Прощай, доллар: московская "элитка" переходит на рубли

Фото: Depositphotos/Paha_L

Традиционно стоимость "элитки" в Москве фиксировалась в долларах.Сейчас эта ситуация только отпугивает покупателей и не дает понимания очищенной рублевой стоимости для аналитиков, так как многие объекты номинированы в валюте, но по курсу ниже ЦБ.

Большинство застройщиков готовы перейти на рублевые цены и конвертировать деньги покупателей в "квадраты" по курсу выгоднее, чем у ЦБ, отмечает управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.

По его словам, сейчас сделки идут в основном в рублевых проектах. Это выгоднее и понятно покупателям. Например, валютные скачки за день могли составлять до 2 руб. В сделке за 1 млн - это разница в 200 тыс. руб.

На декабрь в Москве продажи в 23 новостройках идут в долларах, в 21 проекте - в рублях. Анализ сделок за этот год, проведенный компанией IntermarkSavills, показывает, что спрос перешел в рублевые проекты. Если в I-III кварталах 2014г. (364 сделки) 69% сделок было совершено в рублях, а 31% в долларах, то уже в IV квартале - 87% в рублях и только 13% в валюте.

В декабре средняя цена проектов в долларах - 23 730 за 1 кв. м, в рублях - 505 000 за 1 кв. м (около 9500 долл. за 1 кв. м).

Динамика средних цен на рынке новостроек премиум-класса в 2014г.

(Фото: IntermarkSavills)

В то же время резкое падение рубля относительно иностранных валют сделали элитную недвижимости Москвы более доступной для состоятельных граждан. Полмиллиона долларов снова стали "входным билетом" на рынок дорогих новостроек, как в 2010г. По данным компании IntermarkSavills, в столице таких цен не наблюдалось с окончания прошлого кризиса. Правда, сейчас подобных предложений не много - в IV квартале 2014г. в бюджете до 0,5 млн долл. всего 2% из выставленных на продажу 1,8 тыс. элитных квартир и апартаментов.

Вторичная недвижимость

Если говорить об элитных квартирах на вторичном рынке, то ситуация здесь несколько отличается от новостроек. У каждой квартиры свой собственник с индивидуальными представлениями о ситуации на рынке, ценах и т. д. "Это рынок не профессионалов. Поэтому часто рыночная ситуация отражается на ценах в данном сегменте с задержкой в три-четыре месяца", - говорит управляющий партнер агентства элитной недвижимости Contact Real Estate Денис Попов.

В этом сегменте, по данным Contact Real Estate, за 11 месяцев 2014г. (относительно соответствующего периода 2014г.) отмечается снижение среднего бюджета сделок на 21,1%, покупатели также предпочитают квартиры меньшей площади, а средняя цена 1 кв. м в долларах упала на 11,5%.

Что изменилось на вторичном рынке элитной недвижимости Москвы

Данные Contact Real Estate

Риэлторы отмечают, что в отличие от новостроек, где в большинстве цены номинированы в рублях, на вторичке 80% предложения выставлено в долларах. "Но это все условно - курс, установленный собственником, обычно ниже курса ЦБ. Как правило, цены в долларах остались на уровне лета этого года, - рассказал Денис Попов. - У собственников, которые не скорректировали цены, сделок практически нет".

По его мнению, кризис сейчас дает и новые возможности для тех, кто успел конвертировать сбережения в валюту по выгодному курсу - элитное жилье упало в цене.

Аренда со скидкой

Сейчас практически все арендодатели высокобюджетных квартир готовы идти на уступки. Риэлторы отмечают беспрецедентные случаи скидок во время торгов. Начиная с конца лета 2014г., когда курсовые колебания стали более значительными, почти каждый четвертый собственник (23%) принял решение о снижении цены на свой объект (корректировка цен была в диапазоне от 10% до 20% от первоначальной цены) или фиксации стоимости аренды в рублях, заметила тенденцию руководитель департамента по работе с собственниками IntermarkSavills Елена Куликова.

Однако, несмотря на валютные колебания, некоторые собственники элитных квартир в Москве по-прежнему фиксируют ставки аренды в долларах. Поэтому падение цен в официальной статистике не так сильно отражается. По данным IntermarkSavills, средний бюджет аренды за 2014г. сократился на 6% по всему рынку. В то же время при заключении договора все чаще устанавливают валютный коридор, говорит директор департамента аренды компании Blackwood Лия Берианидзе.

Квартиры с арендой выше 10 тыс. долл. в месяц по-прежнему фиксируются в валюте, но некоторые собственники уже готовы идти на скидки в 30-40%, говорит руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости, Knight Frank Ольга Тараканова.

С мнением эксперта согласна и Елена Куликова,. По ее словам, долларовая цена была снижена на многие объекты (есть случаи снижения до 40%), но в то же время собственники, которые не спешат со сдачей, держат высокие ставки на свои предложения.

По ее словам, в бюджете до 300 тыс. руб. в месяц цены фиксируются обычно в рублях, поэтому скидки в этом сегменте не такие значительные, но некоторые собственники готовы уступить 10-15%.

Чем 2014 год отличается от кризиса 2008-го

В компании Tweed сравнили ситуацию на рынке сейчас и в прошлый кризисный период. В 2008г., по оценкам аналитиков компании, спрос на первичном рынке практически отсутствовал. Цены на вторичное жилье упали до 50%. Стройки были заморожены. Покупки делались на вторичном рынке.

Основные отличия на рынке первичной городской недвижимости в период кризиса 2008-2009 гг. от периода кризиса 2014г.

Данные Tweed

В 2008-2009 гг. наиболее востребованные среди потенциальных покупателей бюджеты - менее 1 млн долл. и 1-2 млн. долл. - составляли менее четверти всего объема предложений. Спрос на первичном рынке практически отсутствовал, сделки велись в основном на вторичке.

Предложенные объемы площадей объектов в 2014г. в большой степени соответствуют спросу - менее 150 кв. м. В то время как в 2008-2009 гг. более двух третей предложений составляли квартиры больших площадей - более 150 кв. м, что не соответствовало спросу.

В 2014г. основные покупки делались на первичном рынке, так как цены на ряд объектов установлены в рублях. Девелоперы готовы уступить до 10-15%. Многие не хотят продавать квартиры по нынешним ценам и готовы придержать их, отмечает управляющий партнер компании Tweed Ирина Могилатова.

Сергей Велесевич