Сколько стоит купить заброшенную усадьбу в Подмосковье

В Московской области вступила в активную фазу программа "Усадьбы Подмосковья", направленная на привлечение внебюджетных средств на восстановление разрушенных или даже частично утраченных памятников архитектуры. Программа стартовала в ноябре прошлого года.

Напомним, что суть ее заключается в том, что инвесторы на аукционной основе приобретают права на 49-летнюю аренду усадебных комплексов, являющихся объектами культурного и исторического наследия. При этом договор обременяется существенными охранными обязательствами: арендатор за свой счет проводит полный комплекс реставрационных работ, на что ему отводится не более семи лет, и в дальнейшем поддерживает объект в надлежащем состоянии. Причем условия губернаторской программы составлены таким образом, что инвестору гораздо выгоднее все сделать быстрее, поскольку, пока идут работы, он платит за аренду рыночную ставку - ту, что была установлена по итогам торгов. Однако по завершении реконструкции - после того, как объект будет принят межведомственной комиссией (областных Минкульта и Минимущества) - в силу вступают льготные условия: плата за аренду становится чисто символической - 1 руб. за 1 кв. м.

Идея, в общем-то, не нова. В Европе, например, древние замки уже давно служат туристическими доминантами, магнитами, которые притягивают постояльцев, желающих погрузиться в атмосферу старых добрых времен. Для привлечения инвесторов работают соответствующие программы, аналогом которых и стала "Усадьбы Подмосковья". За символическую плату и обязательство сохранять исторический объект в хорошем состоянии владельцем замка можно стать, к примеру, в Чехии. В Венгрии в 2010г. был выставлен на продажу замок XVIII в., который стоил всего  1 форинт (15 копеек), в Шотландии средневековый замок продавался по цене 1 фунт. Примеров масса. Правда, при этом реконструкция того же венгерского объекта оценивалась более чем в 1 млрд евро. Некоторые государства, как, скажем, Украина, не рискуют отдавать памятники в собственность бизнеса, предпочитая схему аренды на 49 лет. Ее же взяли на вооружение и в Московской области.

Усадьба - лот

За период действия программы через аукционы реализовано шесть областных усадебных комплексов: "Усадьба Аигина" (Пушкинский р-н), "Черкизово" (Коломенский р-н), "Пущино-на-Наре" (Серпуховский р-н), "Дом управляющего Балашихинской мануфактурой" (ГО  Балашиха), "Зенино" (Люберецкий р-н) и "Спасское" (Воскресенский р-н). Объекты находятся на разных стадиях реализации, в том числе один - в высокой степени готовности.

До конца года будут проведены аукционы по продаже прав аренды в отношении еще пяти усадеб: "Васино" (Чеховский р-н), "Кузьминское" (Домодедово), Дача Боткина (Чеховский р-н), "Филатово" (Истринский р-н), больничный комплекс в усадьбе "Гребнево" (Щелковский р-н).

Девять объектов стоят в плане на следующий год. Сейчас Минмособлимущество готовит по ним соответствующую техническую и кадастровую документацию, оформляет объекты в региональную собственность. Также проводятся межевые работы в отношении земельных участков, расположенных под усадьбами, формируются их границы, осуществляется постановка на государственный кадастровый учет. Аналогичная работа и аукционы проводятся на уровне муниципалитетов, у которых на балансе также есть усадебные объекты. Четыре из них "ушли с молотка" в этом году, пять - в планах на следующий.

Параллельно органами местного самоуправления была проведена инвентаризация 320 усадебных комплексов, расположенных на территории Московской области. Помимо территорий, где сохранились  исторические здания, строения, развалины и пр., "нашлись" 27 парков, где уже ничего не осталось, кроме, как выразился министр имущественных отношений МО Андрей Аверкиев, следов былой красоты. Тем не менее подмосковные власти попытаются и их вовлечь в оборот - путем восстановления усадебных ансамблей в их первозданном виде. Первые на очереди три объекта: усадьба Гончаровых в Ильицино, усадьба в Затишье и дача Рейдерса. Обнаружилось и шесть бесхозных усадеб: "Болычево" и усадьба декабриста  А. Н. Муравьева  (обе Волоколамский р-н), "Хитрово"  (Дмитровский р-н), "Острога"  (Каширский р-н), "Александрово" (Клинский р-н), "Матыра" (Луховицкий р-н). Согласно ст. 225 ГК РФ они могут быть оформлены в муниципальную собственность.

Застолбить сегмент

По словам вице-губернатора Московской области Александра Чупракова, подавляющее большинство усадебных комплексов в дальнейшем планируется использовать как объекты туристического и рекреационного назначения.

В частности, находящийся сейчас в наиболее приближенной к завершению стадии проект реконструкции усадьбы купца Аигина, скорее всего, станет бутик-отелем с небольшим номерным фондом, рестораном, спа-центром и музеем. Об этом рассказал Алмаз Давлетшин, заместитель генерального директора УК "АС Менеджмент" ("дочка" казанской инвестиционной ГК ASG, получавшая права аренды на этот усадебный комплекс). Правда, при этом он выказал неуверенность, что функционал будет именно таким, что кажется несколько удивительным в свете того, что ввод объекта запланирован уже на весну следующего года. Также менеджер компании не смог оценить даже приблизительную смету проекта. Он, правда, назвал сумму, заложенную в бизнес-модель компании для каждого объекта, - от полумиллиарда до миллиарда рублей.

Вообще, ASG на сегодня является наиболее агрессивным игроком на усадебном рынке. В лице своих разных "дочек" она постоянный и, что интересно, наиболее удачливый участник всех аукционов, которые уже проводились в рамках программы "Усадьбы Подмосковья". Сегодня на счету группы компаний шесть выигранных торгов.

Интересно, что среди других претендентов на усадебные лоты чаще других выступало физическое лицо - Галина Ярыгина, которая даже выиграла один из аукционов, получив права льготной аренды муниципальной усадьбы "Дома Круминга" в Люберцах. На этапе реконструкции с инвестора причитается ни много ни мало 1,6 млн руб. ежегодно.

Что касается ASG, то, по словам Алмаза Давлетшина, компания начала испытывать интерес к историческим объектам давно, еще по месту своей прописки - в Казани. Там ей в рамках ГЧП было передано для реконструкции 26 зданий-памятников. И когда была запущена подмосковная программа, в группе компаний решили принять в ней самое активное участие. Тем более что Московская область, помимо интересных объектов, предложила выгодные условия и создала организованную структуру сопровождения процесса, включая подготовку документации. Без этого, как говорит бизнесмен, проект был бы неподъемен.

Модный писк и сильный риск

Усадебный бизнес в России пока не очень развит, поскольку реконструкция памятника архитектуры с превращением его в коммерческий объект - дело очень затратное и хлопотное. По сути, компания, которая берется за такой проект, покупает в некотором роде кота в мешке. Поэтому, по словам Александра Чупракова, области нужны профессиональные девелоперы-реставраторы, имеющие опыт реализации подобных объектов и способные создать на их базе эффективный бизнес. Как признается Алмаз Давлетшин, несмотря на то, что инвестор перед участием в аукционе собирает максимум возможной информации об объекте, подводные камни обнаруживаются зачастую уже в ходе строительно-монтажных работ. Например, может выясниться, что у здания очень слабый фундамент.

Экономика проекта зависит от множества факторов, и точно оценить затраты здесь очень сложно - каждый проект индивидуален. По оценкам экспертов, в среднем реконструкция обходится дороже, скажем, строительства нового отеля на 30-50%, а срок окупаемости подобных проектов - минимум 10-12 лет. По словам Алмаза Давлетшина, в ASG понимают, что это "долгие деньги", и приемлемой нормой прибыли считают 5%. А оптимизировать издержки пытаются в числе прочего за счет быстрой реализации проекта реконструкции и скорейшего перехода на льготный режим аренды.

Риски оправданы тем, что девелопер получает эксклюзивный, имиджевый объект, который при грамотном подходе можно превратить в топовый отель, пансионат, закрытую школу и т. д. Причем престиж наравне с капитализацией объекта будет с годами расти. Впрочем, бывают и дополнительные приятные сюрпризы. Так, при расчистке завалов в усадьбе Вяземских "Пущино-на-Наре" в Серпуховском районе (кстати, самом сложном из уже реализуемых проектов) реставраторы обнаружили клад из 380 ценных старинных медных монет, часть которого была отдана в дар Серпуховскому историко-художественному музею.

Владимир Миронов