены в востребованности продукта на рынке, ведь наши жилые кластеры дают возможность родителям рядом с домом создать максимально комфортные условия для полноценного развития детей.

– После ажиотажного спроса на квартиры в Подмосковье в конце прошлого года наблюдается некоторый спад покупательской активности, но при этом заметна нехватка предложения в сегменте недорогой недвижимости. Курс доллара и евро постепенно стабилизируется, уже нет таких «качелей», как в конце прошлого года, поэтому есть все предпосылки для возвращения спроса.

На фоне снижения объемов предложения в ближайшее время возможно даже ожидать дефицит предложения на рынке первичного жилья, особенно в объектах экономкласса. Недаром аналитики фиксируют рост цен именно в этом сегменте.

Что касается других регионов России, здесь очевидна прямая зависимость от ставки ипотечного кредитования – в связи с ростом ставки доля ипотечных сделок значительна сократилась. Но так как в настоящий момент ЦБ РФ начал постепенно снижать процентную ставку, возможно, спрос начнет стабилизироваться. И конечно, в целом весенний рынок традиционно активизируется по сравнению с зимой.

Квартиры в почти достроенных домах, в новостройках в пределах 5–10 км от Москвы, а также в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой сегодня наиболее привлекательный вариант для покупателей. Прежде всего это оптимальный финансовый инструмент для тех, кто стремится приумножить свои средства. Низкая стартовая цена квадратного метра к окончанию строительства может увеличиться до 50%, а стоимость самих квартир почти вдвое ниже, чем в подобных московских жилых комплексах. В частности, в Мытищах, где компания «Региондевелопмент» реализует проект «Квартал 9–18». В нашем проекте средняя стоимость квадратного метра сейчас, когда объект находится уже на завершающей стадии, составляет 109 тыс. руб., а спрос по-прежнему остается на достаточно высоком уровне. По оценке наших аналитиков, в ближайшей перспективе рынок недвижимости Мытищ может стать одним из самых инвестиционно-привлекательных в Московском регионе.

Помимо многоквартирных жилых комплексов, особенно востребованы малоэтажные коттеджные поселки эконом- и бизнес-класса, расположенные в ближайшем Подмосковье. Они отличаются высоким уровнем комфорта за счет небольшой плотности населения и развитой инфраструктуры, а также доступной ценой.

Мы ожидаем весеннего всплеска покупательской активности, обусловленного снижением ипотечных ставок и высокой стадией готовности проекта.

Мне не по душе апокалиптические прогнозы. На мой взгляд, уже тот факт, что ипотека возвращается к рубежам 12%, показывает жизнестойкость рынка недвижимости. Уход с рынка ряда девелоперов – это, прежде всего, уход слабых игроков и проектов низкого качества. Если курс рубля будет продолжать укрепляться, ипотечное кредитование возобновится, то и показатели спроса могут выйти на уровень докризисного периода. А это, в свою очередь, может вызвать увеличение цен на 15–20% за год, что внушает оптимизм и стимулирует дальнейшее развитие девелоперского бизнеса.

– Московский регион и в особенности площадки в пределах старой Москвы по-прежнему остаются наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций в жилую недвижимость. Поэтому перспективны будут проекты в пешей доступности от метро и с уникальными потребительскими характеристиками – с собственной инфраструктурой, расположенные у реки или парка, с панорамными видами и так далее. На сегодняшний день таких проектов не много (не более 10-15% в старой Москве строятся у метро), один из новых масштабных КОТов – «Город на реке Тушино-2018». Он сочетает в себе практически все ключевые преимущества, чтобы быть востребованным даже в кризис. Это уже продемонстрировали первые продажи – интерес к проекту со стороны покупателей крайне высокий. 

Что касается продаж в целом, то сегодня мы ожидаем роста числа ипотечных сделок – благодаря субсидированным ставкам по программам «Ипотека с господдержкой». Программы стартовали 18 марта, ставки, в зависимости от банков, варьируются от 11,55% до 13%. Благодаря этому у нас количество заявок на ипотеку уже выросло процентов на 70 по сравнению с январем и февралем. В общем объеме продаж ипотека вновь может достичь отметки в 30-40%. Это способно поддержать рынок новостроек на достойном уровне. Кроме того, по-прежнему немало покупателей, готовых к 100%-й оплате. Сложился и спрос со стороны участников программы «Военная ипотека» - нам есть, что им предложить. 

Как мы увидели в ходе The Best Russian Day, девелоперы, консультанты, брокеры вовсе не намерены опустить руки. Наоборот, все готовы к более плотной, интенсивной работе в новых условиях. Многие уже выработали антикризисные стратегии развития бизнеса, разрабатывают и запускают не только новые программы по реализации жилья, но и не боятся выводить на рынок новые проекты. Поэтому очевидно, 2015-й год нужно не просто «переждать», – его нужно прожить в движении. Кризис – это возможности.

– Потенциальный спрос Московского региона остается очень высоким. Треть семей не удовлетворены своими жилищными условиями и хотели бы их улучшить. Плюс к этому покупателей из других регионов России, для которых Москва и Московская область остаются желанным местом проживания из-за более высокого уровня жизни, лучшей обеспеченности социальной и коммерческой инфраструктурой, привлекают также рабочие места, культурная жизнь, возможности образования и так далее. Поэтому потенциал для девелопмента в долгосрочной и даже среднесрочной перспективе огромен. Сегодня мы наблюдаем снижение активности рынка вслед за сокращением платежеспособного спроса.

Всегда отмечался самый высокий спрос в экономклассе, где сохранился дефицит предложения, особенно в Москве. В периоды снижения активности на рынке покупатели становятся более требовательными, в том числе к бюджету покупки квартиры. Сегодня клиент выбирает не только построенные объекты, но и квартиры во вновь стартовавших проектах с адекватным ценообразованием и сбалансированной концептуальной проработкой. Яркий тому пример – проект «Город на реке Тушино-2018», где за месяц до открытия продаж забронировано более 10% квартир.

В первом квартале произошло снижение продаж на 20–30%. С восстановлением рынка ипотеки наметилась тенденция роста покупательской активности и продаж. Но сейчас не каждый покупатель спешит брать ипотечный кредит, поскольку не у всех есть уверенность в завтрашнем дне –  спад в экономике сопровождается сокращением персонала и зарплат. Но есть и те, кто выиграл от девальвации рубля, то есть те, кто в прошлом году предпочел ему сбережения в иностранной валюте. Теперь, неплохо заработав, с укреплением  рубля они возвращаются на рынок недвижимости.

Прошлый год стал рекордным по объему ввода жилья в РФ, превысив показатели  времен СССР. В этом году подобного ждать не стоит, но совместные усилия девелоперов и государства позволят минимизировать спад в отрасли.

Да и один успешный пример я уже приводил. В ближайшее время откроются продажи в ряде новых проектов, которые мы будем реализовывать, также продолжаем работать с нашими партнерами по разработке новых площадок.

– Разумеется, основным локомотивом развития девелоперского рынка является Московский регион, и качественное жилье в столице и городах-спутниках не утратит своей популярности. Но, помимо этого главного центра притяжения покупателей недвижимости, наиболее перспективными, на наш взгляд, сегодня являются города-миллионники. В крупных городах строительная отрасль наращивает обороты, подтягиваясь вслед за Москвой, и одной из причин стабильного спроса на недвижимость являются активные миграционные потоки. В качестве примера можно привести Новосибирск, который стал одним из наиболее привлекательных городов по качеству жизни: объемы ввода нового жилья в городе растут в среднем на 5% в год и при этом полностью поглощаются рынком. По нашим оценкам, около трети всех новостроек города сегодня покупают жители соседних регионов.

Конечно, в сложившейся рыночной ситуации рассчитывать на высокий покупательский спрос не стоит, но проекты с продуманной концепцией и удачной локацией все же будут востребованы. Предполагаем, что отрицательная динамика по сделкам купли/продажи сохранится до четвертого квартала текущего года, а осенью рынок оживет. Мы изначально прогнозировали падение объема сделок на 20–25% в Московском регионе и до 40% на региональных рынках, и, к сожалению, жизнь подтверждает наши прогнозы. При этом рынок жилой недвижимости сейчас остается более-менее живым направлением в девелопменте по сравнению с плачевной ситуацией в других сегментах.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции