Купить квартиру в новостройке: как проверить надежность застройщика

Несмотря на все попытки государства защитить интересы участников договоров долевого строительства, проблема обманутых дольщиков по-прежнему остается актуальной. В ситуации, когда законы не работают полноценно, заботиться о своей финансовой и имущественной безопасности приходится самим гражданам, проводя самостоятельное исследование всех аспектов, связанных с будущей покупкой. Один из основных критериев, на который специалисты призывают смотреть, - репутация застройщика. Но при этом всегда возникает вопрос: а нельзя ли конкретнее?

Проверенный метод

Вообще, специалисты считают, что сейчас существует достаточно широкий выбор способов для проверки благонадежности девелопера. "Покупатель имеет право ознакомиться с бухгалтерскими балансами, годовыми отчетами, аудиторским отчетом - если в балансе есть задолженность, возможно, у застройщика не окажется средств на продолжение строительства", - считает генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов. В открытом доступе должна быть размещена проектная декларация, содержащая сведения о новостройке и земельном участке, а также представлено заключение Госэкспертизы, подтверждающее соответствие проекта всем установленным нормативам и техническим регламентам. Данные о земельном участке проверяются на сайте Росреестра по кадастровому номеру.

Заместитель руководителя юридического департамента компании "НДВ-Недвижимость" Владимир Зимохин предлагает разделить критерии проверки на формальные и неформальные. К первым он относит: наличие оформления земельного участка под строительство новостройки, способ реализации квартир и определение сроков сдачи дома, страхование ответственности застройщика. "Также следует обратить внимание на наличие проектного финансирования со стороны крупного банка. Это свидетельствует о том, что такой застройщик пользуется доверием банка, и задержек со строительством из-за недостатка финансирования возникнуть не должно", - продолжает специалист. Неформальными критериями может быть любая оценка деятельности застройщика - выбор места строительства, концепция проекта, наличие инфраструктуры, некие проявления лояльности к будущим жильцам, темпы строительства. "Это то, как оценивается деятельность застройщика, в том числе на уровне одобрения и симпатии", - объясняет Владимир Зимохин.

И все же, учитывая то, что проблема обманутых дольщиков все еще стоит на повестке дня, способы эти, очевидно, работают не всегда. Возможно, в силу того, что участники ДДУ далеко не всегда имеют достаточно времени и знаний, чтобы ими воспользоваться. Или способы не столь универсальны, чтобы максимально исключить риски для участников долевого строительства.

Добровольно или обязательно

Дабы создать универсальный инструмент для защиты вкладчиков от недобросовестных застройщиков, Росстандарт зарегистрировал новую систему, которая будет подтверждать соответствие на выполнение требований ГОСТ Р 56002-2014 "Оценка опыта и деловой репутации строительных организаций". С 1 сентября действие этого норматива вступило в силу. Смысл заключается в том, что репутация строительной компании якобы исчисляется некими параметрами (см. ниже).

"Данный ГОСТ позволит застройщикам получать сертификаты соответствия, которые теоретически будут демонстрировать их надежность", - говорит Софья Лебедева.

Однако польза от нововведения многими специалистами оценивается неоднозначно. Большинство считает, что для изучения будущей покупки лучше смотреть не на выданный очередной конторой репутационный сертификат, а на проверенные формальные и неформальные признаки добросовестности застройщика. Как говорит заместитель руководителя юридического департамента компании "НДВ-Недвижимость" Владимир Зимохин, стандарты репутации очень сложно поддаются оценке непрофессионалами. Более того, такая информация не является общедоступной. "Не думаю, что с введением стандарта что-то изменится и сертификаты каким-то образом повлияют на рынок", - подтверждает Дмитрий Коновалов из Tekta Group.

Софья Лебедева расценивает введение стандарта как очередную попытку государства упорядочить рынок жилищного строительства. Однако насколько эта попытка окажется удачной, определенно сказать не берется. "Наиболее эффективно ГОСТ будет работать, если ссылка на сертификат станет обязательной для применения в ведомственных документах и для участия в государственных торгах и тендерах, - говорит она. - Если же соответствие стандарту будет сугубо добровольным, то у большинства игроков на рынке вряд ли  возникнет желание получить сертификат".

Дмитрий Коновалов также уверен, что принцип добровольности означает, что застройщики, скорее всего, не станут проходить процедуру сертификации. "Успешным и добросовестным девелоперам это не нужно, так как у них и так все в порядке с репутацией и известностью. А начинающие или недобросовестные не станут этого делать по обратным причинам", - считает эксперт. Пожалуй, можно согласиться, что система стандартизации репутации на добровольных началах очень рискует оказаться мертворожденной.

Однако при этом хотелось бы сказать и о возможных издержках внедрения обязательной сертификации. Напомним, что в строительстве уже действует система саморегулирования, которая также построена на репутации и принципах взаимного поручительства участников рынка. Она обязательная, и только допуск СРО дает подрядной строительной компании право заниматься профессиональной деятельностью. Однако, по мнению большинства участников рынка, сегодня эта система себя полностью дискредитировала - она коммерциализировалась и стала кормушкой для расплодившихся СРО-однодневок, выдающих допуски на строительство в считаные часы за умеренную плату. Представляется, что если сертификаты по новому ГОСТу сделать обязательными, то можно очень скоро ожидать появления объявлений "Репутация - быстро и недорого".  А вообще, хотелось бы оказаться неправым, поскольку репутационная ответственность - это действительно то, что работает во всем цивилизованном мире. Но для этого система должна быть кристально прозрачной. Правда, в наших реалиях это вызывает большой скепсис.

Почему стандарт о репутации может не заработать

Участники рынка, опрошенные "РБК-Недвижимостью", ставят под сомнение полноценную работу стандарта репутации застройщиков и приводят несколько доводов:

1. Крупные строительные компании так или иначе на рынке известны. Соответствие или несоответствие ГОСТу на их популярность вряд ли повлияет. А на раскрытие информации по своим активам, капитализации и т. п. только ради получения сертификата они вряд ли пойдут.
2. В настоящее время крупные игроки нечасто выступают застройщиками по проектам, стремясь переложить бремя ответственности на дочерние структуры, которые и собирают основной негатив, изливаемый дольщиками на застройщика.
3. Соответствие или несоответствие стандартам никак не влияет на участие или неучастие компании в проведении тендеров и аукционов для реализации того или иного государственного или частного проекта. В этом случае соответствие ГОСТу может даже стать обременением, повышающим издержки проекта.
4. Ссылка многих чиновников на то, что соответствие или несоответствие ГОСТу может стать хорошим рекламным ходом, - не выдерживает никакой критики. В этой связи хочется напомнить, что за четыре года после введения в действие 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве…" на работу по нему перешла лишь незначительная доля застройщиков. И только когда в 2010г. были приняты поправки, регламентирующие привлечение денежных средств граждан исключительно по 214-ФЗ, переход на работу по этому документу стал по-настоящему массовым.
5. Очень многое в оценке деловой репутации зависит от авторитетности рейтингового агентства и персоналий экспертов. Если ни агентство, ни эксперты не имеют имени на рынке, то значимость сертификата стремится к нулю.

Владимир Миронов